Regeringen har gått vidare med lagförslaget om utländska direktinvesteringar och lämnade den 11 maj propositionen till riksdagen. Förslaget ger myndigheter möjlighet att granska och, vid behov, förbjuda utländska direktinvesteringar. Granskningsmyndigheten kan även efter tillträdet förbjuda överlåtelsen i det fall investeraren inte har anmält förvärvet och fått det godkänt före tillträdet. Anmälningsskyldigheten ligger på investeraren och oavsett var investeraren har sitt säte (även en investerare med säte i Sverige omfattas således).
Enligt Mikael Laag, advokat och partner på Real Advokatbyrå, kan den nya lagen leda till anmälningsplikt om skyddsvärd verksamhet bedrivs i den fastighet som ska köpas. Mikael börjar med att berätta för Fastighetssverige vad som skiljer den nya lagen från hur det varit tidigare:
– Det här är en helt ny lagstiftning. Vi har tidigare haft säkerhetsskyddslagen, men den här täcker mer och den är bredare. Säkerhetsskydd handlar om att organisationer som bedriver säkerhetskänslig verksamhet ska arbeta förebyggande för att skydda sig mot brott som kan hota Sveriges säkerhet, till exempel spioneri och sabotage.
– Det gick fort och fel när man införde den här lagen, för var går gränserna? Det finns inga föreskrifter till lagen, till exempel så vet vi inte riktigt än hur samhällsviktig verksamhet ska definieras. Om man köper en centrumfastighet som har en tandläkarmottagning, som enligt MSB i vissa fall kan vara en samhällsviktig verksamhet – ska det anmälas? Ska fastighetsägande bolag som hyr ut till aktörer som bedriver skyddsvärd verksamhet överhuvudtaget omfattas av anmälningsplikt?
Vad vill man uppnå med den här lagen? Vad är det som inte fungerat förut som ska fungera bättre nu?
– Tanken är att skyddsvärd verksamhet ska skyddas mot utländska investerare. Det här beror på ett ändrat samhällsklimat och i botten en EU-förordning. Regeringen vill naturligtvis visa krafttag, men det man gjort med den här lagen är att man har är skjutit med stora hagelbössan och kulkärven har träffat allting.
– Det vi jurister hade velat se är bland annat att man redan från början hade tydliggjort hur man ser på fastighetsägande bolag och hur man ser på uthyrning till hyresgäster som bedriver skyddsvärd verksamhet.
Vad betyder den här lagen i praktiken för transaktioner inom fastighetsbranschen?
– Det finns ju en stor risk, som vi ser det, att ett väldigt stort antal transaktioner kan behöva anmälas. Alla investerare blir nämligen anmälningspliktiga, inte bara utländska, så listan på ärenden kommer sannolikt vara mycket stor initialt. Det finns en risk att Granskningsmyndigheten kommer bli överöst av ärenden den 1 december. Kommer de klara av att handlägga allt under de första 25 arbetsdagarna?
Inom 25 arbetsdagar ska granskande myndighet meddela om de lämnar anmälan utan åtgärd eller inleder granskning. Handläggning kan sedan ta ytterligare tre månader och i särskilda fall sex månader, vilket kan ge en handläggningstid på drygt sju månader. Lagen omfattar investeringar som genomförs efter den 1 december och det saknas övergångsbestämmelser. Transaktioner som skrevs under exempelvis tidigt 2023 utan vetskap om denna nya lag kan således komma att behöva anmäla förvärvet i efterhand.
– De som skrev köpeavtal avseende bolag som kan komma att omfattas av lagen kan komma att tvingas anmäla förvärvet trots att parterna inte visste om lagstiftningen och att det därmed saknas mekanismer i avtalen. Som köpare kan du då hamna i sitsen att antingen bryta mot lagen eller bryta mot avtalet om säljaren kräver att du ska fullgöra en viss dag enligt avtal. Följden för den som inte anmäler en anmälningspliktig investering kan bli en sanktionsavgift på upp till 100 miljoner kronor.
Avslutningsvis: vad händer nu?
– Nu kommer alla att vänta och se vad vi får för föreskrifter. Kommer vi att få mer guidning? Vad är det som gäller, hur ska vi tolka det här? Sannolikt blir det inte så mycket tydligare. Branschen kommer få leva med att det mycket kommer att behöva anmälas initialt, ända tills det är klargjort vad som faktiskt behöver anmälas vad avser investeringar i fastigheter.
– Personligen tycker jag den här lagen är styvmoderligt behandlad och skjuter för brett. Kortsiktigt kommer det säkert leda till mer arbete för oss advokater men jag tror vi alla i fastighetsbranschen önskar liberalisering och inte en återgång till gamla tiders förvärvsprövningar.
