I samband med att Finansinspektionen släppte sin andra stabilitetsrapport för året har myndigheten även gjort en särskild analys av fastighetssektorn där man tittat på hur stora behov de svenska börsnoterade och större privatägda fastighetsbolagen har av att minska sina skulder. Den visar bland annat att fastighetsbolagens sammanlagda skulder uppgår till omkring 1 500 miljarder kronor och att bolagens skulder minskade med omkring 20 miljarder kronor under det tredje kvartalet. Myndigheten flaggar dock för att ett varaktigt högre ränteläge innebär att bolagen behöver göra mer för att få ned sin skuldsättning till mer långsiktigt hållbara nivåer.
Under en pressträff på tisdagen berättade den tillförordnade chefsekonomen Thomas Nielsen mer om analysen och vad det är för problem som fastighetsbolagen behöver parera framöver:
– Under en lång tid har fastighetssektorn haft en genomsnittlig räntetäckningsgrad på runt 4, men i det högre ränteläget har bolagens driftsöverskott halverats på kort tid och det sammanfaller med uppgången i räntekostnaderna. Vi kommer se att dessa kostnader stiger när gamla lån förfaller och de ska refinansieras, så då förväntas räntetäckningsgraden att fortsätta falla, detta leder till högre avkastningskrav och då faller fastighetsvärdena, hittills har de fallit med ungefär sex procent. Det ska tilläggas att fastighetssektorn är väldigt heterogen och att detta är genomsnittsnivåer, det ser alltså olika ut i branschen.
Likväl har Finansinspektionen tittat på behovet som de svenska börsnoterade och större privatägda fastighetsbolagen har av att minska sina skulder för att nå vissa nivåer på nyckeltalen räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Myndighetens beräkningar har gjorts utifrån ett stresstest med fortsatt stigande räntekostnader och fallande fastighetsvärden.
– Vad händer om den genomsnittliga räntan blir fem procent och värdena faller med 20 procent? Då får fler bolag en räntetäckningsgrad under 1 och då kan de inte finansiera räntekostnaderna. Det går att hålla ut i kanske ett år eller så men det är inte hållbart på sikt, säger Thomas Nielsen.
Om det här scenariot skulle realiseras skulle det kräva en skuldminskning på cirka 100 miljarder kronor, eller i genomsnitt 15 procent per företag, för att respektive bolag inte ska få en räntetäckningsgrad under 1 och belåningsgrad över 70 procent, enligt Finansinspektionens beräkningar.
– För att parera detta behöver bolagen få ner sin skuldsättning, och vi ser att de mest drabbade aktörerna har börjat göra anpassningar, men vår bild är att man behöver göra mer. Sektorn som helhet har stora skulder och bolagen behöver agera proaktivt, en anpassning har påbörjats men mer måste göras för att klara av ett varaktigt högre ränteläge. Det finns stora förfall de närmaste åren och vi kan inte garantera att alla bolagen klarar av den här omställningen, säger Thomas Nielsen.
I ett scenario där finansieringskostnaderna stiger och fastighetsvärdena sjunker kan flera företag behöva öka sitt eget kapital, sälja andelar av sitt fastighetsbestånd eller minska skuldsättningen på annat sätt. Att höja räntetäckningsgraden kräver enligt myndighetens beräkningar större anpassningar av skulderna än att minska belåningsgraden, och om bolagen skulle minska skulderna genom försäljning av fastigheter krävs cirka dubbelt så stora belopp jämfört med om de skulle ta in kapital via nyemission. Detta förklaras av att hela nyemissionen kan användas för att minska skulden, medan försäljningar inte frigör lika mycket kapital då fastigheterna är belånade och dessa lån behöver återbetalas innan den resterande delen av försäljningsinkomsterna kan användas för att minska övrig skuld, skriver myndigheten.
Finansinspektionen pekar också på att mer än hälften av det sammanlagda anpassningsbehovet avser ett fåtal fastighetsbolag, vilket innebär att det finns koncentrationsrisker och spridningsrisker som utgår från dessa företag och som i värsta fall kan leda till ett självförstärkande förlopp där påtvingade försäljningar driver priserna nedåt.
”Därför torde flera fastighetsföretag agera för att stärka sin finansiella ställning, exempelvis genom nyemissioner eller försäljning av fastigheter, och därigenom minska sina risker och sårbarheter. I praktiken kommer företag troligtvis att anpassa sin finansiella ställning på olika sätt och över olika lång tid. Anpassningsförloppet kan få effekter på både fastighetsmarknaden och på finansiella marknader, som FI har anledning att fortsätta följa”, skriver myndigheten i sin analys.
Under pressträffen konstaterade generaldirektören Daniel Barr att läget inom sektorn åtminstone hade förbättrats något jämfört med för ett halvår sedan, något som han tillskriver att den makroekonomiska risken har minskat samt att anpassningsprocessen hos bolagen har satt igång.
