Det tyska kapitalförvaltningsbolaget DWS Group, med huvudkontor i Frankfurt, är sprunget ur Deutsche Bank. DWS globala investeringschef, Björn Jesch, har i en spaning lyft fram tio så kallade investeringsteman för det kommande året. I en exklusiv intervju för Fastighetssverige djupdyker han nu i dessa teman, som han menar kommer att vara relevanta för investerare under 2024 och därefter.
De tio teman Björn Jesch lägger fram behöver inte, vill han förtydliga, vara de hetaste börstipsen för början av 2024. Investeringschefen menar i stället att detta är områden man tror kommer vara extra intressanta under kommande år.
Du pratar om ”investeringsteman” och inte ”aktietips”. Hur skiljer du mellan dessa två termer?
– Investeringsteman är inte alltid direkta investeringsrekommendationer. Det kan de vara, för enskilda tillgångsslag, men vi vill också ta upp ämnen som investerare generellt bör tänka på när de investerar 2024. Alltså, inte enbart uppenbara observationer som, till exempel: medan risken är stor att du förlorar pengar när du investerar i överhypade teman som artificiell intelligens är chansen lika stor att du tjänar bra med pengar när du investerar i tillgångsklasser med främst negativa rubriker, såsom delar av fastighetssektorn. Vi vill också sätta fokus på varför finansbranschen tjänar på ett högre deltagande av kvinnor, eller varför det kan vara vettigt att titta på pan-Asien för investerare som vill säkra sig mot dominansen av amerikanska aktiemarknader.
Björn Jesch menar också att högre räntor gett en stark motvind för både bostäder och kommersiella fastigheter under året men att bolagen generellt stått stabila. De börsnoterade fastighetsfonder (REIT) har visserligen gjort en del dramatiska svängar i kurserna, men har på senare tid återhämtat sig. Historiskt sett har REIT brukat ligga cirka ett år före de privata marknaderna, men detta uppges dock vara en ofullständig indikator.
Fastigheter kommer på nionde plats på din lista med investeringsteman. Kan du utveckla lite hur du ser på den placeringen?
– Rangordningen bland de tio temana spelar ingen roll för vilken betydelse vi tilldelar ämnet. Vi tror att fastigheter erbjuder många intressanta delsegment. Med längre löptider på obligationsmarknaden som har rört sig avsevärt under sin toppavkastning 2023 har en viss press tagits bort från denna tillgångsklass ytterligare. Även om det kan ta år för priserna att anpassa sig i den icke-noterade delen av marknaden (dvs. nära verkliga transaktioner), reagerar börsnoterade fastigheter snabbare. I Europa har Stoxx Real Estate hittat sin botten i förhållande till Stoxx 600 i april i år; sedan november har vi sett en stark överavkastning.
– Vi tror att det låga utbudet och den höga efterfrågan är fundamentala faktorer som gör särskilt bostäder och logistik attraktiva. De grundläggande värdena har i allmänhet varit stabila, med låga vakanser och stigande hyror på många större marknader och segment. E-handeln, i kombination med insatser för att stärka försörjningskedjorna, driver efterfrågan på lager. Den utbredda bostadsbristen kvarstår samtidigt som utbudsstörningar och stigande löner har ökat byggkostnaderna. Tillsammans med stramare finansieringsrestriktioner har detta redan börjat bromsa byggandet. Eftersom fastighetspriserna nu till stor del återspeglar högre räntor kan det finnas utrymme för uppgångar om och när räntorna faller.
Du skriver om e-handeln som pådrivare för ökat lagerbehov och behovet av bostäder som pådrivare av byggandet – men noterar samtidigt att kostnaderna fortfarande är väldigt höga. Hur ska investerare förstå de här tankehoppen?
– Fastigheter är lite av en knepig sektor, särskilt bostadsområden: den grundläggande efterfrågan i stadsområden är oförminskad hög. På grund av högre finansierings- och konstruktionskostnader har dock många semiprofessionella investerare lämnat marknaden under de senaste två åren. Lägg därtill det stora inflytandet av regleringar, bygglovsbestämmelser, höga transaktionskostnader och det faktum att transaktionsvolymerna på bostadsmarknaden minskar snabbt vid större prisrörelser – eftersom köpare vill se priserna falla ytterligare medan säljare tvekar att sälja, väntar för bättre tider – och det blir uppenbart hur komplex denna marknad är.
– Vi gillar bostadssegmentet i förortsområden i attraktiva städer. Särskilt attraktiva segment som moderna fastigheter för studenter eller äldre. Logistik, återigen i stadsområden, är ett annat segment vi gillar. Men även i de Covid-drabbade kontorslokalerna ser vi attraktiva nischer då efterfrågan på moderna, effektiva byggnader i servicedrivna storstadsområden fortfarande efterfrågas. På global skala har vi nyligen uppgraderat börsnoterade fastigheter till neutrala från undervikt.
Björn Jeschs tio investeringsteman för 2024
Jämställd finans
Kryptovalutor
Elektrifiering
Indien
Cirkulär ekonomi
Obligationer
Kvalitetsbolag
Asien- och Stillahavsregionen
Fastigheter
Artificiell Intelligens
