Det första halvåret 2026 markerar ett tydligt trendbrott på den svenska fastighetsmarknaden. Den totala transaktionsvolymen uppgick till cirka 111 miljarder kronor, exklusive börsöverlåtelser, vilket motsvarar en ökning med 40 procent jämfört med H1 2025. Det visar Katrin Wallensjö i Svefas nya rapport över fastighetsmarknadens första halvår 2026.
Inklusive börsöverlåtelser uppgår den totala volymen till cirka 123 miljarder kronor, den högsta halvårsvolymen sedan H1 2022 som summerades till rekordhöga 116,5 miljarder kronor.
Återhämtningen har drivits av ett högre antal större affärer. Under halvåret genomfördes 26 affärer över en miljard kronor, en ökning med 73 procent jämfört med motsvarande period föregående år, samtidigt som antalet affärer över 500 miljoner kronor ökade med 19 procent.
Transaktionsmarknaden präglades samtidigt av flera strategiskt betydelsefulla portföljaffärer.
Den största var Wihlborgs förvärv av Castellums fastighetsbestånd i Malmö, Lund och Helsingborg omfattande 95 fastigheter till ett värde om cirka 13,3 miljarder kronor. Därutöver avyttrade Urban Partners en logistikportfölj till Catena för cirka 6,45 miljarder kronor, Folksam förvärvade bostadsbolaget Domestica med omkring 2 500 lägenheter för cirka 6,0 miljarder kronor och AP7 köpte nio samhällsfastigheter från Castellum för cirka 5,6 miljarder kronor.
Affärerna illustrerar ett tydligt skifte mot större strategiska portföljtransaktioner där institutionellt kapital och etablerade fastighetsaktörer åter driver marknaden.Efter flera år präglade av stigande finansieringskostnader, osäker värdeutveckling och ett
betydande gap mellan köpares och säljares prisförväntningar framstår marknaden nu som betydligt mer välfungerande. Kapital finns åter tillgängligt och transaktionsaktiviteten har ökat markant, även om investerarna fortsatt är selektiva och fokuserar på kassaflödesstarka tillgångar i attraktiva lägen.
Institutionella investerare stod för omkring 23 procent av köparvolymen och redovisade ett positivt transaktionsnetto om drygt 14 miljarder kronor. De börsnoterade bolagen var fortsatt mycket aktiva, ca 29 procent av köpvolymen, men nettosäljare. De internationella investerarna minskade sin köparandel till elva procent och var även de nettosäljare under halvåret.
Lokalsegmentet (kontor, hotell & handel) var störst med 34 procent av transaktionsvolymen, följt av bostäder (24 procent), industri (23 procent), specialfastigheter (15 procent) och mark & övrigt (4 procent). Den kraftiga ökningen för specialfastigheter utmärker H1 2026 och speglar ett ökat intresse för samhällsfastigheter med ett starkt fokus på bland annat fastigheter för försvar, rättsväsende och beredskap, och andra långsiktiga kassaflöden.
Stockholmsregionen var fortsatt den största delmarknaden, men Skåne stod för den mest anmärkningsvärda utvecklingen med en kraftigt ökad transaktionsvolym, främst driven av Wihlborgs förvärv från Castellum och Folksams förvärv av Domestica.
Det geopolitiska läget fortsätter att präglas av osäkerhet med pågående konflikter, handelspolitiska spänningar och en snabbt föränderlig omvärld. Även om sådana händelser påverkar kapitalmarknadernas riskaptit och därmed investeringsviljan, har den svenska fastighetsmarknaden hittills visat en relativ motståndskraft. Stabila institutioner, en transparent marknad, hög transaktionskompetens och ett fortsatt starkt intresse för långsiktiga kassaflöden gör att Sverige även i en orolig omvärld uppfattas som en attraktiv marknad för kapital med lång placeringshorisont. Geopolitiken kommer sannolikt även fortsättningsvis att skapa perioder avosäkerhet, men den förändrar inte de långsiktiga fundamenta som gör svenska fastigheter till en attraktiv tillgångsklass.
Mycket talar för att marknaden fortsätter att stärkas under andra halvåret. Finansieringen fungerar bättre, fler större strukturaffärer väntas komma till avslut och institutionellt kapital bedöms fortsatt spela en central roll.
En titt i kristallkulan, om H1 2025 handlade om att marknaden återfick fotfästet handlar H1 2026 om att kapitalet åter rör sig, men på nya premisser. Fokus har flyttats från högsta möjliga avkastning till stabila kassaflöden, finansiell styrka och långsiktigt värdeskapande. Det talar för en mer mogen och uthållig transaktionsmarknad under de kommande åren.
Om utvecklingen fortsätter i samma riktning finns goda förutsättningar för att 2026 blir det starkaste transaktionsåret sedan rekordåren 2021–2022. Och skulle dessutom några större affärer som idag diskuteras nå mållinjen före årsskiftet, finns det skäl att tro att tomten kommer något tidigare än vanligt till den svenska fastighetsmarknaden.
//Katrin Wallensjö, Affärschef Analys, Svefa
