På Kapitalmarknadsdagarna i Båstad delade Niklas Samuelsson, vd för Savills Sverige, med sig av trenderna de ser på transaktionsmarknaden och vad de facto ser när de sitter i transaktionerna. För det finns ett antal pågående trender inom olika segment som är värda att hålla ögonen på nu när en kursändring kan anas.
Backdropen till transaktionsklimatet nu är vad som har drivit marknaden de senaste fem åren när man ser till hur kapitalflödena har sett ut och var man har rest kapital. Där har volymerna haft en enorm övervikt mot value-add och opportunistisk kapital och nästan inget core-kapital säger Niklas Samuelsson som är vd för Savills Sverige. När man tittar på vilka sektorer det har rest kapital emot är det primärt lager, logistik, industri och bostäder.
– Som våra kära britter inom Savills kallar det ”beds and sheds”. Det slår ut alla andra segment i volymer, det är vad man vill investera i.
I transaktionerna så har det pratats väldigt mycket om skulder säger han. Ser man däremot hur det trendmässigt varit under början av året så har han och Savills inte haft eller hört talas om någon transaktion som fallit på grund av finansieringen.
– Så vi upplever ett positivt bankklimat, vilket jag tror vi kommer att se mer av framgent under hösten, som kommer driva på transaktionerna.
När det kommer till trenderna och drivkrafterna så är polariserad ordet som Niklas Samuelsson föredrar. Följderna av en långtperiod av en uppåtgående marknad har gjort att vissa tillgångar har värderats upp för högt, medan andra inte har gjort det.
– Det gör att vi har haft, och har fortfarande, ett mellansegment som inte riktigt vet vart det ska ta vägen. Det finns ett antal input-parametrar i det där som gör att det där är väldigt svårt att genomföra transaktioner kring vissa segment.
Framför allt, och till skillnad från 2018, så finns det nu en betydligt längre kravlista för transaktionerna. Till exempel så har läget alltid varit viktigt.
– Vi upplever väldigt mycket nu i våra transaktioner att läget bedöms på mikro, mikro, mikronivå.
Han berättar att Savills kan genomföra transaktioner på en sida av gatan, men på andra sidan gatan så är det omöjligt berättar han. Det kan röra sig om att objektet har fel ESG-profil, att det inte finns flexibilitet i byggnaden eller att det är fel hyresgästprofil.
– Så noggrannheten och tick-the-box-mentaliteten i att alla kriterier ska uppfyllas är viktigare än någonsin.
Det gör att prissättningen är mycket skarpare från både köpare och säljares håll idag. Det blir också mer svart eller vitt.
– Jag tror att det här kommer att luckras upp lite grann när det blir en större tillgång på kapital till sektorn. Men det här är väldigt tongivande just nu – att ett litet chip i porslinet gör att transaktioner inte går att genomföra.
Transaktionsvolymen för kontor i Europa har hittills i år minskat med 39 procent jämfört med 2023, och då var 2023 ett väldigt dåligt år. Man behöver gå tillbaka till finanskrisen 2008 för att se lika låga volymer. Trots de låga volymerna så är fortfarande institutioner och fonder aktiva köpare, med en förvarvsvolym på kontor på cirka 67 procent.
– Vi ser hur institutionerna vaknar till och vi har sett till exempel att Vasakronan och Alecta har förvärvat. Det är något som behövs i kontorsmarknaden för att driva marknaden framåt. De är stora ägare av kontor och ska absolut fortsätta växa där.
Han menar att dialogen i transaktionsmarknaden kring kontor har fastnat i frågan kring kontorets vara eller icke vara. En fråga som är väldigt mycket drivet av hur kontorsmarknaden fungerar – eller just nu inte fungerar i USA.
– Den bilden av kontor i Sverige och Europa har inte känts rättvis och det är egentligen svårt att dra de parallellerna.
Han lyfter ett exempel på hur återhämtningen i kollektivtrafiken återhämtat sig i Stockholm och andra europeiska storstäder, jämfört med amerikanska.
– I Stockholm är kollektivresandet tillbaka med 98 procent, jämfört med innan pandemin. Det ser liknande ut i de flesta europeiska städerna. Nu har i och för sig kollektivresandet aldrig varit särskilt högt i USA, men där har resenärerna bara återvänt till i genomsnitt 70 procent av det som var innan pandemin.
Studier visar på att det som skulle få anställda att återvända fullt ut till kontoret är, paradoxalt nog, att fler kollegor skulle återvända till kontoret. Genomsnittlig kontorsvakansgrad i Europa ligger ganska stabilt på strax över åtta procent, Stockholm ligger också kring den siffran. Den låga vakansen i Stockholm förklarar Niklas Samuelsson med att det nästan uteslutande inte har byggts kontor på spekulation i huvudstaden. Däremot Helsingfors har seglat upp som en stad där man har haft stora bekymmer att få tillbaka de anställda till kontoret. Han fortsätter med att det händer mycket med ytbehovet just nu. Det hyresgästerna efterfrågar är arbetsplatser för koncentrerat arbete.
– Jag tror att en väldigt stor slutsats är att man saknade sitt kontorsrum efter pandemin. Det är så människan vill jobba, man vill helst inte sitta i ett öppet kontorslandskap. Och samtidigt vill man ha mycket samtalsrum eller Teams-rum, så det förs en väldigt aktiv dialog om både större och mindre ytor bland hyresgästerna.
ESG har blivit en viktig faktor för att hålla en hög uthyrning. Nu finns det statisk på att en hög miljöcertifiering bidrar till att få kontorsytor uthyrda innan färdigställandet.
– Det går bättre att hyra ut om du gör ett ESG-compliant kontor. Vi börjar också få exakt den frågan när vi ska sälja hus, om man kan få bättre betalt om man har gröna hyresavtal. Vi har svarat lite vacklande på det, för vi har inte kunnat se det i statistiken riktigt, men nu kan vi det.
Men det är alltså inte kontoren som kapitalet riktat in sig på. Det som har varit mest intressant i marknaden är lager och industri, som stigit i transaktionsvolym och som hittills är det största segmentet 2024.
– Vi kan delvis förklara det med att det varit en väldigt snabb prisjustering. Vår bild är att det är en annan typ av säljare, en vad vi kan kalla en developer-driven säljare, som har en annan typ av affär.
– Vi såg efter pandemin en väldigt snabb justering på yielderna uppåt. Nu ser vi en stabilisering av yielder och kanske en något nedåtgående trend.
Det pratas mycket om vakanser i logistik och spekulationsbyggande och det är ett faktum att det har byggts enormt mycket logistik på spekulation. Det kommer få genomslag i vakanssiffrorna säger han.
– Det finns en prognos på ännu inte produktionsstartade projekt, som visar på att det är väldigt spretigt i olika lägen, där vissa lägen är helt överbyggda i spekulativt syfte. Det här bedömer vi kommer bli en vakans på 8,5 procent inom logistik och att det kan bli en tvåsiffrig vakans när kommande projekt kommer ut på marknaden.
Savills ser i objekt som de jobbar med någon form av grå vakans och att vissa spelare börjar få svårare att hyra ut.
– Så det är också någonting som är värt att fånga upp och där investerarna väldigt noggranna såklart. Men annars är det samma kriterier här, ESG, läge, läge, läge och flexibla produkter.
– Det är också intressant att följa utvecklingen här, för när vi lyssnar på hyresgäster i vår uthyrning av logistik så är efterfrågan väldigt stor på lite mindre enheter, från 5 000 till kanske 10 000–12 000 kvadratmeter. Men tittar man på vad som har byggts sista tiden så är det 30 000 kvadratmeter plus. Här finns en liten miss-match i utbud och efterfrågan och vi ser att många jobbar med att ställa om sina lite större byggnader till mindre enheter.
Det är väldigt mycket kapital som reses mot bostadssegmentet internationellt och särskilt mot nyare byggnader som inte är äldre än tio år. Ser man till de större bostadsaffärerna så är det fyra av fem som färdigställts 2020 eller senare. Det är vad som drivit volymerna för bostadstransaktionerna säger Niklas Samuelsson.
– Lite intressant är att vi ser fastighetsbolagen som köpare, men också fonderna och kommunala bolag som aktiva köpare. Det handlar om någon form av återköpsprocess av portföljer man har sålt. Men det är ovanligt att se kommunerna på större förvärvsvolym än försäljningsvolym.
Nyproduktionshyrorna från januari 2022 till juni 2024 har ökat med 30 procent i snitt och i Stockholm är cirka 3 000 kronor per kvadratmeter en normhyra idag.
– Så mycket av våra diskussioner idag med köpare handlar framför allt inte om vad kan jag få i hyra – utan vad bör jag ta i hyra för att stabilisera omflyttning och för att stabilisera produkten. Vi upplever en väldig push från Hyresgästförening som vill släppa fram företag som är redo bygga trots tvärniten i bostadsmarknaden.
Savills ser ett möjligt scenario med en liten backlash från köparna som börjar bli lite försiktiga när det finns tecken på hög en omflyttning och lite vakanser i vissa lägen. Tittar man på det äldre beståndet så har hyresförhandlingsnivåerna kommit in högre och kommit ikapp inflationen.
– Det här är ett segment som vi bedömer kommer vara mer attraktivt framgent. Det största problemet är miljöcertifieringen, men vi ser ett spirande intresse ute bland investerare för att gå in i det äldre bostadsbeståndet, som har varit en stor del av investeringsvolymen tidigare.
