Idag avslutar Fastighetssverige kartläggningen där några av branschens största transaktionsrådgivare ger sin bild av hur de upplevt den historiskt svaga transaktionsmarknaden hittills under året. De berättar om de nya utmaningarna, möjligheterna och trenderna på marknaden. Idag har turen kommit till en trio rådgivare bestående av Newsec, JLL och Savills.
JLL, Newsec och Savills är några av Sveriges största transaktionsrådgivare och de har alla varit delaktiga i stora affärer hittills under 2023. I Fastighetssveriges kartläggning är det Daniel Anderbring, Head of Capital Markets Sverige, som svarar för JLL, Dan Sandstedt, Head of Capital Markets, som svarar för Newsec och Carolina Herling, Head of Investment, som svarar för Savills.
Daniel Anderbring, Head of Capital Markets Sverige på JLL:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– Generellt kan man säga att resultatet av den svagare marknaden, och de stigande avkastningskraven, har blivit färre breda försäljningsprocesser. På JLL har vi fokuserat på att jobba med att verkligen försöka förstå vilka utmaningar vi kan hjälpa kunderna att lösa och hur vi gör det utan att nödvändigtvis genomföra strukturerade (och ofta tidskrävande) försäljningsprocesser utan snarare använda vårt lokala och internationella nätverk och vår kreativitet för att sätta ihop köpare och säljare. Framförallt ser vi ett ökat behov av att jobba med bolagens kapitalstruktur och där kan JLL tillföra kunskap utifrån både finansierings- och tillgångssidan.
Vilka är de största förändringarna ni märkt av på transaktionsmarknaden 2023 jämfört med de närmaste åren innan dess?
– Transparensen på marknaden minskar när det sker stora svängningar. Även om utbudet i vissa segment är relativt stort så är det få strukturerade processer och ett större inslag av ”off-market-affärer”. På köparsidan har vi ett stort inslag av opportunistiskt kapital som letar efter möjligheter med överbelånade ägare som är tvungna att sälja eller resa kapital samtidigt som institutioner och fonder med låg risknivå har varit avvaktande till förvärv – givetvis med vissa undantag. De som har mest pengar att investera i dagsläget är de som ligger mittemellan på riskskalan, så kallade value-add investerare och vi ser att de driver marknaden under de kommande kvartalen. Tidigare så var köpare inställda på att betala en premie för portföljer eller plattformar – något som försvunnit eller vänts till viss rabatt försvårar jämförelserna mellan nya och äldre affärer. Den genomsnittliga affären har minskat i storlek, portfölj eller inte, som en följd av den större osäkerheten på marknaden.
Hur har transaktionsprocesserna påverkats av att marknaden är så avvaktande och att köpare och säljare har svårt att hitta varandra i prissättningen?
– Generellt tar processerna längre tid, det gäller inte bara att hitta rätt i prissättningen utan även finansieringsdelen tar längre tid då bankerna är mer selektiva i sin finansiering.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i?
– Jag kan inte kommentera enskilda affärer, men under 2023 har vi framför allt varit aktiva inom segmenten industri och logistik samt nyproducerade bostäder.
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– Vi uppfattar att aktiviteten på marknaden har ökat månad för månad under 2023 och vi ser samma tecken nu under hösten – samtidigt har vi sett på de senaste årens transaktionsmarknad att så mycket som 50 procent av transaktionsvolymen görs i sista kvartalet så det kommer att vara spännande hela vägen till slutet av december.
Hur ser ni att resten av året kommer att utveckla sig på transaktionsmarknaden? Vilka trender kommer vi att få se?
– Det är viktigt att ta med sig att jämförelsetalen blir lättare från halvårsskiftet 2023 vilket skapar en bra bas för stabilisering av transaktionsvolymerna. Ränteläget är styrande och vi tror att aktiviteten på marknaden vänder upp i takt med att räntan stabiliseras och väntas vända nedåt. I takt med ett stabiliserat ränteläge ser vi också en större bredd i aktiva köpare och därmed stiger likviditeten i de flesta segment.
Dan Sandstedt, Head of Capital Markets på Newsec:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– Vårt arbete har snarare intensifierats ytterligare då efterfrågan på rådgivning inom transaktioner har ökat markant senaste tiden. Jag delar inte uppfattningen om att marknaden skulle vara avvaktande just nu eftersom aktiviteten är högre än normalt i preparationsskedet. Som rådgivare på transaktionssidan är det just nu snarare utmanande att stänga pågående affärer än att lyckas få in nya uppdrag och kunder. Vi arbetar dessutom i större utsträckning på köpsidan än normalt i dessa tider.
Vilka är de största förändringarna ni märkt av på transaktionsmarknaden 2023 jämfört med de närmaste åren innan dess?
– Volymkravet på styckesaffärer har sjunkit och det utgår snarare en rabatt på stora affärer än det omvända. Detta är en stor skillnad mot bara för 1.5 år sedan då volym var prioriterat, speciellt för de internationella investerarna. En annan tydlig trend är att vi i Sverige fortsatt har en god tilltro till kontorssegmentet medan man i UK samt framförallt i US är mer restriktiv till segmentet just nu med anledning av utmaningar på sina hemmamarknader. Generellt kan även tilläggas att tillgången till finansiering påverkat marknaden i större grad än tidigare år.
Hur har transaktionsprocesserna påverkats av att marknaden är så avvaktande och att köpare och säljare har svårt att hitta varandra i prissättningen?
– Processerna kan tendera bli längre men vi har nu efter sommaren märkt av att bordlagda diskussioner snabbt kommit i spel återigen och att affärer faktiskt stängs efter en tids paus. Det är generellt mer aktivitet off-market och mer slimmade processer än tidigare.
Hur många affärer har ni varit inblandade i hittills i år jämfört med ert genomsnitt?
– Vi är uppriktigt sagt inblandade i fler antal affärer samt större volymer än vad vi är vana vid just nu.
Hur mycket har er transaktionsvolym påverkats jämfört med 2022?
– Hittills har den gått ner med cirka 45 procent, men vi är hoppfulla för en upphämtning under H2.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i?
– Tegnerlunden Glommen/Lindberg (köparsidan), SBF försäljning Skövde, Ombildning Halmstad samt Nebulosan på Odenplan (köparsidan).
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– Det är stor aktivitet, det kommer att finnas många möjligheter men inte lika många som går i lås.
Hur ser ni att resten av året kommer att utveckla sig på transaktionsmarknaden? Vilka trender kommer vi att få se?
– Fortsatt fokus på lätt industri från både nationella och internationella investerare, såsom diskuterats mycket i media redan. Därtill kan adderas Hotell vilket har en stark underliggande efterfrågan just nu och vi upplever fler möjligheter till ökad aktivitet i segmentet. De privata bolag och andra välkapitaliserade aktörer som legat stilla och avvaktat de senaste tre åren kommer nu att ha mycket fina tillfällen att investera de närmsta sex månaderna, medan de som köpt med stor leverage kommer att bida sin tid ett tag, säger Dan Sandstedt.
Carolina Herling, Head of Investment på Savills:
Hur skulle du säga att ert transaktionsarbete har förändrats när marknaden varit så avvaktande som den varit hittills under 2023?
– Det är fler smala processer alternativ fler affärer off-market. Det är också färre avslut i marknaden och köpare och säljare har olika syn på värde/pris.
Hur många affärer har ni varit inblandade i hittills i år jämfört med ert genomsnitt?
– Mängden ligger i paritet med hur mycket transaktionsvolymen har gått ner.
Vilken är den största affären som ni varit delaktiga i?
– Savills företrädde Fabege vid försäljning av Orgeln 7 och Glädjen 12. Fastigheterna förvärvades av NREP.
Hur upplever ni att aktiviteten är på transaktionsmarknaden nu i inledningen av hösten?
– De senaste två veckorna märker vi av något högre aktivitet och fler förfrågningar.
Hur ser ni att resten av året kommer att utveckla sig på transaktionsmarknaden? Vilka trender kommer vi att få se?
– Fortsatt många off-market affärer eller smala och riktade processer.
– Fortsatt svårigheter för säljare och köpare att nå konsensus avseende värde/pris.
– Större sannolikhet med ”M&A-transaktioner” och ändringar på ägarsidan.
– Fortsatt press på fastighetsbolag på grund av ökade räntor/finansieringskostnader.
