Rättsväsende, utbildning och vård/omsorg var återkommande teman när det gjordes affärer inom segmentet samhällsfastigheter under 2025. För Fastighetssverige berättar André Lundberg, Head of Capital Markets Sverige & Partner på Colliers, mer om statusen på samhällsfastigheter idag, läget på transaktionsmarknaden och vad som kommer att driva segmentet de kommande åren.
Transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter var stark under 2025, särskilt om man inkluderar de två största affärerna mellan SBB och PPI samt Fortifikationsverket och Specialfastigheter som tillsammans var värda över 32 miljarder kronor. 2025 uppgick den totala transaktionsvolymen i segmentet till 44,5 miljarder kronor i Sverige, vilket innebär att samhällsfastigheter stod för cirka 26 procent av den totala transaktionsmarknaden förra året.
Samtidigt ser bilden mer normal ut om man rensar för två överlägset största transaktionerna. Exklusive dem uppgick volymen till cirka 12,2 miljarder kronor, motsvarande ungefär nio procent av transaktionsmarknaden – i nivå med 2024 (8%), men lägre än snittet 2020–2024 (14%), rensat för stora strukturaffärer.
– Affärerna som gjordes präglades av tydligt fokus på stabila kassaflöden, starka hyresgäster och samhällskritiska funktioner. Rättsväsende, utbildning och vård/omsorg var återkommande teman, säger André Lundberg, Head of Capital Markets Sverige & Partner på Colliers, till Fastighetssverige.
Hur har transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter förändrats de senaste åren och i så fall på vilka sätt?
– Marknaden har blivit mer selektiv. Det har också blivit mer fokus på det enskilda objektet och dess riskprofil, snarare än att man investerar brett i segmentet. Sammantaget har det lett till att bra, stabila tillgångar fortfarande är attraktiva, medan mer komplexa case tar längre tid och kräver tydligare prissättning.
Vilka är de tydligaste trenderna inom segmentet idag?
– De tydligaste trenderna är:
- Mer selektivitet: kvalitet prioriteras tydligare än volym
- Rättsväsende och säkerhetsfastigheter har stärkts som delsegment
- Nyproduktion via forward-strukturer sker fortsatt, men med högre krav, särskilt på hyreslängd och stark hyresgäst
- Omsorg och vård är attraktivt, men investerare är mer noggranna i analysen av risk
– Kort sagt: samhällsfastigheter är fortsatt stabilt, men kraven har skruvats upp, säger André Lundberg.
Vilka aktörer har gjort särskilt stort väsen av sig på transaktionsmarknaden när det gäller samhällsfastigheter?
– Under 2025 har flera aktörer varit tydligt aktiva inom segmentet. Exempel är Intea, Vacse och Stenvalvet, som samtliga syns i affärsflödet – särskilt kopplat till rättsväsende och andra stabila samhällsfunktioner. Samtidigt har även andra köpare varit synliga, där bland annat Nordisk Renting fortsatt varit aktiv, bland annat inom omsorgs- och kommunfastigheter, samtidigt som Kinland och Nordiqus fortsatt att expandera inom sina nischer (omsorg respektive utbildning), och där Infranode klivit fram som en mer aktiv kapitalstark aktör inom social infrastruktur.
Hur ser det utländska investerarintresset för samhällsfastigheter ut idag?
– Utländskt intresse finns fortsatt, men är mer selektivt än tidigare. Andelen utländska köp var cirka nio procent under 2025 (exklusive PPI/SBB-affären), jämfört med tio procent under 2024. Sett över perioden 2020–2024 låg andelen utländska köp på cirka 19 procent rensat för strukturaffärer. Det innebär att den utländska aktiviteten idag är lägre än tidigare, även om intresset fortfarande finns – framför allt för stabila, lättförståeliga case.
Hur ser förutsättningarna ut framöver för transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter? Kommer intresset öka/minska eller stanna kvar på ungefär samma nivå som idag?
– Förutsättningarna är försiktigt positiva. Segmentet har fortsatt en stabil position när investerare söker: lång avtalstid, låg konjunkturkänslighet och stabila hyresgäster. Om marknaden går in i ett mer normaliserat läge kan samhällsfastigheter mycket väl hålla sig på en jämn nivå framöver.
Hur står sig samhällsfastigheter intressemässigt och omsättningsmässigt idag jämfört med andra stora segment på marknaden?
– Intressemässigt står segmentet fortsatt starkt eftersom det upplevs som stabilt och defensivt. Omsättningsmässigt är bilden mer blandad. 2025 såg starkt ut i statistiken tack vare ett par mycket stora affärer, men den underliggande aktiviteten var mer dämpad. Till skillnad från bostäder och industri/logistik, som drev en större del av den breda marknadsomsättningen, låg samhällsfastigheter snarare på en stabil men mer begränsad nivå i volym.
Vad är det som kommer driva transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter de kommande åren?
– Det som framför allt driver marknaden är efterfrågan på stabila kassaflöden, behov av investeringar i samhällsinfrastruktur (skola, omsorg, rättsväsende), renodlingar och försäljningar från större ägare samt fler strukturerade processer och portföljaffärer.
SBB var tidigare den klart största aktören inom samhällsfastigheter men bolaget har bantats betänkligt de senaste åren. Hur har turbulensen kring SBB påverkat marknadens syn på samhällsfastigheter överlag?
– SBB:s turbulens har framför allt påverkat kravnivåerna i marknaden, snarare än synen på samhällsfastigheter som tillgångsslag. Segmentet ses fortsatt som stabilt, men investerare och långivare är mer noggranna kring risk och struktur. Exempel på aktörer som varit särskilt synliga i segmentet är Intea, Vacse och Stenvalvet. Framgent kan även institutionella investerare bli mer aktiva i segmentet.
Hur ser framtiden ut för segmentet? Kommer det växa/krympa och hur attraktivt kommer det vara att investera i samhällsfastigheter framöver?
– Samhällsfastigheter bedöms fortsatt vara ett attraktivt och stabilt segment även framöver, tack vare långa kontrakt och konjunkturstabila hyresgäster. Vi blir också äldre, vilket talar för en strukturell efterfrågan på äldreboenden. För 2026 finns dessutom förutsättningar för en mer aktiv marknad, särskilt om fler större affärer kommer ut och finansieringsklimatet fortsätter stabiliseras, säger André Lundberg.
Vill du veta mer om marknaden för samhällsfastigheter samt knyta nya värdefulla kontakter? Då ska du besöka Stora Samhällsfastighetsdagen nästa torsdag på Radisson Blu Waterfront i Stockholm. Halva priset för dig som Plus-prenumerant! Ange koden ”Plus50” i rutan Kampanjkod vid anmälan här.
