Nystartade Optuna siktar på hög transaktionstakt inom heta segmentet: "Finns en lucka att fylla"

Det finns en lucka inom den heta lager- och lättindustrimarknaden i Göteborg, menar Optunagrundarna Adam Wilson och Simon Qvilldal. Det saknas en snabbfotad aktör som ligger nära sina hyresgäster med lokal och fysisk närvaro – och den luckan ska Optuna fylla.
– Det finns inte riktigt något bolag inom denna nisch i Göteborg, därför vill vi nu komma in och ta den positionen. Vi ska bli en aktör inom detta segment som alltid finns på plats, som är tillgängliga för våra hyresgäster och som agerar proaktivt och inte reaktivt, säger Adam Wilson.
– Vi ska verka tillsammans med hyresgästerna på ett sätt som vi upplever att många andra inte gör, säger Simon Qvilldal. Det kan tyckas raljant att säga, men en del hyresvärdar framstår närmast som folkskygga när det kommer till interaktion med sina hyresgäster. Man är inte så intresserad av att ha för mycket kontakt med sina hyresgäster, för det känns lite jobbigt. Istället vill man att en extern fastighetsförvaltare agerar som ett filter mellan sig själv och hyresgästen. Där tycker vi att man tappar en viktig bit – för vad spelar det för roll vilken fastighetsägare man som hyresgäst har om den enda relation man har till dem är genom att deras namn står på hyresavin?
– Om vi får en uppsägning som vi inte varit medvetna om ska komma eller på annat sätt överraskar oss har vi brustit totalt, tillägger Adam Wilson.

Den nya satsningen, som duon nu driver, görs tillsammans med den tunga aktören Alma Property Partners i ryggen. Det var också Alma som i höstas initierade samarbetet genom kontakt med Adam Wilson.
– Vi har följt Göteborgsmarknaden under en längre tid och tycker att den är väldigt intressant inom sektorn lager- och lättindustri. Det är en naturlig sektorexpansion för oss och vi är väldigt glada att få möjligheten att göra denna satsning tillsammans med Simon och Adam, som besitter ett ovärderligt driv samt en stark lokal marknadskännedom och nätverk. Detta, i kombination med deras gedigna erfarenheter inom transaktioner och uthyrning gör dem till en utmärkt lokal samarbetspartner för Alma, säger Mikael Pehrsson, partner på Alma Property Partners.
– Vi har länge haft som målsättning att själva investera i lager-och lättindustrifastigheter i vår geografiska marknad. När möjligheten dök upp att göra detta tillsammans med Alma som kapitalpartner så kändes det otroligt bra. I samarbetet får vi utöver tillgången till kapital även en mycket operativ partner med lång erfarenhet från sektorn och portföljbyggande i allmänhet. En nyckel och framgångsfaktor i samarbetet är de snabba beslutsvägarna och en tät kontakt och samarbete mellan oss och Alma, säger Simon Qvilldal.

Arbetet med Optuna kommer ske genom ett JV-bolag mellan Optuna och Alma, där Alma står för majoriteten av kapitalet. Målsättningen är att bygga upp ett fastighetsbestånd till ett värde mellan 500 miljoner till en miljard kronor inom lager och lättindustri i Stor-Göteborg. På så sätt fungerar vi som något av en västsvensk motsvarighet till det Almafinansierade bolaget Rexbo Industrihus, vilka har en liknande strategi i Stockholmsregionen.
För Optuna kommer fokus främst att ligga på fastigheter där man kan tillföra värde, och arbetet med att hitta affärer är redan i gång.
– Vi är ute och tittar på affärer nu och håller på att bygga en intressant pipeline. En första affär är nära förestående, säger Adam Wilson.
– Vi vill förvärva så mycket som möjligt under kommande 24 månader, detta för att vi just nu ser en väldigt attraktiv marknad som vi önskar vara en del av, säger Simon Qvilldal.
Inom vilka spann tittar ni?
– Vi har fört skarpa dialoger ner på nivåer om 15 miljoner, men brukar säga att vi vill kolla på allt från 20 miljoner och uppåt. Segmentsmässigt tror vi dock att vi är starkast vid volymer som understiger 100 miljoner där majoriteten av de mindre lokala och privata aktörerna kan se det som lite för mycket, medan de stora drakarna tycker att det är för litet. Inom detta segment tror vi att vi primärt kommer att agera men vi utesluter såklart inte större förvärv av enskilda fastigheter eller portföljer.
Vilken typ av fastigheter tittar ni på inom segmentet?
– Vi rör oss i value add-segmentet och är främst intresserade av fastigheter där vi ser att vi kan tillföra värde. Det kan handla om vakanser som ska fyllas och/eller låga hyror som kan arbetas upp. Vi gillar sale and leaseback-affärer där vi ofta kan hitta mycket synergier tillsammans med en säljare tillika framtida hyresgäst. Vi har också tydligt fokus på ESG, och kommer arbeta aktivt för att förbättra och effektivisera de fastigheter vi förvärvar. När det finns möjlighet kommer vi även certifiera fastigheterna.
– Ju fler punkter att förbättra, ju roligare blir det och desto mer värde kan vi tillföra. Det är en process och det kommer vara ett arbete som sker ihop med hyresgästerna. Det mest givande är när man på ett tydligt sätt tillför värde för hyresgästen, vilket också är den bästa starten för en ny typ av relation, säger Adam Wilson.
Behöver det vara kassaflöde från start?
– Fastigheterna kan vara tomma men det är inte vad vi specifikt letar efter, oftast står ju fastigheter tomma av en anledning. Men vi tittar på ett par case där fastigheterna kommer tomställas på sikt, säger Adam Wilson och tillägger:
– Vi är därför väldigt breda i vad vi tittar på, förutsatt att det finns tydliga inslag av ändamålsenliga verksamhetslokaler, så som lager, logistik, produktion eller dylikt. I dessa fall är vi definitivt en potentiell köpare.

Ämnen

Bolag Optuna Alma Property Partners Adam Wilson Simon Qvilldal

---