Fastighetsbolagens intjäningsförmåga kan komma att utmanas framöver till följd av högre vakansgrader, vilket skulle försämra bolagens förmåga att betala på sina skulder. Det skriver Finansinspektionen i sin stabilitetsrapport som de släppte under måndagen. Fastighetssverige berättar mer om fynden och slutsatserna i rapporten.
I årets första stabilitetsrapport ägnar Finansinspektion en hel del sektioner åt fastighetssektorn, som får beröm för det arbete som hittills gjorts för att minska skuldsättningen men där det också flaggas för att bolagens intjäning kan komma att utmanas framöver.
FI pekar bland annat på att vissa fastighetsbolag hittills har kunnat väga upp de kraftigt ökande räntekostnaderna genom att höja sina hyror i takt med inflationen, men att i takt med att inflationen sjunker tillbaka så ser FI att intjäningen sannolikt inte kommer att öka lika snabbt. Dessutom har vakansgraderna stigit i nästan alla segment, vilket tyder på att lågkonjunkturen har lett till en lägre efterfrågan på lokaler, skriver FI vidare.
”Segmentet kontor har högst vakansgrad och uppvisar en brant ökning under 2023. Historiskt tenderar hyresintäkterna att sjunka när arbetslösheten ökar, och tvärtom. Om arbetslösheten fortsätter att öka och lågkonjunkturen fördjupas så kan tillväxten i hyresintäkter fortsatt pressas ned”, står det vidare.
FI påpekar också att allt fler svenskar jobbar hemifrån och längre från arbetsplatsen, en strukturell förändring som har pågått sedan pandemin. I USA har denna utveckling kommit längre och analytiker talar om att den så kallade work from home-trenden kommer att få stora konsekvenser för kontorsmarknaden där.
”Det är möjligt att den tydliga uppgången vi nu ser i lediga kontorslokaler i Sverige är en indikation på att denna trend även har nått hit. FI bedömer sammantaget att försämrad intjäning är en stor risk för fastighetsbolagen just nu som tillsammans med höga räntekostnader pressar bolagen ytterligare”, skriver FI.
I rapporten lyfts obligationsmarknaden fram som en ljusare punkt för fastighetssektorn där man konstaterar att det ser något ljusare ut än på intjäningssidan. Sedan obligationsräntorna för fastighetsbolag med högre kreditbetyg började sjunka i mitten av förra året har obligationsräntorna även vänt nedåt för fastighetsbolag med lägre kreditbetyg. Det har bidragit till att fler bolag emitterat obligationer och under första kvartalet i år emitterade bolagen större belopp i svenska obligationer än vad som hittills förfallit.
Fastighetsbolagen har motsvarande omkring 18 miljarder kronor i utestående obligationer som kommer att förfalla innan årets slut och ytterligare omkring 73 miljarder kronor det kommande året. FI anser att fastighetsbolagen över lag har lyckats hantera sina låneförfall väl, bland annat med hjälp av bankerna och de ser det som troligt att de kommer att kunna hantera kommande förfall också.
När det gäller utlåningen till fastighetssektorn så är det storbankerna som ligger tyngst, de har störst exponeringar mot den kommersiella fastighetsbranschen med en andel på 53,3 procent. Det betyder att utvecklingen för den kommersiella fastighetsbranschen fortsätter att ha en avgörande betydelse för de svenska storbankerna, som är mer exponerad mot sektorn än övriga svenska banker. Än så länge står fastighetssektorn endast för tre procent av konkurserna i näringslivet, men läget för sektorn är fortsatt osäkert skriver FI.
”Om förväntningarna om lägre räntor infrias så förväntas riskerna dock minska. Storbankernas kreditspreadar har också fallit under det senaste året, vilket tyder på att marknaden inte betraktar kreditrisken som uppåtgående.”
FI skriver vidare att de kommersiella fastighetsbolagen står för cirka 40 procent av de totala skulderna i den svenska icke-finansiella företagssektorn. Oron för fastighetssektorn har minskat i takt med ökade förväntningar på räntesänkningar, men det har även lett till lägre kreditpremier för sektorn. FI flaggar för att det inte är säkert att fastighetsbolagens upplåningskostnader sjunker i motsvarande utsträckning.
”Detta kan leda till att den pressade situationen för många bolag blir mer utdragen än förväntat. Dels är det inte säkert att förväntningarna på räntesänkningar infrias, dels kan förnyad oro för sektorn, på grund av kvarvarande högre räntor eller svagare intjäning, göra att kreditpremierna ökar på nytt.”
FI flaggar också för att det fortsatt finns en risk att fastighetsvärdena sjunker ytterligare, något som går emot vad många av topparna i de största bolagen tror om den framtida utvecklingen där konsensus snarare verkar vara att botten nåddes i början av året. FI skriver:
”Aktiviteten på transaktionsmarknaden för fastigheter föll kraftigt under 2023 och ligger nu på den lägsta nivån sedan finanskrisen 2009. Detta beror sannolikt på fastighetsbolagens ansträngda finansiella läge samt på att köpare och säljare har svårt att komma överens om priset vid fastighetsaffärer. Det tyder på att det fortsatt finns betydande osäkerhet om värdet på fastigheter och att priserna kan gå ner ytterligare.”
