Citymark Analys kartlägger i detalj kontorshyresmarknaden i Stockholm och andra större städer två gånger om året. I höstens kartläggning framkommer att vakansgraden i centrala Stockholm, innanför tullarna, uppgick till tio procent. Uppgången har varit markant det senaste året. I Norrort var vakansgraden 19,2 procent, även det en markant uppgång. I Söderort föll däremot vakansgraden till tio procent, den lägsta noteringen på två år.
Vakansuppgången har varit vidsträckt. I så gott som samtliga områden noteras ökade vakanser. Undantaget är Söderort där vakanserna minskat något. I det äldre segmentet har vakanserna innanför tullarna ökat sedan i våras medan de minskat något utanför tullarna. De minskade vakanserna utanför tullarna beror dock inte på ökad uthyrning utan på att äldre kontorsytor tas bort ur beståndet. Även i det nyare segmentet har vakanserna ökat. I detta segment har dock nettouthyrningen varit positiv, men inte tillräckligt stor för att svälja inflödet av nya vakanser.
Vilka faktorer har störst betydelse för den utveckling som råder?
– Främst är det faktorer på efterfrågesidan, säger Tor Borg. Lågkonjunkturen har inneburit att Stockholms arbetsmarknad saktat in. Sysselsättningen i kontorsintensiva sektorer har utvecklats svagt. Ovanpå det har det ökade hybridarbetet inneburit att företag dragit ned/inte expanderat sina lokalytor. På utbudssidan är det ganska lugnt, kontorsbyggandet har varit ganska dämpat i Stockholm.
Har den minskade efterfrågan börjat ge effekter på hyresnivåerna?
– Nominella hyresnivåer har inte gått ned utan ökat en hel del de senaste åren. Jämfört med den allmänna inflationen, enligt konsumentprisindex, så är det dock en rätt stor realhyresnedgång. På sistone har man även kunnat se tendenser till lägre nominella nivåer i det äldre segmentet.
Hur har fastighetsägarna mött den nya verkligheten med lägre efterfrågan?
– På många sätt. Rabatter används i större utsträckning i hyresavtalen. Slitna lokaler i bra lägen renoveras upp. Äldre lokaler i lite sämre lägen ställs om till annan användning.
Omsättningen på kontorshyresmarknaden har varit något högre hittills under 2024 än vad den var under motsvarande period 2023. Bedömningen är att det under helåret 2024 kommer att tecknas drygt 800 nya hyresavtal om drygt 500 000 kvadratmeter kontorsyta i Stockholm, Solna Sundbyberg och Nacka. Det motsvarar en uppgång med omkring tio procent. Fortfarande är omsättningen dock lägre än vad den var innan pandemin. Som andel av beståndet av kontorsyta motsvarar bruttouthyrningarna knappt fem procent.
I både de centrala och södra delarna av Stockholmsmarknaden har omsättningen hittills i år legat i linje med, eller något högre, än fjolårets. I Norrort har antalet tecknade avtal ökat medan den uthyrda ytan är markant mindre än under 2023.
Framöver är bedömningen att en starkare konjunktur och avtagande effekter av övergången till hybridarbetet kommer att innebära att omsättningen också resulterar i en ökning av den uthyrda kontorsytan, menade Tor Borg i pressmeddelandet som Citymark Analys skickade ut.
När han blickar framåt ser han den effekten dröja en aning.
– Den efterfrågan som kommer är riktad mot moderna lokaler i bra lägen. På ett års sikt kommer det inte att hända så mycket med vakansgraderna. På lite längre sikt bör vakansgraderna gå ned, framför allt i centrala lägen där det inte tillförs så mycket nya ytor.
