Marknaden för kontorstransaktioner är avvaktande och selektiv och intresset för kontor minskar. Transaktionsvolymen hittills i år är nästan halverad jämfört med tioårssnittet och utländska investerare är idag kraftiga nettosäljare på den svenska marknaden. Här berättar Joakim Arvius, vd för Colliers Sverige, mer om vad som utmärker kontorssegmentet på transaktionsmarknaden idag, vilka affärer som görs och hur framtiden kommer att formas.
Marknaden för kontorstransaktioner har varit avvaktande och selektiv under under 2025 och transaktionsvolymen för kontor haltar efter snittet med bred marginal. Hittills i år har volymen uppgått till 21,2 miljarder kronor, vilket kan jämföras mot tioårssnittet på 40 miljarder. Bland de transaktioner som genomförts ser man ett tydligt Stockholmsfokus som motsvarar mer än hälften av transaktionsvolymen för i år. Och transaktionerna som görs i Stockholms innerstad har genomförts på höga kvadratmeterpriser, runt 100 000 kronor per kvadratmeter, medan övriga transaktioner utanför Stockholms innerstad är väsentligt lägre, detta enligt data från transaktionsrådgivaren Colliers.
Joakim Arvius är Sverige-vd på Colliers och han berättar vidare att kontorssegmentet krymper på transaktionsmarknaden till följd av bland annat minskat utländskt intresse men även att kapitalet fokuseras till de bästa lägena.
– Den största skillnaden jämfört med för ett par år sedan är att intresset har minskat och koncentrerats till de bästa kontorslägena och de bästa fastigheterna, drivet av vakansutvecklingen som vi har sett. På så sätt har vi sett en polarisering av investerarintresset och att kapitalet fokuseras till de bästa lägena, säger han och fortsätter:
– Moderna kontor i Stockholm CBD är det som väcker störst intresse. Stockholms kontorsmarknad har historiskt haft mycket starkt investerarintresse, med hög närvaro av core-kapital, vilket håller i sig. Det har gjort att konkurrensen om attraktiva objekt blivit hög, vilket pressar ner yielderna. Det är ingen hemlighet att kontor i sekundära lägen har svagare efterfrågan, både bland investerare och hyresgäster, säger Joakim Arvius.
Historiskt är kontor, tillsammans med bostäder och lager, lättindustri och logistik, de tre största segmenten, och tillsammans står de för 70–75 procent av den totala transaktionsmarknaden. Under 2025 ser man dock att intresset för kontorsmarknaden har minskat och segmentet står nu endast för 18 procent av transaktionsvolymen hittills i år, vilket kan jämföras med det historiska tioårssnittet på 22 procent. I stället är det lager, lättindustri och logistik som har ökat i andel av transaktionsmarknaden från det historiska tioårssnitt på 17 procent till 22 procent under 2025.
Trots att intresset för kontor gradvis minskar så har det ändå gjorts ett antal miljardaffärer på marknaden hittills i år, den största affären var när Vasakronan köpte Solna United av DWS Investment för en summa som Colliers uppskattar till strax över tre miljarder kronor. Någon köpeskilling kommunicerades dock inte utav de två parterna när affären offentliggjordes.
I det stora hela har det varit svenska institutioner som har köpt kontor hittills under 2025, det vill säga Alecta, Folksam och AMF. En tydlig säljare har varit SEB Trygg Liv som totalt har sålt för uppskattningsvis 5,5 miljarder i Stockholm under 2024 och 2025.
Utländska investerare lyser dock med sin frånvaro som stora köpare och idag är de istället kraftiga nettosäljare på den svenska kontorsmarknaden.
– Det utländska intressent för kontorsfastigheter har krympt generellt sedan pandemin. Det finns kvar ett fåtal intressenter, men främst begränsat till bra objekt centralt i Stockholms innerstad, alternativt projekt med uppenbar potential att skapa värden i bra lägen.
– Det följer samma trend som på andra europeiska marknader. Aktiviteten i Stockholm domineras nu av institutionellt, inhemskt kapital. De utländska aktörer som har köpt är Olav Thon och KLP från Norge, samt M&G som genomförde en bytesaffär med Alecta, säger Joakim Arvius och fortsätter:
– Även när vi tittar på de utländska kapitalflödena för de senaste 13 åren har utländska investerare varit nettosäljare inom det svenska kontorssegmentet. Totalt har det varit ett aggregerat nettoflöde på 33,6 miljarder. Det senaste året med ett positivt inflöde var 2023, då det var ett nettoinflöde på 2,8 miljarder.
Hur ser förutsättningarna ut framöver för transaktionsmarknaden för kontor?
Transaktionsmarknaden för kontor kommer under överskådlig tid framöver att fortsatt vara tudelad, där centrala kontor är attraktiva medan förortslägen där det finns vakanser fortfarande dras med låg efterfrågan, säger Joakim Arvius.
Vad är det som kommer driva transaktionsmarknaden för kontor de kommande åren?
– Kontorsmarknaden drivs av utvecklingen i tjänstesektorn som i sin tur styrs mycket av den allmänna konjunkturen. Får vi ett uppsving i ekonomin kan företagen anställa fler, vilket kommer förbättra möjligheterna för bra avkastningar inom kontorssegmentet. Sedan kan även internationella kapitalströmmar påverka. Får vi i Sverige tillgång till en större del av den internationella allokeringen till fastigheter kommer det kunna öka likviditeten och sätta press nedåt på avkastningskraven, säger Joakim Arvius.
Är du intresserad av att få en djupare analys av läget på kontorsmarknaden samtidigt som du får möjlighet att knyta nya värdefulla kontakter? Då ska du besöka Stora Kontorsdagen nästa tisdag den 11 november på Berns Salonger i Stockholm. Du som Plus-prenumerant har halva priset på biljetten med koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
