Från underskott till överskott. Från tre procents vakans till tio. Och med 36 projekt i pipeline från 25 ägare eller byggherrar det kommande decenniet så skulle man kunna tro att kontorsbehovet skulle vara löst. Men så verkar inte bli fallet enligt en rapport från Citymark Analys.
Kontoren verkar stå mellan ytterligheterna i Citymark Analys nya rapport om vad som väntar den göteborgska kontorsmarknaden om inom tio år. Men överskott på kontor verkar inte bli fallet enligt rapporten. Fastighetssverige vände sig till Castellum och Hufvudstaden för att få svar på hur de ser på marknaden och deras egna satsningar. Men först, en sammanfattning av rapporten.
Citymark Analys har räknat på befolkningsökningen, särskilt fokuserat på de yrken och sektorer som väntas ha behov av kontor, så som; information och kommunikation, finans och försäkring, fastighetsverksamhet, företagstjänster och offentlig förvaltning. I analysen har man räknat ut att det fanns drygt 137 000 sysselsatta i kontorsintensiva sektorer i Göteborgs kommun under 2022. På tio år har det ökat med 43 000 från 2012. Framåt är analysen att om sysselsättningstillväxten fortsätter i den takten så kommer den siffran öka med 59 000 personer på kontoren.
Utifrån de uppgifter Citymark Analys har om nuvarande byggplaner så väntas kontorsbeståndet på Göteborgsmarknaden öka med tolv procent från 3,03 miljoner kvadratmeter 2022 till 3,41 miljoner kvadratmeter 2032. Det baserar på 21 byggprojekt som väntas tillföra drygt 227 000 kvadratmeter kontorsyta under 2023-27. Under perioden 2028-32 har Citymark Analys uppgifter om ytterligare 15 byggprojekt som skulle kunna ge 198 000 kvadratmeter ny kontorsyta.
Bedömningen i analysen för Göteborgsregionen är att ökningen av kontorsanställda kan innebära att nettoefterfrågan ökar med 522 000 kvadratmeter. I analysen skriver man:
”Detta är inte bara större än det planerade nytillskott, det skulle dessutom svälja större delen av dagens vakanser och leda till att det återigen blir brist på kontor”.
Christina Heikel, stadsutvecklingsansvarig på Västsvenska Handelskammaren skriver i en kommentar att de vill att politikerna i Göteborgs stad ser förbi den tillfälliga utbudspuckeln och framåt har en byggplanering som bättre taktar med behovet på kontorsmarknaden. Hon skriver:
”Det ryckiga kontorsbyggandet i Göteborgs har resulterat i onödigt stora svängningar. År 2017 var vakansgraden 2,4 procent, idag är den över tio procent och år 2032 kommer vi med dagens byggplaner att återigen vara nere på cirka tre procent. En för näringslivet optimal vakansgrad över tid är kring fem procent”.
Utbudspucklen kan alltså hänföras till det stora nya tillskottet, men också till vissa pandemieffekter som hänger sig kvar. Det handlar också om en Flight-to-quality. Vakanserna drabbar alltså inte prime-kontoren i samma utsträckning som det äldre beståndet skriver Citymark Analys. I analysen så skriver de också att det inte finns några kända planer på rivningar eller konverteringar av kontorsytor, men:
”De senaste fem åren har dock omkring 2 000 kvadratmeter om året konverterats till annat användande. Givet hur efterfrågebilden ändrats med ökat fokus på moderna och flexibla kontorslösningar är det sannolikt att denna konverteringstakt ökas märkbart. Vi räknar därför med att omkring 50 000 kvadratmter kontorsyta kommer att tas bort under de kommande tio åren”.
Men det krävs två till en tango, så hur ställer sig bolagen till frågorna som rapporten väcker? Fastighetssverige började med att prata med Castellums region-vd, Örjan Rystedt. Han säger att de följer utvecklingen noga när det kommer till hur konkurrenterna gör sina kontorssatsningar.
– Vilket innebär att vi givetvis beaktar andra planerade projekt och marknadshändelser i övrigt i vår egen projektplanering. Castellum ställer sig generellt positiva till en bredare stadsutveckling då det gynnar områdens och enskilda projekt och fastigheters attraktivitet.
Hur ser ni på investeringar på kontorsfastigheter i Göteborg framåt – kan det bli fler än de ni redan har planerade/pågående?
– Castellum arbetar ständigt med utveckling av befintligt fastighetsbestånd och intressanta nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. Projekt innebär ofta långa ledtider och Castellum fyller på portföljen med projekt allt eftersom möjligheter dyker upp eller skapas. Det är Castellums målsättning och förhoppning att på sikt tillskapa fler investeringsmöjligheter i attraktiva lägen i Göteborg, säger Örjan Rystedt.
Påverkas era planer av vakansgraden på cirka tio procent som nu råder?
– I dagsläget finns det flera utmanande marknadsfaktorer att ta hänsyn till och Castellums investerar redan idag i både befintliga fastigheter och projekt och står redo att fortsätta investera när marknadsförutsättningarna tillåter. På sikt kommer efterfrågan att vara hög och Castellum planerar långsiktigt.
Hur attraktivt är kontorsfastigheter i Göteborg som segment för er?
– Göteborg är en av Castellums största marknader och kontor är en viktig del av beståndet. Det finns en positiv utveckling av sysselsättningen i Göteborg med ett flertal underliggande och växande segment och trender som exempelvis omställningen till elektrifiering, life science och tjänstesektorn. Castellum ser positivt på den långsiktiga utvecklingen av kontorsmarknaden i Göteborg och efterfrågan på kontorslokaler, säger han.
Vad ser ni för hinder framöver med fler satsningar på kontorsfastigheter i Göteborg?
– Kortsiktigt finns det som nämnts tidigare utmaningar men på lite längre sikt är vår bedömning att efterfrågan kommer vara stark och Castellum har ett attraktivt bestånd i Göteborg, säger Örjan Rystedt.
På Hufvudstaden pågår just nu för fullt det arbete med att ställa om Kvarteret Johanna till ett modernt kontorshus mitt i smeten av Brunnsparken. Fredrik Ottosson, affärsområdeschef Göteborg, berättar att Kvarteret Johanna är ett av de största utvecklingsprojekten i bolagets historia. Kvarteret Johanna kommer tillföra 44 0000 kvadratmeter BTA.
– Just nu har vi fullt fokus på att färdigställa projektet till årsskiftet 2025/2026 och vad som sedan kan bli aktuellt för oss i Göteborg får vi återkomma till, säger han.
Fredrik Ottosson oroas inte av vakansgranden på tio procent. Han fortsätter med att säga att deras bedömning är att den om- och nyproduktion som de genomför i Fredstan kommer att vara mycket attraktiv på marknaden när den står klar.
– Så våra ambitioner påverkas inte av att det byggs mycket kontor i stan just nu, säger Fredrik Ottosson.
Hur attraktivt är kontorssegment för er?
– Göteborg är en tillväxtregion som över tiden visat sig allt starkare och vi fortsätter att investera i våra moderna och flexibla kontorsfastigheter i citykärnan. Många av våra kunder uttrycker också att kontoret som kulturbärare och mötesplats blivit ännu viktigare efter pandemin, säger han.
Vad ser ni för hinder framöver med fler satsningar på kontorsfastigheter i Göteborg?
– Omvärldsläget och vakansgraden påverkar såklart branschen, men trots det ser vi positivt på möjligheterna att utveckla vårt bestånd i Göteborg.
Några av de projekt som väntar;
Kaj 16 från Vasakronan
Kvarteret Johanna från Hufvudstaden
Noon Garden av Castellum
Global Business Gate från Elof Hansson
