Efter miljardaffären mellan K2A och Savills IM har Fastighetssverige pratat med Christian Lindberg, vice vd på K2A, om varför det här var det bästa alternativet just nu för bolaget och om framtiden bär fler försäljningar i sitt sköte.
Under onsdagen kunde Fastighetssverige rapportera att K2A tänker sälja sex fullt uthyrda bostadsfastigheter i Sverige till Savills Investment Management. Värdet på affären hamnar på nästan 1,1 miljarder kronor, en summa som, trots det höga talet, innehåller en rabatt på 3,9 procent jämfört med fastigheternas bokförda värde.
Byggnaderna i Västerås och Gävle uppfördes mellan 2019 – 2021 och omfattar 359 lägenheter med en total uthyrningsbar area om 14 443 kvadratmeter. Fastigheterna i Uppsala är under utveckling och förväntas att vara helt färdigställda under 2023. Här uppförs 216 nyproducerade, yteffektiva lägenheter med en total uthyrningsbar area om 11 366 kvadratmeter. K2A kommer att fortsätta ansvara för förvaltning av de aktuella fastigheterna på uppdrag av Savills Investment Management.
Christian Lindberg, vice vd på K2A, är samlad när Fastighetssverige når honom för ett samtal.
Hur känns det att ha gjort den här affären?
– För en fastighetsägare med mål att öka sitt bestånd så är det så klart roligare att växa än att sälja. Men mot bakgrund av hur marknaden ser ut och den betydande omvärldsoron så känns det bra att ha gjort transaktionen. För vår del är det bättre att avyttra fastigheter som är färdigutvecklade för att frigöra kapital som kan investeras i nya och mer värdeskapande projekt. Vi har dessutom sålt till relativt förmånliga villkor, vilket känns bra mot bakgrund av att mångas bild varit att det inte går att sälja fastigheter till rimliga värderingar i denna marknad.
Hur mycket mer kommer ni att behöva sälja under året?
– Den frågan kommer att få lite av ett politikersvar: ”det beror på”. För vår del är försäljning av tillgångar att föredra jämfört med andra alternativ, vilket innebär att vi sannolikt kommer att sälja mer. Men en faktor som delvis påverkar detta är utvecklingen på kapitalmarknaden. Vi har valt att säkerställa ytterligare likviditet så att vi har andra alternativ än att refinansiera obligationer om villkoren är ofördelaktiga. Men ändras förutsättningarna så anpassar vi oss efter detta.
Nu sålde ni dessa fastigheter till 3,9 procents rabatt. Känns det ändå som att detta var en bra affär för er?
– Ja, vi tycker villkoren för transaktionen är ett styrkebesked mot bakgrund av hur marknaden ser ut. Perceptionen verkar vara att det inte går att sälja några fastigheter utan väsentliga rabatter och mot bakgrund av det tycker vi som sagt att den transaktion vi genomfört är ett styrkebesked som vittnar om kvalitet på tillgångarna.
Så det är ändå viss rabatt som krävs för att få sålt tillgångar på marknaden nu?
– Man får vara ödmjuk inför utmanande omständigheter och att säljare och köpare har svårt att mötas. Men jag tror att förutsättningarna är väldigt olika beroende på kvaliteten av de fastigheter som ska säljas. Äger man bostäder av väldigt hög kvalitet, då finns det investerare med rimliga avkastningskrav som bör vara villiga att betala ett bra pris. Särskilt om investeraren finansierar ett förvärv med låg skuldsättning. Det finns fortsatt mycket kapital allokerat till fastighetsinvesteringar. Äger man rätt kvalitet så ökar möjligheterna att göra transaktioner till rimliga värderingar även om det kanske krävs en mindre rabatt beroende på vilket kvartal du jämför med.
– När det gäller hyresbostäder så är vår bild att det som core-investerarna vill ha i första hand är nyproducerade, energieffektiva bostäder i bra lägen på tillväxtorter. Det är just den typen av bostäder som K2A äger. Utbudet av nyproducerade hyresbostäder av högsta kvalitet som är till salu är heller inte obegränsat. Men det förutsätter som sagt hög kvalitet på tillgångarna. För tillgångar som inte motsvarar köparnas krav på kvalitet, när det gäller standard och/eller geografi, ser sannolikt förutsättningarna sämre ut. Och för de köpare som är beroende av en betydande andel banklån kommer dyrare finansiering påverka förmågan att betala ett högre pris. Men förutsättningarna kan ju förändras snabbt, åt båda håll.
