– Bostäder berör alla och har ett nyhetsvärde.
Det menar Klarabos vd, Andreas Morfiadakis. I en purfärsk intervju med Fastighetssverige eftersöker han lite mer nyanser i bevakningen av segmentets vakanser. Främst när det gäller var de finns och vad det är för typ av bostäder man pratar om.
När 2025 var ungt genomförde Klarabo ett stort förvärv i Helsingborg, nära Fredriksdalområdet, där man förvärvade 740 lägenheter av Rikshem. Lägenheterna tillträddes sedan i slutet av januari. Under våren har bolagets och vd Andreas Morfiadakis fokus till stor del legat på att införliva fastigheterna i verksamheten och att anställa personal.
– Det har varit en positiv och intensiv vår. Vi är ju vana vid att ta in den typen av förvärv sedan tidigare, men när det är så stort bestånd och vi samtidigt anställer 4–5 personer som ska vara dedikerade till det området, så krävs det att man är lite mer på tårna. Man måste ha en tydlig struktur för hur man vill arbeta med det. Så det är lite extra arbete i jämförelse med om man har ägt beståndet en längre tid, såklart.
– Vi märker ju såklart att efterfrågan på bostäder generellt sett har minskat.
Nu, när tiden för bokslut för våren snart är här, är man så klart nyfiken på vad Andreas Morfiadakis anser om året som gått hittills.
– Vi gjorde en nyemission kopplad till förvärvet, vilket slukade en hel del tid under andra halvåret. Men den mottogs positivt av våra aktieägare, i och med att det var en företrädesemission, och blev övertecknad.
Utöver det har ledningen för Klarabo mest behövt se till att hålla balansräkningen i gott skick. Redan nu har bolaget refinansierat ett antal krediter som förfaller en bit efter sommaren. Det, menar Andreas Morfiadakis, ger en tydlig signal om att bankerna fortfarande är öppna.
– Bankerna har attraktiva villkor och det ger oss en trygghet i våra tillgångar som vi har idag. Samtidigt ger det oss en bra plattform för det fall att vi fortsätter att växa också såklart.
Samtalet glider in på bostadsvakanserna i landet; det finns en del rapporter som tyder på att de har ökat. Anderas Morfiadakis tycker dock att den bilden behöver nyanseras litegrann, främst när det gäller var de finns och vad det är för typ av bostäder man pratar om.
– Vi märker ju såklart att efterfrågan på bostäder generellt sett har minskat – däremot så anser vi att vi, med våra tillgångar, har en ganska stabil uthyrning och att den ligger på ungefär samma nivå som den har gjort de sista åren. Man behöver nyansera bilden över var utmaningarna finns.
Morfiadakis menar att analyserna borde ta med huruvida man talar om äldre bestånd eller enbart nyproduktion, tätorter eller hela kommuner och vilken typ av kommuner eller tätorter man pratar man om. Den nyansen ser han inte riktigt komma fram i media.
– Om vi har en uthyrningsnivå på upp mot 97 procent, då menar vi att beståndet är i praktiken fullt uthyrt. Det finns alltid grejer man kan jobba med såklart, men det är inte kopplat till vår affärsmodell eller de orter vi finns på.
Varför saknas den nyanseringen i media?
– Bostäder berör alla och har ett nyhetsvärde. Samtidigt har man gått från att ha obefintliga vakanser i hela landet, oavsett om det är på landsorterna eller om det är i storstäderna – med en stor efterfrågan på att bygga nytt, till att det börjar dyka upp lite vakanser på radarn och att bostadsefterfrågan minskar samtidigt. Det finns dock stora skillnader i olika bestånd, stadsdelar och orter. Jag förstår att rapporteringen finns, men man måste försöka nyansera bilden lite grann.
Hur går det för er på transaktionsmarknadenjust nu?
– Det börjar så smått komma i gång. Vi har sett ett antal transaktioner, främst kopplat till nyproduktion och i förhållandevis bra lägen i storstäderna. Vi börjar också se signaler på att även det äldre beståndet kommer i gång. Vi gjorde nyligen ett förvärv själva och det finns kollegor i branschen som gjort förvärv av äldre bestånd.
Prissättningen på den äldre typen av tillgångar är något Andreas Morfiadakis menar tyder på en uppstart av en marknad som, sakta men säkert, börjar röra på sig. Samtidigt har räntorna nu tydligt kommit ner och det finns möjlighet till ytterligare räntesänkningar.
– Vi ser ganska positivt på transaktionsmarknaden när vi kommer in i andra halvåret och hoppas kunna fortsätta växa in i 2026.
Våren har för Klarabos del tillbringats med att ta hand om det stora låneförfall som skedde under andra halvåret 2024. Nu, när detta är hanterat, har bolaget inga förfall på lånesidan förrän tredje kvartalet 2026.
– Det finns en tydlig tillväxtstrategi i bolaget och vi behöver komma upp i viss volym för att motivera att vi långsiktigt ska vara på börsen. Vi försöker tänka långsiktigt, så när vi gör en affär med Helsingborg så gör vi det för att vi tror på tillgångarna. Vi tror på vår affärsmodell och på att den passar bra där, men vi behöver växa ytterligare över tid. Så länge vi har koll på våra finansiella nyckeltal och risknivå – vilket vi har – och marknaden känns förhållandevis stabil, så finns det möjligheter att växa framöver, på ett ansvarsfullt sätt.
Finns det orter som ni i dag inte är i, som ni vill växa i?
– Vi har sagt att vi vill hitta orter som har lite högre avkastning än den vi har inne i Stockholm, Göteborg och Malmö, men som fortfarande har en tydlig befolkningstillväxt och en efterfrågan på bostäder. Helsingborg är ju ett sådant exempel på den typen av orter, orter som är snäppet under de allra största städerna men där man fortfarande kan hitta bra avkastning.
Umeå är en ort Andreas Morfiadakis nämner, en ort där bolaget har för få lägenheter och en ort där man gärna hade sett att Klarabo hade kommit upp i volym.
– Idag har vi 120 lägenheter vi har i Umeå och där vill vi gärna komma upp mot åtminstone 400 lägenheter, så att vi kan etablera vår egen förvaltning på plats.
För då finns det ekonomi?
– Ja, då finns det ekonomi och då kan du ha din egen personal.
