En ny rapport från byggbolaget Veidekke visar att bostadsbyggandet i Sverige kollapsat. Jämfört med 2021, då antalet påbörjade bostäder uppgick till 67 000, beräknas antalet påbörjade bostäder 2023 stanna vid cirka 29 000 och falla ned mot 25 000 år 2024. Utvecklingen är en direkt följd av den inflations- och räntechock som drabbade hushållen efter Ukrainakriget, det slår bolaget fast i en del av sin analys.
Kommunernas rapportering indikerar att bostadsbyggandet i år, även enligt definitionen påbörjade bostäder, kommer att landa runt 30 000 bostäder. Boverkets bedömning är cirka 31 500 lägenheter medan Veidekke landar på cirka 29 000 i sin prognos. Det råder dock enighet om att riskerna ligger på nedsidan. Bostadsbyggandet i år kan således landa i intervallet 25 000–30 000 och 2024 bedöms enligt rapporten att antalet påbörjade bostäder kan minska till 25 000, men att volymen kan lika gärna falla ned mot cirka 20 000. Det gör att fallet i bostadsbyggandet endast kan jämföras med utvecklingen under början av 1990-talet då bostadsbyggandet föll från 65 000 år 1991 till 11 000 år 1995.
I sitt förord till rapporten skriver Veidekkes kommersiella direktör Lennart Weiss och den före detta bostadsministern Stefan Attefall, strategisk rådgivare till Veidekke, bland annat att det finns få skäl att tro att krisen för bostadsbyggandet kommer att övergå i en fastighetskris, som i sin tur slår över i en kris för det finansiella systemet.
”Även med beaktande av att det finns en grupp fastighetsbolag med utmanade stora obligationslån som ska lösas eller refinansieras under kommande år tyder det mesta på att marknaden kommer att klara ut det hela via tillskott av eget kapital, nyemissioner eller fastighetsförsäljningar. Med fallande fastighetsvärderingar förefaller inte minst det sista alternativet alltmer troligt. I tillägg är det svenska banksystemet betydligt mer robust idag än det var under 1990-talskrisen, dessutom med en förhållandevis låg exponering mot kommersiella fastigheter.”
I rapporten analyseras även effekterna av hushållens minskade köpkraft, ökade byggkostnader och förändrade finansiella villkor. Förändringen av hushållens köpkraft i kombination med andra faktorer är så stark att allt tyder på att nedgången blir långvarig, minst till och med 2026 men sannolikt under återstoden av 2020-talet enligt Veidekke.
När Fastighetssverige pratar med Lennart Weiss utifrån rapportens fynd framkommer snabbt bilden av en väldigt bekymrad branschveteran. Med över 30 års erfarenhet inom bostads- och samhällsbyggnadssektorn är han en person med auktoritet inom dessa frågor och när han använder ord som ”omskakad” under intervjuns gång finns det all anledning för samtliga berörda att lyssna extra noga. Det är med tydligt varnande ordalag som han beskriver hur Sverige kan vara på väg mot en samhällsbyggnadskris:
– Rent allmänt har man föreställningen att om bara inflationen börjar dala så kommer detta att gå över ganska fort, men det som den här rapporten visar är att det inte alls kommer ske, utan det som kommer ske är att vi bara är startfasen av ett längre förlopp. Det som vi ser nu är att detta riskerar att transformeras från en kris för enbart bostäder till en samhällsbyggnadskris, och man kommer helt enkelt inte få fram den mängd bostäder som behövs samtidigt som det gröna skiftet i norr sätts i gungning. Fordons- och it-klustret i Göteborg riskerar att stanna av utan rätt arbetskraftsförsörjning och i Stockholm finns det hela tiden ett behov av en pågående arbetskraftsförsörjning, men om detta med att fylla på bostadsutbudet inte fungerar så kommer heller inte arbetsmarknaden att fungera – då letar sig kompetensen och arbetskraften vidare till andra marknader och länder, säger Lennart Weiss och utvecklar sitt resonemang.
– Byggsektorn i Sverige står för ungefär elva procent av BNP och bostadsbyggandet står för ungefär hälften av sektorns samlade volym. Den stora effekten är att vi inte kommer få till bostadsförsörjningen under de närmaste åren. Vi kan följa förloppet fram till 2026 och tills dess kommer ingen uppgång att ske även om räntor och inflation går ner. Men återhämtningen kommer att gå långsamt, och det betyder att resten av det här årtiondet kommer ligga långt efter vad som krävs för de stora ungdomskullar som letar boende och för att förse den förändrade demografin samt hela arbetsmarknaden med bostäder på ett tillfredsställande vis.
– Det gör mig väldigt oroad för när man då kommer till analysen så är svenska politiker helt oförberedda på ett sådant här scenario. Jag är ganska omskakad av det vi presenterar i rapporten för jag inser att politikerna inte är förberedda på detta. Vi har nu en fundamentalt ny situation som skiljer sig från det som politiken varit vana vid de senaste 30 åren, det kommer spontant utbryta förvirring och läget är så att marknaden inte löser detta själv. Det nya temat för bostadspolitiken är riskdelning, mellan stat och kommun och mellan hushållen, branschen och bankerna, säger Lennart Weiss.
Veidekkes rapport visar också att byggandet av hyresbostäder kan komma att minska i minst samma omfattning som bostadsrätter och villor.
– Bostadsbyggandet har varit marknadsdrivet och det har fungerat tidigare därför att räntorna har varit på väg nedåt eller till och med legat på minus ett tag. I den miljön har vi samtidigt haft en kapitalmarknad som har gött marknaden med kapital, särskilt de senaste tio åren har det funnits tillgång till billigt kapital. Men den eran är över och den kommer inte komma tillbaka, för det sker förändringar i världsekonomin och priset på pengar kommer vara högre framåt.
– Istället för bostadsrätter är då tanken att aktörerna ska bygga mer hyresrätter, men där slår byggkostnader på så sätt att man får större finansieringsproblematik, och när bolagen ska finansiera sig över lång tid så ökar riskerna när finansieringskostnaderna ökar. Fastighetsbolagen drabbas just nu av fallande driftsnetton och de hyresökningar som vi sett hittills ger inte den kompensation som de behöver. Det får till följd att avkastningskraven måste öka i andra änden och går då belåningsgraden ner så påverkas bolagets rating. Fastighetsaktörerna kommer att vara försiktiga framöver, så därför kommer även byggandet av hyresrätter att minska lika mycket som bostadsrätter och småhus, säger Lennart Weiss.
I Veidekkes rapport sträcker sig analysens horisont fram till 2026 med en förväntan om fortsatt kräftgång för bostadsbyggandet hela det här decenniet. Den negativa utvecklingen kommer dock få effekter även på nästa decennium.
– Det här får effekter för hela 2030-talet också, man går in i nästa decennium med en obalans mellan bostadsmarknad och arbetsmarknad. Om inte de stora arbetsmarknadsområdena som jag nämnde tidigare kan arbetskraftsförsörja sig så flyttar folk, konsekvenserna kan bli så stora. Det som sker nu är inte en fråga för bostadsministern utan det är högre upp, för finansministern och statsministern, säger Lennart Weiss.
Tillgången till kapital är något ni trycker på i rapporten och att det är den viktigaste råvaran vid byggandet av nya bostäder, vilka svar kan det politiska systemet komma med för att lösa de finansiella utmaningarna så som ni ser det?
– Man kan dela på risken så att man sänker tröskeln för ett investeringsbeslut, jag tror till exempel att det rödgröna laget inom politiken i sinom tid kommer att prata om kreditgarantier så att riskerna för den som lånar ut minskar. Jag kan tänka mig att man i det borgerliga laget funderar på åtgärder som sänker kostnaderna, kanske skattelättnadsåtgärder, men det kan hända att man måste vidta åtgärder i det finansiella systemet. Det kanske är den typen av åtgärder som måste upp på bordet, men man måste söka lösningar över blocken.
Under intervjun varnar Lennart Weiss återkommande för hur långvarig krisen inom bostadsbyggandet och samhällsbyggande riskerar att bli, och mot slutet av intervjun konstaterar han att det värsta ligger framför oss, inte bara under 2023.
– 2024 kommer att bli svagare än 2023, det har man inte hört någon säga innan. Men det här med att olika börs-vd:ar uttalar sig om att 2023 blir tufft och att det sedan vänder 2024, det stämmer inte. De kommersiella fastighetsbolagen startar det här året med en liten volym av byggstartade projekt som redan låg i pipeline, men de projekten som de kan stoppa för 2024 har de redan stoppat, och det betyder att byggandet av hyresrätter kommer att fortsätta minska. Samma sak gäller med småhus och de som hanterar projekt kommer få samma svaga scenario. Sedan blir det en liten återhämtning under 2025 och ytterligare lite mer 2026, men vi kommer befinna oss på låga och otillräckliga nivåer hela det här decenniet som en konsekvens av utvecklingen det senaste året.
