Det har byggts mycket inom lager- och logistiksegmentet de senaste åren, inte sällan på spekulation. Men en orolig omvärld gör marknaden avvaktande, även om viljan finns att fortsätta investera. Fastighetssverige har hört med tre experter inom lager- och logistik; om läget i dag, de hetaste logistiklägena och framtiden för segmentet.
Enligt Ludvig Uggla, marknadsanalytiker på Prognoscentret, så är det hyfsat bra fart vad gäller byggnation av lager- och logistiklokaler, drivet av stora strukturella förändringar med digitaliseringen av hela handelsekonomin, till exempel E-handeln.
– I det perspektivet så finns det en helt ok tillväxttakt, men om man ser bakåt ett par år så har det ändå bromsat in rejält i segmentet, det byggs mycket mindre än vad det gjorde för några år sedan. Det har funnits en stark förväntan om ökat behov och efterfrågan och man har därför byggt lite för mycket i vissa avseenden. Det har byggts på spekulation och det talas om överetableringar. Utifrån det sker det nu en tydlig inbromsning, enligt vår bedömning.
Vissa lokaler som byggts är för stora för kundbehovet och sett till efterfrågan.
Men han menar att det fortfarande finns potential när det kommer till strategiska marklägen och där man bygger mindre lager- och logistiklokaler utifrån kundbehovet.
– Vissa lager- och logistiklokaler som har byggts är för stora för kundbehovet och sett till efterfrågan, menar han.
I vilka regioner byggs det framför allt?
– En väldigt stor del av svensk ekonomi är kopplad till Mälardalsområdet. Där har vi Stockholm, Örebro, Västmanland. Utvidgar man området lite så kan man lägga till Uppsala och kanske även Jönköping. Därför blir mycket av lager- och logistik kopplat till dessa regioner med sina geografiskt strategiska punkter som är gynnsamma för logistikflödena.
Andreas Friberg, Director & Partner på Colliers, berättar mer om hur läget ser ut idag på spekulationsmarknaden:
– Det finns fortfarande intresse för spekulationsbyggen men intresset är avsevärt lägre än tidigare och mer koncentrerat till de mest attraktiva mikrolägena med god efterfrågan och begränsad marktillgång. Vi ser till exempel att det fortfarande byggs på spekulation i vissa lägen i Stockholm och Göteborg. På platser där det redan står en stor andel tomma lokaler finns det förstås inga spekulationsbyggen. För att bygga nytt i dessa lägen idag är det skräddarsydda byggnader för en specifik kund eller generiska byggnader där det är klart med en eller flera hyresgäster på förhand.
Vågen av spekulationsbyggen som präglade marknaden under en period har lett till att det idag finns många färdiga byggnader som står helt tomma, det är främst inom vissa delmarknader. Starka orter, som till exempel Stockholm, har ändå en välfungerande transaktionsmarknad.
– De aktörer som äger den typen av byggnader behöver visa att de kan hyra ut en del innan det går att sälja objekten till attraktiva priser. Många är mer försiktiga med att dra i gång projekt idag utan en klar hyresgäst, säger Andreas Friberg.
Enligt David Almqvist, CO-head of Capital Markets på Croisette, som årligen ger ut sin rapport om logistiksegmentet, så har de många spekulationsbyggena blivit ett problem.
– Man kan säga att marknaden är tudelad på olika sätt. Det är ett stort investeringsintresse för segmentet och har varit under lång tid. Men det är också avvaktande vad gäller hyresgästmarknaden. Det är mycket som har byggts på spekulation och endast lite av detta har hyrts ut. Så där spretar det lite. Och det hjälper ju inte med osäkerheten i världen som har inneburit hög inflation och höga räntor. Man trodde nog att det skulle vända 2025, men sen kom Trump och tullarna. Och pratar vi global handel så drabbas förstås logistiken. Då drabbas också företags beslut om till exempel omlokaliseringar och nybyggnation, som läggs på is.
Ändå menar han att det känns som att det finns ett stort underliggande intresse, men man kommer inte i mål vid förhandlingar på grund av bland annat osäkerheten kring framtiden.
Vilka är de hetaste lager- och logistikområdena, enligt dig?
– Där vi själva märker att vi har bra tryck och efterfrågan är Malmö och i synnerhet i Staffanstorp. Man kan nog säga från Malmö längs E6:an upp mot Göteborg. Till exempel Carlsberg satsning i Falkenberg och även Jula i Skara, även om det inte är Västkusten. Men även i Stockholm är det aktivitet, i till exempel Brunna i Järfälla kommun. I övrigt är det ganska avvaktande.
Hur tror du sektorn kommer att utvecklas de närmste åren?
– Ser man det ur ett investeringsperspektiv så kommer sektorn fortsätta vara stark för det är en så stor global trend att investera i segment som bostäder, hotell, industri och logistik. Det ser vi väldigt tydligt. Däremot kommer man nog fortsätta att vara försiktig med att bygga på spekulation, man får nog hitta en hyresgäst att bygga åt eller att det börjar hyras ut i lite högre takt i de lokaler som står tomma. De närmaste ett till två åren blir nog lite kämpiga, vilket självklart beror på konjunkturen som alla berörs av.
Är du intresserad av att ytterligare fördjupa dig i marknaden för lager- och logistikfastigheter tipsar vi om mötesplatsen Stora Logistikdagen nästa onsdag den 10 september på Radisson Blu/Waterfront i Stockholm. Där utlovas en dag fylld med analys, nätverkande och inspiration.
Säkra din plats här!
(Utnyttja vår mängdrabatt, gå fyra betala för tre, ange ”4 för 3” i rutan Kampanjkod). Anmälan stänger i dag fredag den 5 september.
