Maryrose David, analyschef på Savills i Stockholm, talade på Lokalmarknadsdagen i Göteborg om de olika segmenten i fastighetsbranschen och hur det skiftat i toppen på marknaden. Hennes initierade överblicksbild över måendet i de olika investeringsslagen visade vilka av dem som är mest attraktiva att investera i idag.
– Vi ser fortsatt positiva kapitalinflöden; det har rest mycket pengar under 2022 och 2023 som nu ska allokeras till fastighetssektorn, främst inom bostäder, logistik och industri. Inom dessa segment förväntar vi oss fortsatt aktivitet, förklarar Maryrose David.
Hon understryker också att lägre finansieringskostnader förhoppningsvis kommer att innebära ökad aktivitet på investeringsmarknaden, men betonar att den fortfarande är polariserad, där efterfrågan på kvalitet, den så kallade ”flight to quality”, kvarstår.
– Det vi noterat i transaktionerna är att om en fastighet exempelvis inte uppfyller investerares krav på hyresgäst- eller ESG-profil, kan den bli svårsåld. Detta har varit en tydlig trend i fastighetsbranschen de senaste ett och ett halvt åren.
På Savills har man noterat ett väldigt starkt Q1 och ett relativt starkt Q2, och ser dessutom att Q3 börjar starkt. Detta leder till förväntningar om att volymen för helåret 2024 kommer att överstiga 2023. Andelen utländska investerare har dock minskat något, till 14 procent under första halvåret jämfört med de normala 25 procent.
– Jag tror inte det handlar om minskat intresse från utländska investerare utan snarare att det inhemska intresset har varit stort och att det har varit konkurrenskraftigt.
Det största nettoköparna och nettosäljarna, fördelat på investerartyp, har varit fastighetsbolagen, pensionsfonderna och kommunerna. Bland köparna utmärkte sig bland annat Erik Selin, som köpte Oscar Propertys portfölj, Axfast och Svenska Handelsfastigheter. Svenska Handelsfastigheter stod under första halvåret för drygt 50 procent av hela transaktionsvolymen inom handel. Bland de börsnoterade fastighetsbolagen har bland annat Catena och Emilshus varit aktiva.
– Institutionerna och pensionsfonderna har kommit i gång igen jämfört med 2023, men de fokuserar främst på kontor; nästan 70 procent av deras förvärvsvolym utgörs av detta segment. Liknande trend ser vi på säljsidan där SEB Trygg Liv har sålt av en del fastigheter. Intressant när det gäller kontor är att hela 95 procent av hela volymen återfinns i Stockholm.
Kommunerna brukar historiskt sett inte vara nettoköpare, berättar Maryrose David, men nu förvärvar de bostäder och köper även tillbaka vissa samhällsfastigheter.
– Vi får se hur länge förvärvsaktiviteten pågår för kommunerna. Jag tror att de kommer att återgå till att vara nettosäljare.
Fördelar man volymen per segment blir det tydligt att det hänt något ovanligt i Sverige, en trend som började framträda redan under 2023.
– Logistiksegmentet dominerar nu, både under första halvåret och Q2. Det brukar vara det näst största segmentet på europeisk nivå och tredje eller fjärde största i Sverige. Bostäder ligger nu på andra plats och har tappat andelar jämfört med femårssnittet, medan handel, som återfinns på tredjeplats, har ökat sin andel. På fjärde plats återfinns samhällsfastigheter som också tappat något i jämförelse med femårssnittet.
Logistiksegmentets stora andel av transaktionsvolymen kan delvis förklaras av den relativt snabba prisjusteringen. Efter pandemin sjönk direktavkastningskraven drastiskt men steg sedan igen när finansieringskostnaderna började öka, vilket gjorde att köpare och säljare snabbare kunde hitta en gemensam prisbild. De investerare som har sålt har främst varit utvecklare, menar Maryrose David.
– Det har också byggts väldigt mycket inom logistik. Under förra decenniet byggdes det i snitt 500 000 kvadratmeter per år. Under detta decennium uppgår samma nyckeltal till 1,4 miljoner kvadratmeter. Detta har medfört ökade vakansnivåer, främst där byggandet har skett på spekulation. Tillkommande logistikyta förväntas att minska de kommande åren, vilket talar för att logistikvakanserna också kommer att minska.
När det gäller kontor så ökar vakanserna i Stockholm, inte minst andrahandsvakanserna.
– I Göteborg är faktiskt trenden att CBD-vakanserna minskar något, men det kan delvis förklaras av att de ökade en del sedan 2022 på grund av ökad nyproduktion. I Malmö CBD har vakansnivån legat stabilt de senaste kvartalen.
