Hyresintäkterna ökade till 218 miljoner kronor (202), beroende främst på fastighetsförvärv, intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt indexjustering av hyresnivåer.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 171 (262) miljoner kronor, motsvarande 0,99 (1,65) kronor per stamaktie efter utspädning. Det lägre resultatet är i huvudsak hänförligt till att marknadsvärdet på Sagax fastighetsportfölj var oförändrat under första kvartalet i år samtidigt som marknadsvärdet utvecklades positivt (+136 miljoner kronor) under första kvartalet föregående år.
Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 787 (9 029) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, steg till 7,8 procent (7,6 procent). Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,4 (7,7) år.
För 2013 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 470 miljoner kronor. Prognosen tillkännagavs vid avlämnande av bokslutskommuniké för 2012.
– Resultatet har påverkats negativt av högre driftkostnader till följd av en kallare och snörikare vinter än tidigare befarat. Den svagare eurokursen har medfört ett något lägre resultat, redovisat i svenska kronor, för verksamheterna i Finland och Tyskland. I gengäld har våra finansiella kostnader understigit vår tidigare bedömning. Sammantaget är förvaltningsresultatet tillfredsställande och i linje med vår prognos för helåret, skriver David Mindus i vd-ordet.
– Med hänsyn till verksamhetens riskprofil och bolagets kapitalkostnad (4,4 procent) i förhållande till fastigheternas direktavkastning (7,8 procent) bedömer vi att det är lämpligt att den räntebärande nettoskulden långsiktigt motsvarar 6070 procent av fastigheternas marknadsvärde. Sagax räntebärande nettoskuld uppgick till 64 procent av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Således har bolaget kapacitet för ytterligare förvärv utan att riskprofilen påverkas nämnvärt.
– Sagax räntebärande nettoskuld i bank uppgick till 58 procent av fastigheternas marknadsvärde och underskred därmed för första gången 60 procent. Med nuvarande marknadsförutsättningar är en optimal kapitalstruktur för Sagax 5560 procents bankfinansiering och 510 procents kapitalmarknadsfinansiering. Således ser vi framför oss en något minskad andel av Sagax upplåning i bank och en något ökad närvaro i kapitalmarknaden.
– Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas för närvarande av låg omsättning samt av att flertalet aktörer utger sig för att vara nettoköpare. Institutionella investerare verkar fortsätta att öka sin allokering mot sektorn till följd av låga obligationsräntor och fastigheters relativt stabila intjäning. Fastighetsbolagen är samtidigt välkapitaliserade och tycks ha god access till kapitalmarknaden. Sammantaget upplever vi att det finns betydligt fler aktörer som kan och vill investera än intressenter som aktivt vill minska sitt fastighetsinnehav i Sverige. Består denna situation, vilket mycket tyder på, torde det leda till en relativt stabil prisbild i Sverige och då särskilt i Stockholm. Detta är positivt vad gäller Sagax befintliga investeringar men medför utmaningar ifråga om nya investeringar.
– I andra geografiska marknader upplever vi att balansen mellan utbud och efterfrågan är mer till vår fördel för närvarande.
– Sagax fastighetsportfölj uppgick till 9,8 miljarder kronor vid periodens utgång. Verksamhetens omfattning har således i princip fördubblats under de senaste fem åren. Mycket positivt har uppnåtts genom bolagets tillväxt i form av både lägre risk och högre resultat. Sagax är dock fortsatt, i jämförelse med sina branschkollegor, ett relativt litet bolag och har goda förutsättningar för långsiktig tillväxt sett ur organisatoriskt och finansiellt perspektiv.
– Till följd av att Sagax marknadssegment är förhållandevis litet kommer dock den långsiktiga tillväxten att ställa särskilt stora krav på att bolaget inte försitter de möjligheter som ges och att alternativa marknader identifieras och noga utvärderas.
