Den omdiskuterade svenska transaktionsmarknaden har varit sund hela vägen – inbromsningen till trots – och utländska köpare har hela missbedömt läget. Det menar den namnkunniga panel – bestående av Stefan Dahlbo, Anneli Jansson, Sven-Olof Johansson, Joacim Sjöberg och Theodor Jarnhammar – som diskuterade frågan under Stora Kontorsdagen och som ser tecken på ökad aktivitet framöver.
Transaktionsmarknaden i Sverige har varit ett hett diskussionsämne under senaste år. Efter att ha skjutit i höjden gång efter annan kom en inbromsning driven av höjda räntor och ökade finansieringskostnader. Men den marknad som av vissa utifrån förväntats vara dysfunktionell har i själva verket varit sund, menar den namnkunniga panel – bestående av Stefan Dahlbo, vd för Fabege, Anneli Jansson, vd för Humlegården, Sven-Olof Johansson, vd för Fastpartner, Joacim Sjöberg, vd för Castellum, och Theodor Jarnhammar, tf vd för Catella Corporate Finance – som diskuterade frågan under Stora Kontorsdagen.
– Det har gjorts affärer inom logistik och lättindustri hela året, bostäder kommer mer och mer. Bra fastigheter hittar bra köpare och det det är fastigheter med problem som har lite utmaningar. Det är lägre volymer än åren när det varit galet mycket affärer – men är det inte rätt sunt? sa Stefan Dahlbo.
– Castellum har sålt fastigheter för sju miljarder på 18 månader till bokfört värde. Det är väl mer en fråga om var är yieldgapet mellan statslåneräntan och någon form av genomsnittligt avkastningskrav? Där har det historiskt varit väldigt högt, sedan gick det ihop och var väldigt lågt under en tid 2023. Nu har vi sett att det går isär igen när räntorna faller, men vi håller faktiskt kvar rätt så höga yieldnivåer. Det tror jag på sikt kommer att sätta fart på transaktionsmarknaden – när vi börjar se avkastningskraven gå ner för då är folk rädda att missa tåget, sa Joacim Sjöberg.
– Vi har pengar, möjligheter, finansiering och vill köpa – men det är ingen som vill sälja. Det är ingen omsättning på primekontor och de som sitter på dem har ingen anledning att sälja, sa Anneli Jansson.
– Du hade lite för några år sedan, men den perioden är redan över och det var ganska få aktörer som hamnade i den prekära situationen där de var tvungna att sälja – och det var inga volymer i de affärerna, sa Sven-Olof Johansson och adderade:
– Ser man till de finansieringskostnader man har i dag, så tycker jag faktiskt att yielderna är för låga: Jag ser inga intressanta affärer att göra. Där man kan hitta intressant affärer är på retailsidan för det finns det lite distressed-syndrom på en del fastigheter. Många vill ur den typen av tillgångar fullständigt, och framför allt då utländska investerare som är tematiska: de struntar egentligen i affären utan ska bara ur. Där får du betalt för risken mellan finansieringskostnad och den yield som man kan köpa fastigheten till.
Bilden av hur transaktionsmarknaden i Sverige ”borde” fungerat under inbromsningen har inte varit samstämmig hos utländska köpare som kommit till Sverige i tron om att fynda.
– De utländska investerarna har faktiskt varit här i två och ett halvt år och tittat och inte kommit fram till några affärer. Vad är det de har väntat på? Jo, de har väntat på en total sammanklappning av den svenska finansieringsmarknaden och fastighetsmarknaden – och den kom inte, sa Sven-Olof Johansson.
– Varenda gång som Sveriges fastighetsmarknad står inför någon form av inbromsning så kommer det utländska kapitalet och tror att det är en kollaps. Det har hittills inte hänt en enda gång och gjorde det inte nu heller. Om man är i branschen och vet ungefär hur saker och ting fungerar är det skrattretande när man får telefonsamtalen från någon som först förväxlar Sverige och Schweiz och sedan tror att det ska köpa fantastiska kontor i storstadsområden på 8–9 procent, sa Joacim Sjöberg.
– De ringde oss innan och skulle plocka upp allt blod som flöt på gatan. Sedan blankade de Handelsbanken samtidigt, för den skulle gå i konkurs eftersom de hade så mycket fastighetsfinansieringar, tillade Stefan Dahlbo.
Theodor Jarnhammar ser dock tecken på att det internationella investerarna kommer vara mer aktiva framöver.
– Vi märker att de internationella aktörerna börjar komma nu och de är riktigt rädda för att missa bollen. De har länge tittat på de hiskeliga vakanserna i Nordamerika kring 30–35 procent på Manhattan och i Silicon Valley. Men inser att i innerstad och CBD i Stockholm så finns inte samma problematik. Nu tror jag att det finns en trygghet i det så att det kommer komma i gång, sa han och fortsatte:
– Sedan ska man säga att de internationella har stått för mellan tio och 20 procent av den totala volymen. Så de flesta investerarna på svensk kontorsmarknad är lokala; de kan produkten och vet vad de håller på med.
– De vi och andra rådgivare saknar lite på transaktionsmarknaden är att börsbolagen kommer tillbaka som köpare och inte bara säljare.
