Krisen i SBB och den väldokumenterade höga skuldsättningen bland svenska kommersiella fastighetsbolag har satt sektorn i ett nationellt fokus den senaste tiden, och det märktes tydligt under torsdagen då Riksbanken hade en pressträff om den finansiella stabiliteten i Sverige. Både i rapporten och på presskonferensen satte Riksbanken och dess chef Erik Thedéen stort fokus på sektorn, och under den efterföljande frågestunden handlade nästan allt uteslutande om fastighetssektorn och de eventuella finansiella riskerna som den nuvarande turbulensen kan bära med sig.
Riksbanken, Finansinspektionen och flera internationella organisationer har under lång tid uppmärksammat de stabilitetsrisker som är förknippade med fastighetssektorn i Sverige, bland annat eftersom fastighetsbolagen är bankernas största låntagargrupp bland icke-finansiella företag. Det är också den företagsgrupp som har ökat sin upplåning mest i Sverige de senaste åren – framför allt genom att emittera obligationer och certifikat. Många fastighetsbolag pressas sedan ett bra tag tillbaka av de högre räntorna, dels för att deras finansieringskostnader har ökat och dels för att värdet på deras fastigheter faller. Men det finns betydande skillnader inom sektorn, och företag med lägre belåning har bättre förutsättningar att klara av ett högre ränteläge, det skriver Riksbanken bland annat i sin rapport om den finansiella stabiliteten.
”Eftersom räntorna på obligationsmarknaden har stigit kraftigt sedan början av 2022 har fastighetsföretagen tagit upp nya lån hos bankerna, istället för att emittera nya obligationer. Parallellt med detta har flera fastighetsföretag anpassat sin finansiella situation för att minska lånebehovet, genom att dra ner på sina investeringar, sälja fastigheter, pausa eller minska utdelningar och i vissa fall genomföra nyemissioner av aktier. Eftersom en stor del av deras obligationslån förfaller de närmaste åren finns dock ett fortsatt stort lånebehov. Även om bankerna hittills har valt att möta en stor del av den ökade efterfrågan på likviditet från fastighetsföretagen är det osäkert hur mycket av deras kommande obligationsförfall som bankerna vill ta över.”
Mot denna bakgrund anser Riksbanken att det är viktigt att fastighetsföretagen fortsätter att göra nödvändiga anpassningar för att stärka sina balansräkningar. Annars ökar risken för att det uppstår ett förlopp där pressade fastighetsföretag tvingas att snabbt sälja större volymer fastigheter i ett ogynnsamt ekonomiskt läge enligt Riksbanken:
”Det skulle i sådant fall kunna leda till en snabbare och större nedjustering av fastighetsvärdena med negativa konsekvenser för den finansiella stabiliteten. För att minska risken för ett sådant förlopp har bankerna en viktig roll, dels genom att upprätthålla försörjningen av krediter till livskraftiga företag, dels genom att inom ramen för sin kreditgivning ställa krav på att fastighetsföretagen vidtar åtgärder för att minska sina finansiella risker.”
Kravbiten är alltså ett eko från det som även Finansinspektionen påpekade i sin rapport från tidigare i veckan, att bankerna kommer att kräva motprestationer av fastighetsbolagen för vidare utlåningar.
– Det gäller att bankerna ställer krav på fastighetsbolagen att de ska vidta de åtgärder som behövs kring sin finansiering och skuldsättning med mera, så här behövs en relation som är viktigt mellan bank och bolag. Men det får alltså inte bli en kreditåtstramning från bankerna i det här läget, säger Erik Thedéen.
Under torsdagens pressträff var han supertydlig med att fastighetsbolagens största fokus just nu måste vara att sänka sin skuldsättning.
– Det finns några fakta man ska ha klart för sig; som grupp är fastighetsföretagen för högt skuldsatta – punkt. Som grupp måste den skulden minska, för med ännu högre räntor kan detta förvärras ytterligare. Ränteläget drivs framför allt av riskpremier samtidigt som de här kommersiella företagen har ungefär samma intäkter som förut, vi ser inte stora vakanser och de har indexerade hyror – men de är för högt skuldsatta. Det positiva är att det går att göra något åt detta, det görs redan och det kommer fortsätta att göras men bolagen behöver göra ännu mer. För vissa bolag finns det ett större behov än för andra.
När Erik Thedéen gör en tillbakablick ett antal år kan han konstatera att bolagen inte skulle ha skuldsatt sig så högt som de gjorde, även om han förstår att det gjordes i en tro om fortsatt låga räntor:
– Fram tills ungefär 2019 låg man på hanterbara kvoter i sektorn, men sedan blev det dramatiskt när man ökade skuldsättningen under några år och det skulle aldrig ha gjorts. Nu står vi här och det behövs åtgärder, det är i nån mening med kniven mot strupen men det är nödvändigt att det görs för att de ska klara sin finansiering.
Riksbankens bredare fokus på fastighetssektorn beror till stor del på de potentiella spridningseffekter man oroar sig för om problemen förvärras.
– Just nu innebär inte enskilda bolags problem att hela sektorn har problem, men vi är bekymrade över den kommersiella fastighetssektorn och det är därför vi tar upp de här bitarna i rapporten. Det är svårt att värdera risken, om allt fungerar bra och vi får ett bolag som går dåligt så händer inte mycket. Vi påpekar tydligt i den här rapporten att bankerna har en nyckelroll, för om det börjar skaka i något bolag så ska de inte ta det som intäkt för att strypa tillförseln till alla bolag, för då får vi problem med spridningseffekter, säger Erik Thedéen.
Han nämner också att Riksbanken följer utvecklingen i krisande SBB väldigt noga, men att han inte kommenterar enskilda bolag.
– Det här är första starten för att bedöma spridningseffekter, men det är viktigt för banker och kreditgivare att veta att det finns enskilda bolag som har problem, men att de samtidigt har möjlighet att ta sig ur de här problemen. Det är de hantverken som nu måste till även om de är svåra. Det finns spridningsrisker, men jag kan inte värdera de i procent eller något sådant.
Ett potentiellt bekymmer som Riksbanken nämner i rapporten är bolagens räntetäckningsgrad, som kan sjunka ytterligare ifall de inte minskar på sina lån. I rapporten skriver de bland annat:
”Några fastighetsföretag skulle få en räntetäckningsgrad som understiger det gränsvärde som kreditvärderingsinstituten satt för att företaget ska ha ett betyg i den högre kreditbetygsklassen ”investment grade”. Det innebär en ökad risk för att kreditbetyget sänks, även om andra nyckeltal och faktorer också ligger till grund för ett sådant beslut. Några enstaka fastighetsföretag har redan fått ett sänkt kreditbetyg. En nedgradering, så att företaget inte längre hör till den högre kreditbetygsklassen, kan bidra till att öka kostnaden för både nya och vissa befintliga obligationslån och skulle ge företagen avsevärt sämre långsiktig tillgång till obligationsmarknaden.”
”Några fastighetsföretag riskerar dessutom att få en räntetäckningsgrad lägre än 1,5, vilket skulle innebära att de bryter mot de finansiella villkor som banker och vissa obligationsinvesterare har i sina låneavtal. Därtill riskerar mindre fastighetsbolag som är inriktade på produktion av nya fastigheter, att få en räntetäckningsgrad omkring 1 vilket innebär att de kan få problem att betala sina räntor. Om en låntagare bryter mot finansiella villkor har långivaren rätt att omförhandla lånevillkoren eller kräva full återbetalning av lånet i förtid. Om detta inträffar – eller att räntetäckningsgraden blir lägre än 1 – kan det uppstå allvarliga problem för fastighetsföretagen och leda till att långivare gör kreditförluster”, skriver man vidare i rapporten.
Under pressträffen berättade Olof Sandstedt, chef för avdelningen för finansiell stabilitet, mer om dessa risker:
– När det gäller räntetäckningsgraden har bolagen inom sektorn som helhet legat kring en kvot på 4 som nu kommit ner till 3, sedan när vi gör en framskrivning med uppåtgående räntor och intjäning så ser vi att man kommer ner på ungefär 2 i snitt. Det är dock stor skillnad mellan bolagen, vissa bolag ligger kring 1 och hamnar under 1 om de inte vidtar åtgärder för att minska sin skuldsättning, då kan deras grader komma att hamna där. Men huvudpoängen är att åtgärder måste till, det har påbörjats men det kommer att krävas mycket mer.
Erik Thedéen igen:
– Räntetäckningsgraden är det viktiga, kommer den för lågt så blir det väldigt besvärligt. I grunden handlar detta om skuldsättningen och den måste ner.
Han anser att den uppkomna situationen i grunden är bolagens ansvar och de som lånat ut till dessa bolag, och om det går dåligt så är det i slutändan vanligt konkursförfarande som gäller.
– Problemet är att fastighetsbolagen är så exponerande mot banksystemet och då är det inte rationellt att bara stoppa kreditgivningen, för gör alla banker det samtidigt får det spridningseffekter. Så bankerna har också ett syfte att fortsätta att stötta livskraftiga bolag.
En annan bit som Riksbanken rör vid i sin rapport gäller fastighetsvärdena, som sannolikt kommer att fortsätta falla framöver enligt deras bedömning.
”Trots att ränteuppgången har varit snabb började fastighetsföretagen inte justera ned värdet på sina fastigheter förrän i slutet av 2022, med i genomsnitt drygt 3 procent. Eftersom fastighetsföretagen skrev upp sina fastighetsvärden i början av 2022 var utvecklingen för helåret oförändrad. Även under inledningen av 2023 har nedjusteringarna av fastighetsvärdena varit relativt små, ungefär 2 procent. Att nedjusteringarna har varit relativt begränsade kan delvis bero på de högre hyrorna som fastighetsföretagen fått via KPI-indexeringen, som kompenserat för de stigande avkastningskraven”, skriver Riksbanken i rapporten.
Transaktionerna på fastighetsmarknaden är vägledande för värderingen av andra liknande fastigheter och eftersom det överlag har varit få transaktioner sedan mitten av 2022 anser Riksbanken att fastighetsvärdena inte fullt ut reflekterar den ränteuppgång som hittills har skett.
”Sannolikt kommer avkastningskraven gradvis fortsätta stiga i takt med att fler transaktioner görs. Riksbanken bedömer därför att fastighetsvärdena kommer fortsätta att falla under 2023. Dessutom väntas lokalhyrorna framöver inte öka lika snabbt som tidigare, vilket delvis är en följd av en svagare konjunktur. Sannolikt medför det också att fler lokaler framöver kan komma att stå tomma, vilket skulle innebära dels lägre hyresintäkter och dels lägre fastighetsvärden.”
Erik Thedéen igen:
– Vi har ingen bedömning om fastighetsvärdena eftersom det sker så få transaktioner, men om man lyssnar på branschfolk så är det underförstått att värdena kan vara lägre än det som skrivits ner hittills. Om det säljs mycket fastigheter på kort tid finns det en risk att värdena skrivs ner mer på kort tid än vad som är bra.
