Riksbanken och finansinspektionen har länge pekat ut den svenska fastighetssektorn som en riskfaktor i ekonomin. För Fastighetssverige berättar Joakim Nirup, Head of Debt & Financial Advisory på JLL, om vad som särskiljer marknaden i Sverige mot övriga Europa.
I en rapport från 2021 slår MSCI (Morgan Stanley Capital International) fast att Sverige har den elfte största fastighetsmarknaden i världen, och den fjärde största i Europa. Bara Storbritannien, Tyskland och Frankrike kvalar in före. Det som särskiljer Sverige från de andra länderna är att marknaden utgör en betydligt större del av BNP. I Sverige står också bankernas utlåning till fastighetssektorn för den absolut största andelen av total utlåning till icke finansiella företag inom hela EU. I Sverige är andelen cirka 60 procent i relation till snittet i EU om 27 procent. Så långt är det inte konstigt att Riksbanken håller ögonen på fastighetssektorn, det menar Joakim Nirup, Head of Debt & Financial Advisory på JLL.
– Den frågan har Finansinspektionen och även Riksbanken haft under luppen ganska länge. Redan 2017 pekade Riksbanken på riskerna med fastighetssektorn som är stor och konjunkturkänslig i kombination med en stor andel lånat kapital, vilket gör sektorn viktiga för det finansiella systemet, säger Joakim Nirup.
Men det finns fler områden där den svenska marknaden sticker ut i jämförelse med sina grannar – nämligen på obligationsmarknaden. Hälften av upplåningen i obligationsmarknaden (både den svenska och europeiska) uppgår till cirka 730 miljoner kronor, varav 50 procent består av upplåning i Eurobondmarknaden.
– När Eurobondmarknaden öppnade upp sig för ett antal bolag i anslutning till att ECB inom ramen för tillgångsköp köpte en stor andel av företagens emissioner. Det gjorde att ett antal svenska fastighetsbolag etablerade dotterbolag i Holland eller Finland för att komma åt Eurobondmarknaden till mycket förmånliga villkor, säger han.
Omsvängningen i penningpolitiken med betydligt lägre stödköp i företagsobligationsmarknaden både från ECB och Riksbanken innebär att likviditeten i marknaden har minskat och att till exempel svenska bolags emissioner i Eurobondmarknaden har gått från 46 miljarder under först kvartalet till 0,6 miljarder andra kvartalet under 2022.
I Sverige finns en tradition av att inte binda upp sina obligationer över en längre period, menar Joakim Nirup.
– Den svenska obligationsmarknaden är kortare än den ”Europeiska”. Det gör att när kreditmarginaler och underliggande marknadsräntor (Stibor/swap) ökar får det en snabbare genomslagskraft i Sveriges ekonomi än många övriga länder, säger han.
Detta var en stor fördel när marknadsräntor sjönk dramatiskt i finanskrisen 2008, där svenska hushåll och bolag kunde öka konsumtion och efterfrågan relativt snabbt i takt med att Riksbanken sänkte räntan.
–Tyvärr är effekten den samma åt andra hållet nu när vi befinner oss i en situation med snabbt ökande kreditmarginaler och underliggande räntor, de vill säga att svensk ekonomi drabbas snabbt och snabbare än i en hel del andra länder. I USA är det inte ovanligt att bostadslånen är bundna i 20–30 år och därmed slår ränteförändringar igenom mycket långsammare på hushåll och till viss del även företag, konstaterar han.
Problemen vi ser nu med bland annat ökande styrräntor, inflation och energipriser slår brett över samtliga länder, men går det att säga att någon marknad är sämre rustad än andra så här på väg in i krisen?
– Sverige har sannolikt den mest räntekänsliga bostadsmarknaden i Europa. Den analysen baseras på en stor prisökning på bostäder de senaste åren i kombination med att svenska hushåll har en relativt stor andel lån i relation till disponibel inkomst – i kombination med en stor andel rörlig räntebindning. Det här gäller delvis även fastighetsbolagen. I Sverige har vi en tradition av att välja kortare kapital- och räntebindning än i många andra länder och de flesta fastighetslånen löper med villkorsförändring efter två till fem år, säger han.
Joakim Nirup menar att många i marknaden är bekymrade för de stora förfallen i obligationsmarknaden. Det man bör känna till är att merparten av skulden som förfaller i år på cirka 20 miljarder kronor, och 2023 motsvarande 96 miljarder, finns i bolag med investment grade rating. För att erhålla investment grade rating krävs det bland annat att bolaget har täckt sina kassaflöden inklusive refinansieringar de kommande 12 månaderna.
– I korta ordalag innebär det att banksystemet och i vissa fall ägarna har ställt ut garantier att täcka de förfall som eventuellt inte kan refinansieras i obligationsmarknaden eller på annat sätt. Utmaningen är om nuvarande situation med låg riskaptit för fastighetsobligationer består under en längre tid. Det är ganska tydligt att över tid kan inte banksystemet härbärgera hela stocken av utestående obligationer, avslutar Joakim Nirup.
