Catellas analyschef Arvid Lindqvist tror att botten på börsen kan vara nådd för fastighetsbolagen, eller åtminstone ligga i närtid. Desto dystrare ser det ut för direktmarknaden som kommer börja känna av effekterna av lågkonjunkturen de kommande 18 månaderna. Under Fastighetssveriges event Stora Kontorsdagen berättade Arvid Lindqvist mer om hur fastighetssektorn står sig i dagens tuffa ekonomiska klimat och hur utmaningarna ser ut framöver.
Det är en gammal sanning att fastighetssektorn är väldigt tätt knuten till makroekonomin, och turbulensen som vi sett hittills under 2022 är till stor del en effekt av det oroliga ekonomiska läget i världen. Därför gjorde Catellas analyschef Arvid Lindqvist också avstamp från den makroekonomiska vinkeln när han levererade sin analys av fastighetssektorn vid Fastighetssveriges event Stora Kontorsdagen som hölls under torsdagen.
– Jag ser det inte som helt osannolikt att vi hamnar i en global recession, faktum är att vi kanske redan befinner oss där. Det betyder dock att vi får se ett större fall i inflationen framöver, och på längre sikt har vi stora strukturella faktorer som gör att inflationen går tillbaka och konsumtionen går upp igen. Jag tror att en långvarig effekt av detta blir att många centralbanker runtom i världen kommer att flytta upp sina inflationsmål för att hantera de stora skulderna, kanske att de skriver upp med en eller två procentenheter från de 2 procent som gäller idag, säger Arvid Lindqvist och fortsätter:
– Vår prognos är att vi får en djup recession på minus tre procent nästa år, sedan får vi därefter en period där inflationen går tillbaka, men sedan kommer den gå upp igen och vi kommer slutligen att ha en inflation på drygt tre procent under de kommande fem åren.
För fastighetssektorns del har det varit tydligt att bolagens verksamheter hållt sig stadiga hittills under 2022 medan de noterade bolagen tagit väldigt mycket stryk på börsen, en miljö som prisar in räntehöjningar och ekonomisk volatilitet långt före direktmarknaden. Arvid Lindqvist tror dock att botten kan ha varit nådd nu, eller i alla fall ligger i närtid.
– Det kan ha varit botten vi såg i mitten av oktober för fastighetssektorn på börsen, och var det inte det så är vi väldigt nära botten, det är jag övertygad om. Börsens justering har redan skett och man kan konstatera att det har varit ett brutalt fall för bolagen, det är den effekten vi istället börjar se på direktmarknaden nu.
Effekten är kanske mest tydligt i det avseendet att nästa alla fastighetsbolag numera är säljare på transaktionsmarknaden.
– Många bolag är säljare, det finns mycket kapital på sidlinjen men de väntar på att priserna ska justeras. Går man däremot in på börsen är det ett bra läge nu, det är sällan man ser en sådan här justering som har skett inom fastighetssektorn. På direktmarknaden tar det tid för de ekonomiska förändringarna att slå igenom, så vi ser kanske effekten fullt ut om en 18 månader, säger Arvid Lindqvist.
Han tror att man kan hitta de aktörer som kommer klara sig bäst framöver inom högrisksegmenten.
– Högrisksegment tenderar att klara sig bättre i sådana här tider, där finns segment som klarar högre finansieringskostnader och de har mer KPI-kopplade kontrakt, men risken där är att man istället får högre vakanser. Man har dock bättre motståndskraft och där har börsen fortfarande premier på vissa aktier inom till exempel industri, logistik och samhällsfastigheter. När det gäller kontorssektorn så kommer det bli högre vakanser i de sämre lägena för kontor, medan det kommer vara helt okej i de bra lägena men ingen dans på rosor. När det gäller transaktionsmarknaden för kontor så är det fortfarande en väldigt inhemsk marknad och jag tror inte att den trenden förändras på flera år.
Torsdagens räntehöjning från Riksbankens sida tror han inte får någon nämnvärd effekt för marknaden:
– Riksbankens räntehöjning betyder inget för marknaden för det är redan inprisat, så 75 punkter betyder inte så mycket tror jag. Däremot hade det kanske haft liten effekt om det blivit 50 eller 100 punkters höjning, men 75 var verkligen väntat., säger Arvid Lindqvist.
