Enligt PWC:s rapport Emerging trends in real estate Europe 2024 så menar 75 procent av respondenterna att de värderingar som vi har på fastigheterna inte stämmer överens med verkligt marknadsvärde. Särskilt inte om man tar hänsyn till att man ska lägga in kostnader för ESG, och framtida kostnader för det, i värderingarna. Men det är inte bara värderingen respondenterna är osäker på – det är osäkerheten kring räntornas utveckling, inflationen och kostnaden för att bygga som präglar fastighetsbranschen. Till syvende och sist, kommer det finnas likviditet och kommer man kunna ta lån är orosmolnen för branschen.
Men i undersökningen som gjordes under hösten 2023 så fanns en viss optimism, trots rekordlåga transaktionsvolymer. Optimismen vänder uppåt från den som rådde under 2023. PWC märker att fler blivit bekväma med ränteläget och man tror att inflationen har kommit att bottna ut. Samtidigt sitter många fortfarande i ett avvaktande modus, ett ”wait-and-see” framför allt på transaktionsmarknaden.
Ett tecken på optimism finns på området lönsamhet, där många tror att den kommer öka så pass att andelen positiva svarande är tillbaka på 2022 års nivå. Samtidigt ligger andelen som tror det blir lägre lönsamhet kvar på samma nivå som under 2023. Bilden är alltså att marknaden delar sig i vad som väntas framöver. I ett längre perspektiv, på uppåt tre till fem år, så finns det fortfarande många som tror att ränteläget kommer fortsatt vara aktuellt som hinder, även om man kommer vänja sig. Däremot inflationen spås kunna vara ett fortsatt problem, särskilt på varupriserna, men också den europeiska och globala ekonomiska tillväxten ses som ett potentiellt problem.
Ser man till den europeiska transaktionsmarknaden så har det varit stora tapp i annars stora bjässar som Storbritannien och Tyskland. Tvärstopp har rått i både Frankrike och Spanien. Bilden i det internationella nätverket som PWC har är snarare att det är i Norden som det fortsatt skett affärer.
Det finns ett litet hopp om att det håller på att bli bättre nu när ekonomierna håller på att stabiliseras. Då blir det helt plötsligt möjligt att räkna på projekt med tryggare underlag vilket kan leda till att transaktionsmarknaden kommer igång igen är slutsatsen.
Dock finns det osäkerheter kvar. Även om det inte får stort utrymme i rapporten från PWC så är den geopolitiska osäkerheten tilltagande. De har bland annat sett att ett antal börsintroduktioner har ställs in till följd av krigsutbrottet mellan Israel och Hamas. Osäkerheterna består också i hur det kan påverka säkerhetsläget i Europa och hur händelserna i Röda havet kan påverka distributionen av varor i världen.
Inte minst kan politiska skiften påverka omvärlden och ekonomierna framöver. 2024 präglas av flesta demokratiska val någonsin, när nära hälften av världens befolkning ska gå till valurnorna. Tendensen som observetats är att flera länder redan har gjort skiften mot en populistisk höger och frågan är hur det påverkar marknaden.
Med sig vid presentationen av den senaste PWC-rapporten om trenderna på fastighetsmarknaden så fanns en expertpanel. Först ut fick Annika Winsth, chefsekonom på Nordea, kommentera geopolitikens påverkan på det makroekonomiska läget, branschen och fastighetsinvesteringar.
– Om vi tar de geopolitiska riskerna så skulle jag säga att man ska vara ödmjuk – väldigt ödmjuk. Vi har varit igenom år som har skapat utmaningar som vi inte i vår vildaste fantasi skulle kunna drömma om att vi skulle landa i, säger hon.
Hon fortsätter med att säga att förutsatt att krigen i vår omvärld inte eskalerar kommer de ha ganska liten effekt på vår ekonomi, till exempel genom att vi redan till stor del löst energifrågan.
– Ser vi till krisen i Röda havet, som nu är det som finansmarknaden tittar mest på, så gör man det för att det skulle kunna skapa inflation. Alltså för att man får dyrare fraktpriser för att man inte kan åka i Suezkanalen och Röda havet.
Det innebär att man betalar ut risktillägg för de som trots allt jobbar på båtarna som fortfarande passerar där och för de som tar omvägen runt Afrika så tillkommer kostnader för drivmedel. Det innebär en risk att centralbankerna inte kan sänka räntan säger Annika Winsth. Hon har nyligen besökt Göteborgs hamn och fört samtal med bland annat rederier verksamma i hamnen.
– Det tar ungefär 14 dagar att åka runt Afrika. Tid är pengar. Men det är väldigt lite jämfört med pandemin. Det går inte att jämföra. Men det vara någon från rederierna som talat med Sveriges Radio som sa att de ökade kostnaderna kommer man behöva skicka vidare till slutkonsumenten.
– Det är klart att man vill flagga att det här är dyrt och någon annan ska ta notan. Det kommer bli lite inflation av det. Men för svensk del skulle jag säga att risken – eller det som blir konsekvensen av det är snarare att det tar bort nedåtrisker på inflationen.
På tal om inflationen säger Annika Winsth att den faller jättesnabbt nu. De som har en oro för inflationen kan ta det lugnt menar hon.
– Det är nu en icke-fråga skulle jag säga. Snarare tvärtom. Vi har en risk att vi har för låg inflation. Ökar fraktkostnaderna tar man bort lite av de nedåtriskerna och det är absolut inte så allvarligt att det skulle kunna få konsekvenser att Riksbanken inte kan sänka räntan.
Något som däremot väcker oro för Annika Winsth är två av de många val som kommer hållas i år. Europaparlamentsvalet och presidentvalet i USA.
– Men om vi börjar med EU-parlamentsvalet, så står Tyskland inför stora utmaningar. Tyskland är sorgebarnet.
– Tysk ekonomi går svagt av väldigt många olika skäl och det är bekymmersamt för Europa. Det är motorn för södra Europa och Norden. Skälet att det går svagt i Tyskland är energifråga som man klarat nätt och jämnt. Del två är att Kina är landets viktigaste handelspartner och det går dåligt för Kina. Tre, deras paradgren, bilindustrin. De har inte gjort sin hemläxa. De har sämre bilar än kineserna och sämre batterier. Det är ju direkt genant när man har varit bäst i klassen. Det tar på självförtroendet och de har inte börjat ställa om och de är väldigt sena på bollen.
– Så det här skapar följdeffekter i tysk ekonomi som är problematiskt. Samtidigt som de då har en svag konjunktur och ekonomin är i recession, så begär man löneökningar på över 20 procent. Kanske inte helt optimalt i det här läget. Så tysk ekonomi är en risk.
Vad händer när man är pressad? Då blir man nationalistisk menar Annika Winsth.
– Och det är exakt det som händer nu. Både fransmän och tyskar känner sig stressade över att USA subventionerar IRA, alltså inflation reduction act. Det vill säga att ställer man om till grönt så får man subventioner.
– Det stressar, för det betyder ju att det finns en risk här som gör att man själv blir utsatt och då subventionerar Frankrike och Tyskland med massiva statsstöd.
– De här subventionerna är ju nästan ett finger i ansiktet på övriga länder. Det här är jag jätteorolig för – att när det blir sämre tider, då blir folk väldigt nationalistiska och vi får en högersväng. Det är en stor risk att man går det hållet.
– Europa klarar sig inte själva, vi måste samarbeta mot USA och Kina. Vi är alldeles för små.
Den andra delen i Annika Winsth oro för valen som väntar 2024 är det i USA, som än så länge verkar kunna stå mellan nuvarande president Joe Biden och tidigare presidenten Donald Trump. Biden har varit bland de mest impopulära presidenterna i landets historia.
– Om han ska kasta in handduken så har han lite tid på sig till att göra det. Amerikanerna vill gärna se att han försvinner i bemärkelse av att man tycker att han är för gammal. Men han är den enda som har vunnit mot Trump.
– Om han kastar in handduken så är han en ”lame duck” från den sekunden. Det vill säga han kan inte göra någonting. Så han väntar så länge som möjligt och sen bestämmer han sig. Då måste det finnas tillräckligt mycket tid för en ny person att ta den rollen. Så han har väl kanske på sig till sommaren att kasta in handduken, men inte så jättemycket längre.
– Om vi tar andra sidan, med republikanernas Trump, så är det tre saker som jag tycker är viktiga att tänka på. Han kommer inte hjälpa oss med Ukraina. Vi måste lösa det själv. Det skapar ytterligare stress i Europa och mellan länderna i hur vi ska hantera det här.
– Två, han kommer inte vara generös med några handelsfriheter – utan tvärtom. Det motar bort oss och det ökar pressen på oss ytterligare.
– Tre, förra gången han blev vald så gick han in som en helt ny person. Ingen visste vem han var eller hur han skulle agera. De tjänstemän som protesterade då kommer vara borta den här gången.
– Han kommer ha sitt folk på plats i förvaltningarna och det betyder att han kan göra vad han vill. Sen tycker ju många amerikaner att han gör väldigt bra saker, men det blir Amerika först, Europa sen.
På detta kommenterar Staffan Ingvarsson, vd för Stockholm Business Region. Han invänder med att när han har kontakt med sina kollegor i andra europeiska huvudstäder så ser han tecken på att man söker sig till varandra
– Det skapas någon form av Europa-diskussion, Europa-identitet på ett annat sätt än vad jag har sett tidigare. Pandemin var en faktor in i det. Klart att Ukrainakriget tvingar någonstans Europa att försöka hitta var är vi och var är EU i det här? Det finns någonting som kan vara starkt och positivt i det där också.
– Där goda krafter kan komma samman i den diskussionen. Så jag tror att vi kommer att få se en tydligare europeisk identitet och diskussion. Den kommer säkert också vara stökig bitvis.
Han säger att Europaparlamentsvalet kommer sannolikt extremhögern kommer att gå framåt och frågan är hur mycket. Men det är också en större prioritet nu att se till vad som händer Bryssel, än vad som händer nationellt.
– Vi kan inte och vi kommer inte kunna vara någonting annat än Europa. Vi är en del av Europa idag och det är ett annat perspektiv på det som händer – det tror jag att vi ska ha med oss.
Nordr Sveriges avgående vd Biljana Pehrsson menar i hennes kommentar från expertpanelen att vi redan passerat stormens öga under förra året rent ekonomiskt, men att bilden av Sverige i omvärlden är utmanande för branschen.
– Vi hoppas att bankernas aptit att finansiera fastighetsinvesteringar kommer öppna upp sig. Redan nu ser vi att kapitalmarknaden börjar öppna sig.
– Inte minst då vi ser institutionella investerare i fastighetssektorn nu. Så vi ser ändå steg för steg att det är en förbättring och en förflyttning i marknaden och det gäller alla fastighetskategorier, så det är viktigt.
– Sen är ju Sverige ett litet land och är man en fastighetsinvesterare i Sverige så går det inte bara att titta på vad som händer i Sverige, för kapitalet kommer från alla håll.
Hon tycker det är alarmerande att Sverige, och inte minst Stockholm, tappar så mycket i Cityrankingen från PWC.
– Det här ryktet om Sverige det är inte bra för vår marknad. För vi är så beroende av internationellt kapital, utländska investerare och intresset av att det talas väl om vårt land.
Biljana Pehrsson menar att det funnits en tendens att svartmåla Sverige inom landet.
– Under hela förra året så var det ju nattsvarta rubriker kring bostadsmarknaden som ett exempel, men banker har i princip aldrig förlorat en krona på bolån, hur långt tillbaka i tid man än tittar. Det finns en underliggande bostadsbrist i landet och befolkning växer med ungefär 50 000 människor per år, enligt de prognoser som finns från SCB. Vilket skapar en efterfrågan i marknaden, inte minst i våra storstäder.
– Och ändå så var det nattsvarta rubriker kring att bostadspriser kommer att få falla. De kommer att falla med 15 procent. Och sen var det 20 procent och sen var det 25 procent.
– Idag vet vi att bostadsrättspriser i riket i genomsnitt fallit med tolv procent. Det blev inte värre än så och jag har väldigt svårt att tro att det kommer falla mycket mer.
– Tittar man bara isolerat 2023 så har vi faktiskt en positiv ökning av det genomsnittliga priset i riket på bostadsrätter – det är samma sak där – att det blir två olika världar som verkligheten presenterar och vad som utmålas i media och när man pratar med vissa aktörer som tror sig veta.
Annika Winsth instämmer i att Sverige har en tendens att svartmåla sig själv.
– Jag brukar säga att jag tror att Sverige är det enda land i världen som pratar illa om sig själv och tror att alla andra ska förstå hur bra man är.
– Det är en jättedålig strategi, men det är så vi håller på. Så länge som vi själva lyfter fastighetsmarknaden som ett jätteproblem – när vi vet att det är en liten del som har ett jätteproblem – ja, då får vi lite skylla oss själva.
– Så länge vi pratar om bostadsmarknaden som ett jätteproblem, när vi vet att svenska hushåll betalar tillbaka, så vet man inte det som investerare utanför Sverige.
– När vi lyfter kriminaliteten och det är som att det är det enda vi tänker på så det klart att man blir orolig när man kommer från ett annat land och bara ser de här rubrikerna.
– Vi har alla ett jättestort ansvar att när vi möter personer i vår närhet som svartmålar att säga att så här är det faktiskt inte riktigt. Sverigebilden har varit väldigt onyanserad och det kostar oss.
Staffan Ingvarsson håller med om att självbilden är ett problem.
– Det är ett masochistiskt beteende i ganska stor utsträckning.
Samtidigt så brottas fler länder med liknande problem, men man lägger inte lika stor vikt vid det i själva bilden av det egna landet menar han.
– Vi är väldigt upptagna av Sverigebilden i vår Twitter-bubbla. Det är klart vi är och ska vi vara för det är reella problem som måste lösas.
– Men jag håller med Annika. Vi är verkligen jätteduktiga på att prata illa om oss själva och det skadar oss. Till och med Riksbankschefen pratar ut i internationella media om hur dåligt det går för svensk ekonomi.
Han säger att det har gjorts mätningen globalt där man tittat på hur bilden av Sverige har förändrats.
– Den har försämrats i tre länder. I Ryssland, Turkiet och Saudiarabien. Det är medvetet utifrån nationella intresse.
– I övrigt har Sverigebilden faktiskt inte försämrats och det ska man också ha med sig, för Sverigebilden är väldigt komplex och stor. En annan bit av Sverigebilden är H&M och Ikea och att vi är ett världsledande land vad gäller hållbar omställning och har varit det i 50 år.
– Det är också Sverigebilden. Vi måste nyansera detta. Man ska inte förringa problemen, men man ska också komma ihåg att vi har ett otroligt gott rykte med den hållbara omställningen, kopplat till jämställdhet, trygghet och demokrati. Det kan jag önska att nationella företrädare, som Erik Thedéen, också pratade om i Financial Times.
Annika Winsth fortsätter med att lyfta fram det positiva som borde synas utåt i omvärlden.
– Vi har otroligt duktiga företag i Sverige som är jätteflexibla, för vi har alltid varit ett litet land och man måste alltid vara snabbfotad.
– Nu pågår jättemycket diskussioner om att vi har låg produktivitet i Sverige. Det kommer den ena rapporten efter den andra och regeringen har tillsatt en produktivitetskommission. Men den bilden stämmer inte.
– Vi krossar tyskarna oavsett om vi tittar på industriproduktivitet eller tjänsteproduktivitet. Man måste också påminna sig om, de företag vi har som är i omvärlden, de är konkurrenskraftiga. Annars finns de inte, punkt.
– Så även här har vi fel fokus och företagen är otroligt duktiga. Sen kunde det varit ännu bättre om man hade fått till de här stora frågorna som politikerna behöver hjälpa till med.
Tidigare AMF Fastigheters vd Mats Hederos fyller på Annika Winsths resonemang med att säga att vi haft en självbild kring företagen i Sverige om att vi är ganska duktiga.
– Industribolagen har länge varit utsatta för väldigt mycket konkurrens och de har blivit duktiga. Men jag ser ganska positivt på att vi faktiskt får skärpa till oss lite nu och att det blir lite jobbigt. Jag ser det nästan som en fördel att man har mer fokus på driftnettot än på finansnettot nu.
– Det har man inte haft de sista tio åren. Så duktiga aktörer, och det finns jättemånga duktiga aktörer i Sverige, kommer att ha en komparativ fördel och kommer att kunna utveckla sin bransch, vår bransch, fastighetsbranschen, i en positiv anda.
– I likhet med industriföretagen – för vi kommer att behöva konkurrera om kapitalet internationellt och då måste vi vara konkurrenskraftiga.
Mats Hederos menar att det nästan har varit svårt att misslyckas de tio sista åren. Det varit hög tillväxt och ingen kostnad för kapital.
– Tacka fan för att det går bra – och nu får vi jobba lite. Jag tror det är jättebra och jag ser positivt på att man får gneta och får hitta på innovationslösningar.
– Om vi gör bra saker för samhället, då blir vi en del av samhället och då kommer pengar komma till oss. Har vi bara finansnettot som vårt mål att maximera blir vi ganska ointressanta när vi utsätts för konkurrens, säger han.
