Patrik Kallenvret är just hemkommen från deras kundevent Power of Three. Det är en stor konferens i Barcelona där CBRE bjuder in kunder inom industri, lager och logistik. Det som lockar kunderna är inte bara att prata om hur marknaden ser ut eller vad värdena är.
– Det handlar också om att man verkligen försöker förstå hur hyresgästerna agerar. Så det är mycket hyresgästfokus och det var många hyresgäster på plats.
Många är oroliga för att göra lite halvdåliga affärer i och med att värdena har gått ner ganska mycket. På en sådan här träff inser många att de är i en liknande situation, menar han.
– Nu är logistik ändå den del av marknaden som verkligen fungerar, men tittar man på värderingar så har yielderna gått upp.
Hyresgästerna är framförallt ute efter ESG och att det ska vara miljöklassat. Att man känner sig trygg med det och att det är långsiktigt. Det är steg ett.
– Sen är det givetvis också vilka lägen har man och hur kan man göra det så effektivt som möjligt. Men ESG är superviktigt.
Är de villiga att betala för det också?
– Jo, i viss mån är de det. Ofta behöver inte ESG betyda att det är superdyrt heller. För det kan faktiskt betyda att byggnaderna är energisnåla. Så det behöver inte bara innebära kostnader.
– Utan det är något mer ett konkurrensmedel egentligen. Så det är väl inte så att hyresgästerna säger ”vi betalar 100 kronor mer om det är ESG-klassat på ett visst sätt”. Men står det mellan tre olika lokaler så väljer man den med bättre klassning.
Ibland kan man få känslan att vissa fastighetsägare är ute efter en slags Rolls-Royce-kvalitet i sina fastigheter när det gäller ESG – men är det sådant som efterfrågas i hyresmarknaden i stort?
– Nej, det är specifika kunder. Men det är både och. Det finns vissa kunder som egentligen bara tycker läget är viktigt. Om man pratar logistik är det ofta en viss takhöjd och modernitet även inne i lokalen som efterfrågas.
– Men det kommer bli tuffare att finansiera det som inte har miljöklassing, när det tidigare kanske gavs finansieringsrabatter för miljöklassade fastigheter.
Även för kontorshyresgästerna så är ESG den stora frågan menar han och tar CBRE själva som exempel.
– Vi har krav på oss att bli klimatneutrala. Dessutom ska vi vara rådgivare till kunder som ska se över hur deras energiförbrukning ska se ut och hur de ska jobba med ESG. Då vill inte vi själva sitta i lokaler som inte är helt optimala.
– Vi sitter gärna kvar inne i CBD och i ett lite mer energiklassat hus, men det är svårt att hitta och vi ser samma trend i Oslo och Köpenhamn.
En tydlig trend CBRE ser på logistiksidan är att när det finns en potential att uppgradera husen i bra lägen så är det av stort intresse.
– Det såg vi när vi nyligen sålde en fastighet i Arendal, i vad som anses vara Nordens bästa logistikläge i Göteborgs hamn. Det var ett hus som kanske inte är optimal teknisk standard och inte de högsta ESG-kriterier. Men det fanns ett stort intresse, för att då finns det pengar att tjäna genom potentiella hyreshöjningar om man kan klassa upp ESG till en fantastisk produkt – i ett fantastiskt läge.
Det finns fortfarande ett starkt intresse för de allra finaste husen, fortsätter han, men det finns väldigt ont om billiga pengar för just de logistikfastigheterna.
– För man får förhållandevis dålig avkastning för de högkvalitativa fastigheterna, i förhållande till andra alternativa innehavslag.
– Det är lite speciellt, för det är inte vanligt på marknaden.
När Patrik Kallenvret ser tillbaka på de prognoser CBRE hade för två år sedan så trodde de att en hel del av logistikfastigheterna som byggdes skulle vara på spekulation. Men när marknaden blev tuffare så stannade det av och sen dess har det kommit ut väldigt lite ny logistik. På det gick vakanserna upp tillfälligt, men bromsades in just för att utbudet inte fortsatte öka. Han är positiv till hyressidan nu. Det finns ett ökat intresse från hyresgästerna, men det har inte ännu gett ett genomslag på hyresökningar.
Vad säger investerarna generellt om läget nu?
– Investerarna är jätteintresserade av logistik och vi märker ett större intresse på det vi är ute och säljer just nu, jämfört med tidigare. Men på de objekt som är mest intressanta så har tvärtom priserna inte ökat så mycket som man hade kunnat tro, utan det rör sig om några procent endast.
– Vi får många frågor om det har vänt och om det bottnat ur nu. Vi tycker att det har bottnat ur, men vi kan inte säga att det riktigt har vänt rejält uppåt. Så vi är någonstans där nere. Men det känns bra för att vi får fler bud idag än vad vi fick för ett halvår sedan.
Han menar att det inte blev någon större effekt av att Riksbanken sänkte räntan. Snarare hade de märkt av om de inte hade gjort det.
– För marknaden är så känslig nu, så negativa nyheter märker man av på ett annat sätt.
– Tittar man på swapparna så justerades de knappt när Riksbanken sänkte och det visar att det var ganska förväntat att de skulle sänka.
Tiden med högkonjunktur och låg ränta är över menar Patrik Kallenvret. Förhoppningen är att vi nu ser en lägre ränta än den vi haft, men inte heller att den går ner till noll. Han ser snarare ett en lagom ränta kan driva på ekonomin istället.
Och samtidigt är det cykliskt?
– Det är det verkligen, så det kanske stabiliserar sig nu för att sen gå åt det ena eller andra hållet. Tittar man rent cykliskt så kommer det bli bättre nu. Våra kalkyler visar på att direktavkastningskraven kommer att gå ner ganska kraftigt de nästa fem åren. Men det geopolitiska kan stöka till kalkylerna och de är svåra att förutse.
Från att det stått stilla en längre tid på transaktionsmarknaden har det börjat hända saker i Stockholms CBD, där institutionerna går in och köper i riktigt fina lägen och hus. CBRE har nyligen stått för två liknande försäljningar i både Norge och Danmark. I Norge sålde de för tyska Dekas räkning till KLP, en norsk institution. På det hjälpte de Corem att sälja till AP Pension i Danmark.
– Den sortens inhemska investerare är trygga med sina egna marknader i både Sverige, Norge och Danmark. I Sverige är det intressant för det är flera som nu klippt till. Förutom Vasakronan som gjort sin första investering på flera år så är flera andra som vill göra samma sak.
–Det är flera som har sagt till oss att de gärna skulle köpa de objekten som har sålts för att motsvara de priser som har gått, men att de inte riktigt kunnat förankra det internt. Så vi förväntar oss inte att intresset för CBD kommer minska. Tvärtom.
Men många har ett dilemma när det gäller försäljningarna nu menar han. Dels finns en förväntan om att väntar man med att sälja så kan värdet öka på det objekt man vill bli av med. Samtidigt kan det vara bättre om man får sålt nu för att få loss kapital för att köpa objekten man vill ha, för att sen dra nytta av det – även om man får vända lite på slantarna tillfälligt.
– Det är många sådana diskussioner nu, vilket är roligt. Jag har ändå jobbat med det här så pass länge och det är kul att få ge råd i de här lägena. Det är många som är oroliga över att de inte har köpt någonting än. Man är orolig över att man tappat möjligheten att köpa när det har varit bra förutsättningar att få bra priser.
Vad tror du om det då, har många missat möjligheterna att köpa?
– Försöker man träffa botten träffar man aldrig brukar vi säga. Det kanske är en klyscha från konsultsidan för att vi vill hålla igång affärerna. Men man vet inte förrän fyra eller sex månader efteråt om botten verkligen passerat. Så vi brukar alltid säga att får man ihop kalkylen och kan följa sin strategi så är det när det känns som sämst i magen som ska man köpa.
– Jag vet inte om det är så givande att tänka så, det beror väl på hur risktagande man är. Men om man verkligen ska göra den där affären som är svår att hitta så är det nog där man ska kliva in – för då är det ingen annan som tycker att det är rätt läge.
– Vi tror att det har bottnat ur nu. Och vi tror att yielderna kommer att sjunka framöver, det visar alla våra kalkyler på.
