Stora eftersatta fastighetsunderhåll som kommer kosta Gotlandshem minst två miljarder kronor. Samtidigt som tillförseln av nya hyresrätter är låg. Lösningen som Gotlandshem landat i är att i samband med förtätningen av ett område samtidigt bygga bostadsrätter för att till viss del finansiera nyproduktionen.
De har lagt fram en långsiktig plan säger Gotlandshems vd Joakim Martell. 1500 bostäder på tio år. Som förslag har de lagt att 500 av de bostäderna ska vara bostadsrätter. Nu testas det med området Gråbo Furulund i utkanten av centrala Visby. Men regionstyrelsen har inte landat i ett beslut.
– Det är ett område som ligger bredvid bostadsområden som vi redan har. Ett stort öppet ängsparti, som går runt ett äldre bostadsområde, säger han.
Det är två aktörer i området. Det ena är Klarabo som också äger fastigheter direkt ansluten till området. För Gotlandshems del är det en markanvisning som potentiellt kan inrymma ungefär 300 bostäder i formen av ett antal punkthus och radhus. Det är ett projekt som idag har ett uppskattat projektvärde på ungefär 600 miljoner kronor.
– Vi har räknat på att ungefär en tredjedel av det projektet behöver vara bostadsrätter för att kunna få loss kapital. Det sänker hela produktionskostnaden på totalen ganska mycket. Kalkylmässigt räknar vi med att man bör kunna göra en förtjänst på bostadsrätterna på ungefär 100 miljoner. Vilket innebär att om vi tittar på själva projektet, så kommer projektet efter en försäljning ha kostat oss 300 miljoner kronor och då har vi tillfört 200 hyresrätter, säger han
I grunden handlar det om ett gammalt markanvisningsavtal som går ut i slutet på 2023. Det markanvisningsavtalet enbart hyresrätter, men ägardirektivet uppger att det kommunala bostadsbolaget numera också kan bygga bostadsrätter berättar Joakim Martell.
– Vi har hemställt om att få ändra det till att också införa bostadsrätter i Gråbo Furulund. Det är linjen med vårt eget direktiv som ändrades för några år sedan så det skulle ge möjligheten till att kunna producera bostadsrätter för att också kunna tillföra hyresrätter, säger han.
Gotlandshem har en bostadskö på uppåt 50 000, där den senaste förmedlade bostaden gick till en person med 37 år i kötid. Därför vill de också vika undan en del av de blivande bostäderna till ungdomar under 25 år. Joakim Martell ser det som att bostadsrätter är ett finansieringssätt för att underhålla och bygga nytt.
– Vi vägde finansieringssättet åt andra alternativ. Till exempel att sälja ut stora delar av vårt befintliga bestånd. Det är också ett alternativ, men har inte känts aktuellt just nu även om vi har gjort det med annat gammalt bestånd som varit i stort behov av renoveringar.
Är det första gången ni gör en satsning på att ta fram bostadsrätter?
– Ja det är det och även om vi haft direktiv att kunna göra det tidigare så svårt att få igång nyproduktionen, särskilt i och med att vi har ett återinvesteringsbehov i underhåll på ungefär 2 miljarder kronor.
Med det nuvarande ägardirektiv så är planen att de ska bygga nya bostäder motsvarar ungefär 125 i snitt per år.
– Det vi har gjort nu är att vi gå ifrån en kortsiktig plan, alltså det bundna ägardirektiv som ligger på fyra år, och gjort en längre plan för oss själva för att kunna hantera det långsiktiga behovet, säger han.
Handlar det helt enkelt om att ni har en skakig ekonomi?
– Vi har en väldigt bra ekonomi om vi inte behövde återinvestera i något underhåll överhuvudtaget. Då har vi en bra ekonomi. Men vi behöver återinvestera i underhåll eftersom behovet är så gigantisk i och med att vi inte har gjort det kontinuerligt de senaste 50 åren. Där är historien sådan att vi inte har genererat kapital i och med att vi har i de årliga hyresförhandlingarna, i praktiken, prioriterat bort underhållet i förhandlingarna, säger han.
För ungefär tio år sedan började man bli varse i Gotlandshem om det nedprioriterade underhållet. Man kom fram till att det krävdes mängder av reparationer av bland annat vattenläckor som uppstått och avlopp som inte fungerade. Då kom man fram till att det inte gick längre och att det inte fanns investeringsutrymme för underhållsbehovet.
– Det blev det akuta som fick prioriteras, men det som återstod var mycket större än vad vi någonsin skulle ha kapital eller investeringsutrymme för. Till slut kom man fram till att sälja av delar av beståndet, motsvarande nästan 900 lägenheter. Där fick man in ett kapital på det som gjorde att man kunde lösa ett antal gamla dåliga lån och dessutom bidra till bolagskapitalet, berättar vd Joakim Martell som själv bara varit vd för Gotlandshem i två år.
Han berättar vidare att underhållsskulden för ett och ett halvt, två år sedan låg på drygt en miljard. Men efter pandemin och Rysslands anfallskrig mot Ukraina så har prislappen växt.
– Plus att när vi har fått en bättre bild av den exakta statusen på fastigheterna så är prislappen över två miljarder i dag. Det är här är grund till varför vi säger att det här är väldigt viktigt att vi bygger bostadsrätter som komplement till hyresrätter och att vi gör lite större projekt som gör att vi kan få till lite bättre upphandlingar och få ner priserna, säger han.
Han menat att intresset är egentligen inte att bygga bostadsrätter, utan det är att finansiera samtidigt som de tillför bostäder på Gotland.
Hur har det tagits emot på Gotland bland politikerna och allmänheten?
– Fram till nu är det väldigt bra. Det finns väl en strömning bland andra fastighetsägare och till viss del byggherrar som inte vill att det allmännyttiga bolaget ska konkurrera på lika villkor med dem. Det är väl fullt naturligt att man inte vill ha en konkurrent om det som de facto är en bra affär. Ur vårat perspektiv så skulle det för bolagens räkning vara jättebra om någon annan tog på sig ansvaret för att producera den mängd hyresrätter som behövs på Gotland. Problemet att ingen annan gör det. Bland befolkningen i reaktionerna blandade. De förstår kanske inte att man kan tjäna pengar på bostadsrätter men inte hyresrätter. Genom att vi får pengar från bostadsrätterna så kan vi ha råd att både bygga nytt och göra upp med våra underhållsskulder. Vi har haft en del dialoger med hyresgästföreningen och där förstår man att det är så man är tvungen att jobba om ingen annan löser problemet, säger Joakim Martell.
Nu till kruxet. I dagsläget har Region Gotland fått en relativt ny politisk majoritet. Moderaterna i kombination med Socialdemokraterna. I veckan valde Regionstyrelsen att återremittera beslutet om att lägga till upplåtelseformen bostadsrätt på markanvisningen och efterfrågat ytterligare en konsekvensanalys.
– Jag bedömer att de behöver tid på sig att sätta sig in och komma överens om olika saker men i juni ska de ha tagit fram ett nytt direktiv. Jag har redovisat en konsekvensutredning vad det innebär om vi inte bygger hyresrätter överhuvudtaget eller bara bygger hyresrätter. Och vad det innebär för det specifika projektet, säger han.
Oavsett fortsätter Gotlandshem med projektet i Gråbo Furulund och Joakim Martell bedömer att det finns gott om tid att reda ut hur de ska ta markanvisningen vidare innan den går ut vid årsskiftet.
– Ur mitt perspektiv så var det positivt att de inte fattade beslut om ett nej – för det hade fått stora konsekvenser direkt. Då hade vi behövt räkna om allting på stående fot och pausat framdriften i projektet. Så jag känner väl att det är okej att de tid på sig att reda ut frågan, säger han.
