Att döma av Moody’s senaste rapport om den europeiska fastighetsmarknaden sticker Sverige ut som det svarta fåret i fastighetsfamiljen. Fastighetssverige har djupdykt i kreditvärderingsinstitutets senaste analys där man flaggar för flera olika negativa faktorer på den svenska fastighetsmarknaden, så som höga räntor, lägre värderingar och en potentiell urholkning av kreditkvaliteten.
I Moody’s senaste analys av den europeiska fastighetsmarknaden slår kreditvärderingsinstitutet fast att försämringen av kreditkvaliteten hos de kommersiella fastighetsbolagen kommer att fortsätta i takt med att refinansieringen blir svårare.
Riskerna varierar mellan olika typer av fastigheter och marknader men Moody’s ser att den största risken för urholkning av kreditkvaliteten finns i Sverige, där lånens löptider är kortare och det finns fler lån med rörlig ränta. Som jämförelse ser de lägre risker i Storbritannien eftersom fastighetsvärdena redan har sjunkit där.
”Högre räntor bidrar till strukturell motvind inom detaljhandel och kontor, medan logistik och flerfamiljshus fortfarande stöds av en starkare efterfrågan och begränsat utbud. Stigande fastighetsavkastning, fallande värden och åtstramande kreditvillkor är de främsta källorna till refinansieringsrisk för europeiska kommersiella obligationer som förfaller 2024”, skriver Moody’s.
Moody’s ändrade nyligen sina utsikter för grundläggande kreditvillkor för fastigheter globalt till negativa från stabila, men utsikten var redan svag i Europa. I slutet av maj var 31 procent av betygen för de 49 fastighetsbolag som de betygsätter i Europa på negativa utsikter eller granskning för nedgradering i alla segment utom logistik. Bland annat har Moody’s tidigare sänkt Balders kreditbetyg, något som Fastighetssverige rapporterat om.
Moody’s har redan vidtagit negativa betygsåtgärder på ungefär hälften av de europeiska fastighetsbolagen som de betygsätter, och ibland flera åtgärder. En eller en kombination av faktorer drev på det här agerandet skriver de och nämner sådant som högre skuldsättningsgrad, svag likviditet och ökad refinansieringsrisk samt vissa bolagsspecifika faktorer.
Moody’s ser åtstramande finansiella villkor och stigande kapitalkostnader som de största riskerna för europeiska kommersiella fastighetsbolags kreditkvalitet under de kommande 12-18 månaderna. Dessa bidrar till det befintliga trycket till följd av strukturella förändringar i sektorn. Ökningen av näthandel har minskat efterfrågan på butiksyta och den svaga makroekonomiska miljön urholkar kreditvärdigheten för butikshyresgäster. Ökat arbete hemifrån får också kontorshyresgäster att tänka om sina utrymmesbehov, särskilt i länder där det finns goda digitala uppkopplingar och pendlingstiderna är längre. Och hyresgäster fokuserar allt mer på energieffektivitet, med företag som behöver investera i nya byggnader eller modernisera, vilket leder till en splittrad efterfrågan, särskilt för kontorslokaler.
De skriver vidare att höga räntor och lägre fastighetsvärderingar försvårar refinansiering och urholkar kreditkvaliteten hos de kommersiella fastighetsbolagen. Transaktionsvolymerna har som bekant minskat dramatiskt och detta är något som begränsar bolagens möjligheter att minska sin belåning genom avyttringar, samtidigt som kostnaden för lånen har ökat. Högre belåningsgrader till följd av lägre värderingar ökar risken för att fastighetsbolagen inte kan refinansiera sina lån utan eget kapitaltillskott. Samtidigt noterade Moody’s att bolagens driftsresultat inte har sjunkit särskilt mycket och att uthyrningsgraden håller i sig.
”Inflationsrelaterade hyreshöjningar har stöttat intäkterna den senaste tiden, men kassaflödesgenereringen kommer sannolikt att försämras i takt med att de ekonomiska utsikterna försvagas och räntorna stiger för företag med rörlig ränta, låg grad av säkring och stora refinansieringsbehov.
Detta beror på att bolagen under det senaste decenniet har utnyttjat låga räntor, centralbankernas program för kvantitativa lättnader och stigande fastighetsvärden för att öka sin belåning. Nu står många bolag inför refinansiering av sina lån till mycket högre priser”, skriver Moody’s.
Kredtiinstitutet ser att den största risken för urholkning av kreditkvaliteten finns i Sverige, där fastighetsbolagen står inför en mur av löptider på obligationer som utgår de närmaste åren. Merparten av de obligationer som ges ut av svenska fastighetsbolag har en löptid på tre till fyra år, jämfört med sex till åtta år eller längre på andra håll i Europa.
Enligt den data som Moody’s tagit fram är det obligationer värda drygt 75 miljarder kronor som förfaller under 2023, varav lite över 40 miljarder är i SEK medan nästan hela resterande delen är i euro. För 2024 är massan ändå större, då rör det sig om förfall på 109 miljarder kronor varav drygt 75 miljarder är i SEK. För 2025 stiger förfallen ytterligare och landar på 134 miljarder kronor och då är ungefär 70 miljarder i SEK medan över 50 miljarder är i euro.
Cirka 27 procent av de svenska fastighetsobligationena har rörlig ränta, så bolagen är mer exponerade för högre räntor.
”All bankfinansiering är med rörlig ränta, men de flesta bolag har vissa räntesäkringar på plats. Svenska fastighetsbolag är mer beroende av bankfinansiering, så risken är större om bankerna skärper sina kreditkrav. Om de inte kan få alternativ finansiering kan vissa bolag behöva skaffa pengar genom att sälja tillgångar, vilket utlöser en ytterligare nedgång i fastighetsvärden”, skriver Moody’s.
Moody’s standardutfall är att europeiska fastighetsvärderingar kommer att sjunka med 5-15 procent från 2022 års nivåer under de kommande 12-18 månaderna. I deras värsta scenario förväntar de sig att värderingarna kommer att sjunka mer i Sverige än i andra delar av Europa, 20-40 procent jämfört med 15-30 procent för resten av Europa.
”I vissa länder förvärrar stränga hyresregleringar ytterligare effekten av stigande räntor på fastighetsvärdet. Under de kommande tre till fem åren kommer rampljuset att ligga kvar på strukturella förändringar inom kontors- och butikssegmenten och dessa segment kommer att löpa större risk att få försämrade kassaflöden och värderingar vid en nedgång i ekonomin”, skriver Moody’s vidare.
Slutligen slår de fast att en fördel för de europeiska fastighetsbolagen är att de har gått in i de här svårare ekonomiska tiderna med mycket lägre belåningsgrader än före finanskrisen 2008. European Public Real Estate Association, en industrigrupp, meddelade i slutet av mars att den genomsnittliga belåningsgraden i Europa var 38,5 procent och belåningsgraderna på bankernas balansräkningar är vanligtvis 50 procent skriver Moody’s.
”Men när värdena faller blir det svårare för bolag att sälja tillgångar till bokfört värde för att betala av skulder. Detta kommer att begränsa deras förmåga att minska belåningen och ökar ytterligare risken för att värden sjunker. Fastighetsbolagen har minskat sina investeringar, sålt tillgångar, minskat utdelningar och tillfört eget kapital för att minska refinansieringsrisken, men om inte marginalkostnaden för finansiering sjunker eller bolagen fortsätter att vidta åtgärder för att minska sin belåning, eller en kombination av båda, så kommer kreditkvaliteten att fortsätta att försämras”, slår Moody’s fast.
