Nyligen kom en dom i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Den menar blockuthyrandebolag, som bland annat hyr ut företagsbostäder, kan innebära att bolaget Orimlig Hyra måste lägga ner sin verksamhet. Överhyran som Orimlig Hyra begärt tillbaka har riktats mot så väl privatpersoner som hyrt ut sin bostad och bolag som hyr ut genom ett eget hyresavtal med fastighetsägaren. Uppskattningsvis kan det rör sig om uppåt 200 till 300 ärenden i Hyresnämnden som avgjorts de senaste åren.
Enligt uppgifter från två bolag som hyr ut i andra hand i så kallade blockuthyrningar så har Orimlig Hyra varit ”aggressiva” i att söka upp potentiella hyresgäster genom reklam och dörrknackning i deras fastigheter. Ett av bolagen heter SB Properties där Axel Wendelius är vd.
– De har också försökt få hyresgästerna att skriva på avtal genom bank-id. Vi har mött dem i våra trappuppgångar och de säger att det inte är reklam – utan att de sprider juridiska budskap.
– Vi har i flera fall fått ta del av informationen som de ger till våra hyresgäster. Det har bland annat sagts att vi ska gå i konkurs eller att vi är svartlistade som hyresvärd – vilket självklart inte stämmer. Vi har även pratat med några som inte riktigt har förstått vad de signerat och vill sen dra sig ur men blir då skadeståndskyldiga till Orimlig Hyra. Det känns som förtal mot oss som företag och sprider oro i onödan bland våra hyresgäster.
– Men de är inte bara aggressiva i sin marknadsföring mot hyresgästerna, det är också hur de varit i kontakten med oss. Det finns hot om polisanmälan bland annat.
Fastighetssverige får ta del av ett av breven som skickats till SB Properties efter att Orimlig Hyra börjat driva en fodring mot bolaget. I den står att läsa bland annat:
”I egenskap av ombud för Hyresgästen kontaktar vi dig i följande angelägenhet. Hyresgästen har av dig hyrt en lägenhet i andra hand och för detta betalat en oskäligt hög hyra. Den överskjutande hyran Hyresgästen enligt hyreslagen rätt att kräva tillbaka.
”Lagstiftaren har bedömt att höga andrahandshyror är ett betydande samhällsproblem och därför skärpt regelverket. Sedan oktober 2019 gäller följande: Om du hyrt ut lägenheten och tagit en överhyra kan du förlora ditt hyreskontrakt.
Om du dessutom hyrt ut lägenheten utan samtycke från din hyresvärd kan du dömas till böter eller fängelse i högst två år.”
”Juristerna på Orimlig Hyra vinner nästintill samtliga ärenden de driver då de är specialiserade på ärenden som avser återbetalning av hyra. Värt att veta är att hyresnämnden endast prövar frågan om återbetalning av hyra och är således inte behörig att höra invändningar om skadestånd, deposition, obetalda hyror och liknande /…/ Ärendet skickas till specialdomstolen hyresnämnden samtidigt som detta brev skickas till dig. Om du vill återbetala överhyran och en överenskommelse träffas kommer ärendet att återkallas med omedelbar verkan, utan att något offentligt beslut om överhyra behöver fattas i hyresnämnden. Hyresgästen avstår då från att rikta något anspråk mot dig i anledning av hyresrelationen.”
Niclas Blåklinth är vd för Be Resident, som likt SB Properties hyr ut företagsbostäder genom blockuthyrningar. Även de har mött på Orimlig Hyra både fysiskt i sina trapphus och juridiskt.
– Man brukar kalla de här bolagen för ambulansjägare. Att de söker upp skadade efter en olycka för att se vad de kan lösa för ersättning för patienten för den vård de fått.
Han är kritisk till hur Orimlig Hyra har bedrivit sin verksamhet.
– Till en början beskrev de sig som ett juridiskt ombud, men efter en dom i Högsta förvaltningsrätten så framgår det tydligt att de bara köper fordringar och inte är ett juridiskt ombud. När hyresgästen då sålt sin fordran så har de inte längre rätt att driva in den.
Det är alltså mot bakgrund av detta som ett ärende nyligen i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm skulle avgöras.
Där konstaterar nämnden att på det sätt som Orimlig Hyra bedriver sin verksamhet så är det att motsvara att de faktiskt har förvärvat fordran och att de som bolag inte har rätt att driva ett sådant ärende när hyresgästen inte längre äger den själv.
Nämnden skriver:
”Som även Högsta förvaltningsdomstolen konstaterar kan innebörden av avtalet inte anses vara att Orimlig Hyra tillhandahåller hyresgästen någon tjänst utan att Orimlig Hyra rent faktiskt förvärvar hyresgästens fordran på hyresvärden och därigenom rätten att vidta åtgärder för att få den fastställd och därefter rätt att driva in den för egen räkning. Enligt hyresnämndens uppfattning är transaktionen ur obligationsrättsligt hänseende att anses som slutförd i samband med att Orimlig Hyra ingår avtalet med andrahandshyresgästen.
Av det anförda följer att Hyresgästen redan måste anses ha överlåtit sin fordran till Orimlig Hyra. Hyresgästen har därmed inte längre någon fordran som kan göras gällande mot SB Properties. På grund därav ska Hyresgästens återbetalningskrav avslås i dess helhet.”
Domen i detta fall är alltså till SB Properties fördel och Axel Wendelius är positiv till att det kanske blir ett stopp på det sätt som Orimlig Hyra har bedrivit sin verksamhet.
– Det som hyresnämnden har kommit fram till är positivt för oss. Det är väldigt svart på vitt att det de gör inte går till på rätt vis. Vi kommer att hänvisa till detta beslut i de processer vi har med Orimlig Hyra och hoppas att även hovrätten kommer att fastställa det hyresnämnden kommit fram till.
Niclas Blåklinth säger att det här alltså kan innebära att hyresgästerna nu kan stå till skuld till Orimlig Hyra, om de inte i framtiden kan driva den här typen av ärenden.
– Om den här domen står sig så kommer det omkullkasta hela deras affärsmodell. Det här är viktig information för alla fastighetsägare att ha om de kommer i kontakt med det här bolaget.
Orimlig Hyra har överklagat domen i Hyresnämnden. Till Fastighetssverige säger deras medgrundare och vd Alban Dautaj att Orimlig Hyra startade han som ett pro bono-projekt medan han studerade. Sedan 2017 har det varit i en uppstartsfas och det har tagit tid i att testa olika lösningar för hur det skulle fungera.
– Det är egentligen först för tre månader sen som vi verkligen satte igång. Då fick vi in investeringar och kunde börja marknadsföra oss ordentligt och trycka på gasen. Så om vi tidigare hade 200 fall per år så tar vi nu in ungefär 200 fall i månaden sen september.
Alban Dautaj säger att det är uppemot 200 000 andrahandshyresgäster som betalar för mycket i hyra varje år. Men det är bara några hundra som söker betalning för den överhyran.
– Det beror på att de flesta helt enkelt inte vet att de har möjlighet att söka för det. Så mycket av det vi gör handlar om att sprida information, det äter upp majoriteten av vår tid.
Förutom information så handlar affärsmodellen om att erbjuda just den tjänst som Orimlig Hyra har. Kunden/hyresgästen får en förskottsbetalning på vad Orimlig Hyra bedömer att de kommer kunna få ut genom antingen kravbrev eller förhandling i Hyres- och arrendenämnden.
– Det är vårt sätt att städa upp på andra handmarknaden. Att få många fler att ansöka så att oseriösa hyresvärdar slutar att hyra ut i andrahand när de inte behöver lägenheten. Om fler förstahandshyresgäster som hyr ut sin lägenhet i andrahand släpper lägenheten som de inte behöver så förkortas bostadsköerna. Då blir det en massa positiva samhällseffekter.
Han säger att de försöker att skapa positiva samhällskonsekvenser genom att ta bort incitamentet att sitta kvar på ett kontrakt som man inte behöver.
– Där är det jätteviktigt att sprida information först och främst. Sen så handlar det också för vår del att kunna ha ett erbjudande som är attraktivt nog för andrahandshyresgästerna att faktiskt köra på och ta bort så mycket ansvar som möjligt från andrahandshyresgästerna.
Alban Dautaj säger att de i ungefär 90 procent av alla de fordringar de tar till sig så får de antingen kravet på återbetalning av överhyra via kravbrev eller via förhandling i hyresnämnden.
Hur ni arbetar för att nå ut med informationen till hyresgästerna?
– Ja, vi har ju jobbat väldigt mycket med digital marknadsföring, det är det klassiska, det gör alla och där är det så extremt stor konkurrens. Sen så har vi också samarbetat och samverkat med vissa fastighetsägare. Där vi tillsammans med fastighetsägarna går ut och informerar i fastighetsägarnas bestånd om rättigheter och skyldigheter.
– Sen så har vi den tredje delen och den har varit mest effektiv egentligen. Det är att vi skickar direktreklam eller direktutskick med information till personer som har flyttat från hyreslägenheter.
De jag talat med menar att de fått vittnesmål från sina hyresgäster att ni påstår er komma från fastighetsägaren eller det uthyrande bolaget – är det något som ni gör?
– Vad skulle vi få ut av det? Jag kan bara säga att det är totalt falskt. Det finns ju ingen anledning för oss att göra så – vi skulle inte få ut något av det och vi skulle ju inte kunna driva ärenden på det.
– Det kommer kritik mot oss. En del är okej och man kan förstå deras synpunkter. Just det här med att vi skulle låtsas vara fastighetsägare, det finns inte någon logik bakom det.
Alban Dautaj säger att det inte är nytt att det kommer kritik från bolagen som hyr ut genom blockuthyrning.
– Det finns en hel del påståenden och kritik från de här företagen. Deras existens är hotad just nu. Om vi får fortsätta att arbeta i lugn och ro så kommer inte de existera inom ett halvår. Det är redan flera fastighetsägare som har slutat med sin bulvanverksamhet och istället erbjudit hela beståndet förstahandskontrakt.
– Så vi har redan lyckats frigöra flera tusen lägenheter från sådana här bulvansituationer. De här företagen vill ju vara kvar och de slåss med näbbar och klor för sin överlevnad nu.
De påstår också att ni går in i fastigheter utan tillstånd och delar ut reklam i brevlådor som har ”ej reklam”-skyltar – stämmer det?
– Det är klart att vi får gå in i trappuppgångarna och vi har fört diskussioner med bolag om huruvida vi får eller inte. Vår åsikt är att vi får gå in och informera då vi har jättemånga klienter i de här bestånden. Men av respekt och för att inte kliva någon på tårna så har vi valt att inte göra det längre med det aktuella bolaget.
Just gällande de här företagen då som gör blockuthyrningar, det är inte ovanligt att de själva betalar en lite högre hyra till just fastighetsägaren, är det något som påverkar hur ni kan ställa kraven mot själva uthyrningsbolagen?
– Nej, inte alls. I princip så betalar de här förmedlingsbolagen alltid en överhyra själva. En fastighetsägare skulle inte ha den här lösningen om det inte fanns en anledning och det är att höja hyran och ta bort besittningsskyddet. Det är hela konceptet.
– Men det betyder inte att de får föra vidare den här orätten, den här överhyran till andrahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen har rätt att bo och betala en skälig hyra i nivå med bruksvärdesnivå.
– Så en andrahandshyresgäst ska inte betala lika mycket som de här företagen betalar. Det är väldigt tydligt och kallas för takregeln.
Han menar att det finns mer och mindre seriösa förmedlingsbolag, och vissa är enligt honom bulvaner. Men även de seriösa bolagen bygger på otillåtna grunder.
– Och att de tycker det är orättvist när vi tar bort möjligheten för dem att driva sin verksamhet så – det kan jag förstå. Men det är en annan diskussion och en diskussion för främst politiken.
Berätta om den dom som kom i Hyresnämnden i Stockholm, hur ser du på utfallet av den?
– Det har kommit uppgifter om att den aktuella hyresgästen hade fått utbetalt för sin fordran, vilket inte är fallet. Det gör vi aldrig när det kommer till sådana här bulvaner.
– Så vi kommer komma in med rätt uppgifter i en överklagan och då kommer domen korrigeras till en annan utgång.
Men var är gränsdragningen – när har ni köpt en fordran om ni redan betalat ut en ersättning i förskott?
– Vår verksamhet går ut på att vi driver hyresprocessen för våra hyresgäster. Sen så när Hyresnämnden beslutar om en återbetalning då tar vi över den återbetalningen. Det är inte konstigare än att du kan ingå i ett avtal om att förköpa en bil, men att det kanske är först när bilen blir registrerad och försäkrad som du faktiskt har äganderätten.
– Vi betalar till hyresgästen så snabbt vi kan. Inom 48 timmar om allting är korrekt. Men allting är så nytt och det är en sak som vi har behövt testa länge då det här är ett upplägg som inte har gjorts tidigare. Allt det här är för att göra det så bra som möjligt för andrahandshyresgästerna.
– För att så många som möjligt kan söka så att vi får förändring på andrahandsmarknaden. Men vi hade kunnat nöja oss med att bara hjälpa andrahandshyresgäster mot en provision och inte garantera någonting eller inte betala ut någonting i förväg, men det är inte lika attraktivt såklart.
Alban Dautaj säger att det absolut sker en överlåtelse av fordringen och den springande punkten i själva frågan är när det sker.
– Vi är tydligt överens med våra kunder om att vi inte vill köpa den direkt. Utan vi vill köpa den senare och vi att har rätt att göra det.
Enligt honom är det vanligt att hyresgäster tar Orimlig Hyras hjälp, ingår i avtal med dem och sen löser situationen och förlikas med motparten, utan inblandning av Orimlig Hyra.
– Så det är ju ett jättebra exempel på att de äger fortfarande rätten till fordringen.
För det har varit lite oklart i vissa förhandlingar om vem som egentligen är part och ombud i målet?
– Jag tror att många jurister går fel i det här också. Frågan är inte om de är part eller inte. Det är alla överens om att hyresgästerna är en part.
– Frågan är om de som part fortfarande har en fordran – har de någonting att kräva? Och då är frågan om de redan har sålt sin rätt, eller om de fortfarande kan göra den gällande.
– Vi är överens om att vi är ombud och representerar hyresgästen och sköter ärendet. Det vi gör är att vi ansöker om återbetalning via fullmakt i hyresgästens namn.
Så nu ska ni överklaga domen med den nya informationen om att ni inte betalat ersättning till hyresgästen i just det här fallet. Vad ser ni för riskerna för er om nu rätten kommer fram till att det här beslutet står sig?
– De kan inte komma fram till det i och med att vi inte har betalat någonting. Om vi teoretiskt skulle leka med tanken att det skulle stå sig – då är det inte mer än att vi ändrar några villkor i vårt avtal. Vi behöver bara ändra några meningar. Så det är ingen risk för oss.
– Sen så kan man också tillägga att de enda som invänder mot oss är de här olika förmedlingsbolagen. I de fallen betalar vi aldrig ut i förväg till hyresgästerna, så det är en minimal risk att det skulle ske framöver.
– Men jag tror att de här förmedlingsföretagen har blivit glada om domen stod sig. Men det kommer den inte göra och deras verksamhet måste ta slut, så enkelt är det.
Alban Dautaj säger att han tycker att det är väldigt tydligt vilka som är oseriösa, vilka som lurar människor och vilka som försöker återställa ordningen i det här läget.
– De bolagen kommer såklart inte att få fortsätta existera på en felaktig dom från Hyresnämnden och jag vet inte om de tror att vi kommer gå under på grund av det här, men det kommet inte hända, utan vi kommer fortsätta att hjälpa andrahandshyresgäster så att de slutar bli utnyttjade av företagen.
Det är vad de jag talat med förutspår – att ni inte kommer kunna bedriva verksamheten framåt.
– De har inte haft ett rätt juridiskt hittills. Hela deras verksamhet bygger på någonting som är otillåtet och att de inte får göra på det här sättet. Och det kan de inte, för så fort vi kommer in så måste de betala tillbaka till hyresgästerna och lämna förstahandskontrakt. Så att allt i det upplägget de har är helt felaktigt juridiskt.
– Det ser vi bevis på, jag kom just från ett möte med ett bolag som nu beslutat att helt sluta med det här upplägget och erbjuda förstahandskontrakt till hyresgästerna istället, avslutar Alban Dautaj.
Imorgon kan du läsa om Svenska Nyttobostäder som nu har valt att avsluta kontrakten med förmedlingsbolag.
