”Hur mår marknaden samhällsfastigheter idag” är en fråga många ställer sig idag, framför allt med utgångspunkt i de panikrubriker som genomsyrat media den senaste tiden. Konsensus verkar vara att det framför allt är de kommunala affärerna som skapar oro i segmentet. Katrin Wallensjö, som är analyschef på Svefa och är en av talarna på Stora samhällsfastighetsdagen i Stockholm under onsdagen, tycker oron är befogad.
– Det ska vara rätt ägare till rätt fastighet, tycker jag. Vissa kommuner har fullgod kompetens att äga och utveckla fastigheter, men inom framför allt mindre kommuner har man inte den kunskap och organisation som krävs för att ta hand om fastigheterna på rätt sätt.
Trenderna på marknaden när det gäller samhällsfastigheter visar på en stabil efterfrågan men diskussionen handlar mycket om ägandet. Vem som äger våra viktiga samhällsfastigheter idag grundar sig på geopolitiska faktorer, oro, långsiktighet och rådighet.
Tycker du att branschen generellt stressar upp sig i onödan vad gäller samhällsfastigheter?
– Man ska oroa sig. Det är många parametrar som trycker på från olika håll. Men som segment är samhällsfastigheter stabilt. Jag tror snarare det handlar om hur en investerare har finansierat sitt köp som kan vara ett orosmoment här.
När det gäller samhällsfastigheter menar Katrin Wallensjö att det oftast finns ett stabilt investeringsintresse i ryggen som håller i sig över lång tid. Det är ganska jämna volymer genom åren, 10 till 15 procent av totalvolymen fastigheter utgörs av detta segment.
– Räntan har påverkat fastighetsbranschen i stort, men marknaden har inte ändrat intresse trots höjd ränta vad gäller andelen samhällsfastigheter. Om något har det köpts fler samhällsfastigheter sedan räntan gick upp.
Vad beror det då på att intresset för samhällsfastigheter hålls uppe? Enligt Katrin Wallensjö främst på den attraktiva kontraktsstrukturen och hyressammansättningen.
– Det är stabila hyresgäster, det är långa hyresavtal och det är fortsatt låga vakanser. Det är inga större fluktationer, det är ingen volatil hyresmarknad.
Det finns dock hyrespåverkande faktorer, menar Wallensjö, framför allt i nyproduktionen. Där ställs hyresnivån ganska ofta av en produktionsbaserad hyra.
– Fastighetsvärdet är intressant att diskutera och det har stötts och blötts ganska mycket under den här volatila perioden vi haft. En fråga vi ofta får är ”varför sjunker inte värdena mer?”
Det här, menar Katrin Wallensjö, leder tillbaka till hyresstrukturen, som är kopplad till index och kontrakt som är inflationsskyddade, vilket är centralt.
– Har man ett avtal på 20 år och får en stor indexreglering så har man med sig den under en lång tid.
Tycker du att medias bevakning av samhällsfastighetsaffärerna har varit missvisande?
– Det här blev ju så stort så snabbt och det drevs av oro, så klart. Man visste inte om fastigheter skulle hamna som pant och sedan säljas någonstans; då har man ingen rådighet som kommun. Det finns ju samhällsfastigheter som är mer eller mindre lämpade att sälja ut, till exempel fängelser och anstalter. Så jag tror det drog igång en våg av oro, även hos kommuner som inte ens stod i begrepp att sälja sina fastigheter.
