Internationellt kapital har börjat nosa på nordiska investeringar igen och Bård Bjølgerud, vd och partner på Colliers Nordics, säger att det i denna stund pågår samtal om flera större transaktioner.
Bård Bjølgerud, vd och partner, Colliers Nordics, ger sin syn på den nordiska fastighetsmarknaden när han presenterar deras Nordic Outlook. Han säger att vi hittills i år har sett mycket volatilitet på marknaden, inom den börsnoterade sektorn, inom geopolitiska frågor och en makroekonomisk osäkerhet.
– Det är mer eller mindre två steg framåt, ett steg tillbaka. Inflationen har ökat lite, men det verkar som att den kommer att komma ner igen. Vi har sett en transaktionsmarknad i Norden som har ökat med cirka 37 procent i volymaktivitet och vi har sett avkastningen, åtminstone för tillfället, stabiliseras.
Men det finns skillnader mellan segmenten. Den börsnoterade sektorn har sjunkit med cirka sju procent under årets första fem månader. Å andra sidan är finansieringen mycket tillgänglig och det råder ingen brist på kapital, varken på skuldsidan från obligationsmarknaden eller kommersiella bankmarknaden.
– Men också från aktiesidan. I grund och botten verkar det vara en stabilisering av marknaden, men lite avvaktande för att se vad som händer. Vi förväntar oss också att det under de kommande sex månaderna och lite längre fram kommer räntesänkningar – även i Norge.
Transaktionsaktiviteten verkar normaliseras och det finns många förberedelser när det gäller transaktioner som kommer ut på marknaden under andra halvåret i år. Colliers ser ett växande intresse och mer kapital söker efter mycket attraktiva tillgångar inom bostadsmarknaden, logistiksektorn, hotell och till och med kontor.
– Vi ser ökad gränsöverskridande aktivitet och större transaktioner, som både har genomförts men också som planeras just nu. Och vi ser att obligationsfinansieringsmarknaden kommer att växa under de kommande kvartalen. Det är en stegvis förbättring.
Transaktionsvolymerna låg på cirka 20 miljarder euro år 2023 för Norden. Förra året hamnade det på 28 miljarder euro. Hittills i år ligger det på 13 miljarder euro och Colliers förväntar sig att transaktionsvolymerna i år kommer att uppgå till cirka 35–40 miljarder euro. Färska siffror från Colliers om ökningen av transaktionsvolymerna hittills i år visar att de är upp hela 37 procent för regionen. Sverige är upp nästan 50 procent och Danmark har fördubblats sedan en ganska dyster marknad under första halvåret förra året.
– Och även Finland är tillbaka med en tillväxt på 30 procent, också från mycket låga siffror. Norge sticker ut på den mer negativa sidan, men det jämförs med mycket starka siffror från förra året – då Norge växte med 70 procent i transaktionsvolym.
Utsikterna för de olika segmenten är mestadels gynnsamma för logistik och bostäder. För det senare säger Bård Bjølgerud att det på bostadssidan finns förutsättningar för hyrestillväxt, som de tror kommer att fortsätta på de flesta marknader, förutom Finland.
– Det finns väldigt lite utbud kontra hög efterfrågan. Vi ser ett ökande intresse från internationellt kapital som letar efter den här typen av bostadsexponering mot flerfamiljshus. Vi ser också, kanske, en viss konsolidering på gång, utlöst av en ganska stark marknad framöver med tillgänglig finansiering.
– Bostadsmarknaden är ett av de bästa segmenten vi har i regionen. Även i Finland ser vi möjligheter komma, eftersom den marknaden kan vara mycket mer i balans om två, tre år.
Logistik fortsätter att vara en älskling. Utbudssidan är till viss del under kontroll, säger han, eftersom det finns lite mindre spekulativ nybyggnation. Colliers ser en generell hyresutveckling på den positiva sidan och en mycket solid efterfrågan.
– Vi ser ett ökat intresse för prime logistik, tillgångar som uppfyller kraven; moderna, nybyggnationer och långa hyresavtal. Vi ser en potential för avkastningskomprimering inom det specifika prime-segmentet av logistik och lätt industri.
När det gäller kontor är det mer uppdelat mellan prime- och sekundära tillgångar. Prime är fortfarande mycket bra när det gäller vakanser och det finns väldigt lite nybyggnationsaktivitet. Han bedömer dem som stabila och ser en god efterfrågan i alla fyra huvudstäder i Norden.
– Vi ser dock en spridning när det gäller sekundära lägen med bredare och större vakanssiffror, och det verkar inte förändras inom en snar framtid. Fokus från investerare är kvalitet, uthyrningspotential, väldigt lite nytt utbud, flexibilitet, et cetera.
– Här är lokalt kapital mer intresserat av kontor än internationellt kapital, helt klart.
Retail är ingen favorit. Men under en mycket lång tid har den visat sig vara mycket motståndskraftig med stabil avkastning. Men för närvarande är den inte favoriserad av investerarna.
– Men det är ett segment där man kan se några mycket intressanta inträdespunkter när det gäller avkastning från tillgångar av mycket god kvalitet.
När han tittar på aktivitetsnivån hos olika aktörer på transaktionsmarknaden säger han att det är lokala investerare som är nettoköpare och att fondsidan ökar med torrt krut, lokala fonder, private equity och fastighetsfonder.
– Den börsnoterade sektorn är också alltmer aktiv. Det har kanske varit lite mindre aktivitet från den sektorn de senaste fem månaderna. Vi såg en betydande ökning av aktiviteten förra året på grund av prissättning och kapitalanskaffning. Vi tror att det kommer att fortsätta när vi går in i andra halvan av året.
– Institutioner är i stort sett neutrala. Vissa institutioner investerar, andra trimmar och justerar sina portföljer, så det är plus minus noll. De som är nettosäljare är privata företag som stärker sina egna balansräkningar. Och sedan har vi utvecklarna, som har det som en affärsstrategi.
Men Bård Bjølgerud säger att de på Colliers också ser ganska aktiva internationella investerare som också vill investera. För dessa investerare är det ganska naturligt att de är närvarande i Finland och Danmark, och representerar nästan 50 procent på köpsidan. I Norge och Sverige ligger andelen nu runt 20 procent. Även om det är en normal siffra för Norge, är Sverige ner från sina vanliga 30-35 procent.
– Vi tror att det kan förändras på grund av ett ökat intresse för Sverige och gynnsamma finansieringsvillkor. Vi får också allt fler samtal från internationellt kapital gällande kontor just nu, så jag tror att de börjar observera och nosa på det segmentet eftersom de har varit utanför det ett bra tag. De frågar sig om det är läge att komma in på marknaden eller inte. Om de kommer att göra något, det återstår att se.
