Christina Kämpe, director och partner på Colliers, ser ljust på framtiden när det gäller investeringsmöjligheter och transaktioner på fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymerna har börjat gå upp totalt i år och vad gäller andra kvartalet är volymen också större, hittills, än vad den varit på ett par år. Det här är drivet av några lite större transaktioner som drar upp helheten, men det är också fler transaktioner än vad det har varit tidigare, i antal.
– Vi ser också, på kapitalmarknadssidan, en större vilja att låna ut pengar till fastighetsaffärer från bankerna. De nordiska bankerna vill se en tillväxt i fastighetsfinansiering, så det finns kapital. De noterade bolagen har också haft möjlighet att göra riktade emissioner och rest mer än 5 miljarder samlat under de senaste månaderna, säger Christina Kämpe.
Början av årets första kvartal var lite svagare, men det var fortfarande positivt jämfört med samma period förra året. Det går alltså att skönja en större rörelse under början av Q2, och Kämpe tror på ett ganska starkt avslut på kvartalet.
I Norden är det Sverige som agerar dragare, men det känns som att även de andra länderna kommer att få ett starkt avslut – förutom Finland, där det går lite långsammare.
Vad beror det på att Finland sackar efter?
– Det är en svagare och mindre marknad och utländska aktörer tvekar kring Finland, mycket beroende på det som händer i och med det hårdare klimatet i och närheten till Ryssland samt en svagare befolkningstillväxt.
I Sverige har logistikmarknaden präglats av en trend inom spekulativ utveckling, med mycket vakanser till följd. Tidigare hade man generellt en låg vakansgrad, men nu måste man titta väldigt noga på enskilda marknader för att bilda sig en uppfattning om en investering. Direktinvesteringar är dock fortsatt attraktivt att göra i fastigheter på logistiksidan, för även om man är mindre benägen att göra spekulativ utveckling så finns en tilltro till segmentet och dess fortsatta tillväxt, menar Kämpe.
– Det utländska kapitalet särskilt tittar gärna på Göteborgsområdet, för här har vi fortsatt relativt låg vakansgrad, så får man välja så vill man framförallt köpa i västra Sverige – men också i de bästa marknaderna i Stockholm, eftersom det är den enskilt största marknaden. Nu börjar även orter som Varberg, Falkenberg och Halmstad utvecklas, längs med E6-an. De är ju än så länge inte etablerade logistikmarknader, men vi ser att de kommer att bli en del av korridoren mellan Göteborg och Malmö. Vi tror på en större likviditet i de områdena framöver, när kluster växer fram och stabiliseras.
På vissa svenska delmarknader står det dock mycket logistiklokaler tomma. Christina Kämpe nämner Enköpings- och Jönköpingsområdet som exempel.
– Om man räknar Jönköpingsregionen som korridoren mellan Jönköping och Skillingaryd så är det mycket som har byggts och byggts på en gång, så det kom ut mycket lokaler samtidigt. Jönköpingsregionen är en viktig del av logistiknavet i Sverige och är ett etablerat centrallagerläge. Det kommer fyllas upp så småningom men kommer krävas en del kreativt arbete och flexibilitet från fastighetsägarna. I Enköping behöver läget etableras ytterligare som logistikhub, detta arbetar man aktivt med för att attrahera nya företag till området.
I Stockholmsregionen har det tidigare byggts mycket runt norra Stockholm, men nu har södra Stockholm blivit mer intressant för många. Det är ett område där det hittills inte har byggts lika mycket, men där det finns mark och intresse från verksamheter.
I södra Sverige samlas logistik kring matdistribution, särskilt runt Helsingborg. Det finns en naturlig koppling, eftersom det mesta som odlas i Sverige växer i regionen runt Helsingborg, Ängelholm och Landskrona. Man tar också in en stor del av Sveriges matimport via Helsingborgs hamn och behöver därför ha den första lagringen nära. Därför har den typen av lager vuxit fram där, av hävd. Det blir ett kluster som är viktigt framöver också, menar Kämpe.
– Kanske än viktigare nu, till och med, om vi i Sverige ska vara förberedda och klara matförsörjning vid eventuella kriser.
På hyressidan har branschen haft uppåtgående hyror i logistiksegmentet i hela Europa, vilket drev utvecklingen av mer kapital till den sektorn, men på grund av det myckna byggandet och de påföljande vakanserna så ser hyresutvecklingen inte lika positiv ut framåt.
– Om man har specialbyggt en fastighet för någon så kan man ta en bra hyra, men att hyra ut en vakans på de högsta marknadshyrorna är ju tuffare idag: man får konkurrera med hyreslängd och rabatter och flexibilitet. Det finns mycket lediga lokaler och dessutom dolda vakanser hos 3PL-bolagen, tredjepartslogistikerna. Historiskt, när det gick väldigt bra 2020 och 2021, så tecknade de sig på ganska stora ytor för att ha möjlighet att växa med nya kunder. Men nu, när bland annat e-handeln inte har gått som man tänkt, så sitter de på ganska stora ytor som de inte har kunder till. Då börjar de hyra ut i andra hand, så nu finns det den typen av vakanser också, förklarar Christina Kämpe.
Men hon menar samtidigt att man på Colliers ser att botten är nådd och att vägen uppåt är anträdd. Det sker mer diskussioner kring att hyra nya lokaler, det finns vissa segment som växer och man är lite närmare att ta beslut – även om processerna fortfarande är ganska långa.
När vi får se lite mer ”proppen ur” kommer att bero på bland annat hur följetongen med tullarna utvecklas, menar Christina Kämpe. Detta råder det stor osäkerhet kring i omvärlden.
– Det man pratade om under och strax efter pandemin, nearshoring, alltså att man flyttar produktionen närmare sin hemmamarknad, kan få en skjuts ytterligare på grund av tullarna. När vi pratar med bolag märker vi att det finns tankar på att man faktiskt behöver producera där man ska leverera. Det märks internationellt, i Europa, att man i större utsträckning tittar på att etablera sig i Östeuropa med produktionen, eftersom man då även är närmare logistikmarknaden. Om det ökar så kommer det behövas mer lager här också.
Energi- och krafttillförsel är också viktigt: de flesta behöver mer el idag än vad man har behövt förut. Även för standardlager, lättproduktion och lättindustri är det viktigt med energitillförseln.
– Bland de första frågorna en hyresgäst ställer idag är: vilken kapacitet har byggnaden och går det att öka? Om det handlar om något som redan är byggt så får man gå till kommunen och fråga om man kan få mer effekt in. Sedan är frågan vad det innebär i tid. Så man kan säga att kravställningen på en fastighetsinvestering eller om man ska hyra idag har blivit mycket mer detaljerad än vad det var för några år sedan, berättar Christina Kämpe.
Det är inte bara väggar och tak man söker längre?.
– Nej, det är inte bara väggar och tak, det är väldigt specifika krav kring till exempel bärigheter, entresolstorlekar och krafttillförsel. Det ska också finnas en uteyta som matchar behovet för hur man bedriver sin verksamhet.
