Logistikfastigheter är inte längre enkla lagerlokaler utan tekniskt avancerade anläggningar. Det gör underhålls- och återställandeansvar till centrala frågor som kräver tydliga avtal mellan hyresvärdar och hyresgäster.
De flesta jurister som arbetar med fastigheter har under de senaste tio åren sett en ökad tillströmning av ärenden relaterade till logistikfastigheter. Ärendena rör allt från markexploatering, överlåtelser och finansiering till hyresrättsliga frågor – allt hänförligt till fastighetsägarnas önskan att tillmötesgå näringslivets växande behov av effektiva lösningar för varor i rörelse.
Logistikfastigheterna har i många fall blivit högteknologiska anläggningar, väsensskilda från de lokaltyper vi förr ofta betraktade som enkla ”lagerlokaler”, vilka ofta saknade särskilda installationer att ta hänsyn till i samband med tecknande av olika avtal.
I denna artikel behandlas två frågor av central betydelse vid upplåtelser av logistiklokaler; nämligen underhålls- och återställandeansvar – frågor som kommit att bli viktigare i takt med att lokalerna blivit alltmer tekniskt avancerade.
Underhåll – ett omfattande ansvar att fördela
Enligt hyreslagen har hyresvärden det initiala ansvaret för att tillse att en lokal upprätthåller det skick som krävs för att lokalen ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Hyreslagen ger dock full avtalsfrihet i frågan och parterna har därför möjlighet att avtala om att hyresgästen ska ha visst, eller allt, ansvar för underhåll av lokalen. Med hänsyn till avtalsfriheten är det mycket vanligt att parter i lokalhyresavtal föreskriver att hyresgästen ska ha ansvar för underhåll av ytskikt på golv, tak och väggar, samt installationer som hyresvärden tillhandahållit för verksamheten. Det är också vanligt att parterna fogar gränsdragningslistor till hyresavtal i vilka ansvaret för underhåll av lokalen fördelas mer detaljerat.
Hur ansvaret för underhåll fördelas är i grunden en kommersiell fråga som påverkar hyressättningen – ett stort underhållsansvar hos hyresvärden påkallar en högre hyra och vice versa. Typiskt sett brukar hyresvärdar behålla ett relativt stort underhållsansvar för sedvanliga kontorslokaler där hyresgästens kärnverksamhet ligger långt ifrån att hantera fastighets- och lokalfrågor. Motsatt reglering ses ofta rörande specialanpassade verksamhetslokaler, där hyresgästen ofta själv är bäst lämpad att hantera underhållet.
Avseende logistiklokaler – där till exempel ställage och tekniska system ofta är integrerade med fastigheten – är det särskilt vanligt att hyresgästen får bära allt ansvar för underhåll av lokalen. Många gånger är parterna överens om att hyresgästen ska ikläda sig det totala ansvaret för hela fastigheten, genom det som i dagligt tal kallas ”triple-net-avtal”, enligt vilket hyresgästen ansvarar för underhåll samt för alla kostnader som belöper och kan komma att belöpa på fastigheten. Ofta anges i dessa avtal att hyresgästen är medveten om och accepterar att hyresgästen har ett mycket omfattande ansvar som närmast liknar det ansvar som normalt vilar på fastighetsägaren.
Hyreslagens regelverk tillåter alltså att parterna fritt avtalar om detta för hyresgästen omfattande ansvar. Förutsatt att parterna tydligt i hyresavtalet reglerat hyresgästens ansvar kan hyresvärden därmed i viss mån luta sig tillbaks och låta hyresgästen förvalta fastigheten. Fastighetsägare bör emellertid beakta (vilket inte sällan glöms bort) att fastighetsägarens ansvar i förhållande till myndigheter typiskt sett inte kan överföras till hyresgästen genom avtal. Om hyresgästen t.ex. skulle underlåta att underhålla och besiktiga hissar och andra motordrivna anordningar i enlighet med lag, har byggnadsnämnden möjlighet att rikta sanktioner mot fastighetsägaren, oaktat vad som föreskrivs i parternas avtal. Detsamma gäller naturligtvis skatter och avgifter som belöper på fastigheten. Fastighetsägaren bör därför tillse att man alltjämt har en organisation som kan säkerställa att fastigheten verkligen underhålls och besiktigas enligt avtal, samt att alla skatter och avgifter betalas, oavsett hur ansvaret fördelats i parternas hyresavtal.
Återställande vid avflyttning – frågan för framtiden
Hyreslagen ger något förvånande inte direkt svar på frågan i vilket skick en lokal ska återlämnas när hyrestiden löpt ut. Besked om i vilket skick lokalen ska återlämnas får istället sökas i hyreslagens regler om hyresgästens vårdsplikt, vilka anger att hyresgästen ska vårda lokalen väl och ersätta all skada som uppkommer genom hyresgästens vållande.
Med hänsyn dels till hyreslagens relativt fåordiga reglering, dels till att det råder full avtalsfrihet i fråga om återställande, innehåller standardavtalen på lokalhyresmarknaden oftast föreskriften att hyresgästen vid avflyttning ska återställa lokalen i godtagbart skick. Man beskriver detta vanligen som att hyresgästen ska återställa sina ändringar och åtgärda skador utöver sedvanligt slitage.
Regleringen i standardavtalen är många gånger fullt tillräcklig för kontorslokaler och andra enklare lokaler utan särskilda anpassningar. Dessvärre ser vi ofta att regleringen inte utvecklas i hyresavtal för mer komplexa lokaler. Inte sällan ser vi att såväl hyresgäster som hyresvärdar vid avflyttning från komplexa industrilokaler ställer sig frågan hur ombyggnationer ska återställas, samt hur maskiner och lagerhållningssystem ska bortföras och hur skadorna efter dessa ska åtgärdas. Ofta kompliceras frågan av längre hyresförhållanden där det kan vara oklart vem som har utfört viss anpassning av lokalen under hyrestidens tidiga år.
Sannolikt beror den ofta bristfälliga avtalsregleringen om avflyttningsåtgärder på att problemet legat långt fram i tiden och att parterna inte sett på avflyttning som den centrala frågan för det nya hyresavtal som skulle ingås.
För att undvika svårigheter att vid avflyttning bestämma vilken part som ska göra vad rekommenderas emellertid att parterna tar sig tid att behandla frågan. Därefter bör parterna tydligt reglera – inte bara vilka installationer som ska avlägsnas och vilka ändringar som ska återställas – utan också exakt hur skador i ytskikt och byggnadsdelar ska åtgärdas samt av vem. Regleringen kan vara så långtgående som att hyresgästen ska tillse att lokalen är helt klar för ny-uthyrning, men ofta räcker det med klargörandet om hur direkta skavanker ska åtgärdas.
Erik Ljungqvist, Allié
Allié är en nischbyrå med specialisering på kommersiella fastigheter. Allié biträder klienter i frågor rörande förvärv, exploatering och entreprenader. Vidare biträder Allié klienter i kommersiella hyres- och arrendefrågor.
Är du intresserad av att ytterligare fördjupa dig i marknaden för lager- och logistikfastigheter tipsar vi om mötesplatsen Stora Logistikdagen nästa onsdag den 10 september på Radisson Blu/Waterfront i Stockholm. Där utlovas en dag fylld med analys, nätverkande och inspiration.
Säkra din plats här!
(Utnyttja vår mängdrabatt, gå fyra betala för tre, ange ”4 för 3” i rutan Kampanjkod). Anmälan stänger i morgon fredag den 5 september.
