Den europeiska fastighetsmarknaden förändras snabbt – och Sverige spelar en större roll än många tror. Vd:n för EPRA, European Public Real Estate Association som är en ideell förening som representerar Europas börsnoterade fastighetsbolag, Dominique Moerenhout pekar ut fem megatrender som kommer att forma branschen framöver: från specialisering och teknik till hållbarhet och tillväxtambitioner.
I sin roll får Dominique Moerenhout, vd för EPRA, träffa många investerare – inte bara i Europa, utan även i USA, Asien och Mellanöstern. Det ger honom en god känsla för hur marknaden mår globalt. På Kapitalmarknadsdagarna i Båstad säger han att en viktig aspekt är att den europeiska fastighetsmarknaden endast utgör 13 procent av den globala marknaden. I Sverige ägs hela 20 procent av den kommersiella fastighetsmarknaden av börsnoterade bolag, att jämföra med ett europeiskt snitt på cirka sex procent.
– Många förbiser att Sverige i dag är Europas tredje största börsnoterade fastighetsmarknad. Storbritannien är klart störst, men sett till börsvärde är Sverige faktiskt i nivå med Tyskland.
Med tanke på den turbulens som råder på den amerikanska marknaden menar han att det finns anledning att vara stolt över utvecklingen i Europa, där fastighetssektorn faktiskt visat positiv totalavkastning hittills i år. Sedan osäkerheten kring handelsrelationer har minskat, har fastigheter presterat bättre än många traditionella aktier.
– Vi ser att vissa sektorer går starkt – särskilt vård- och detaljhandel. Jag blev ärligt förvånad, efter alla dessa år där investerare hävdat att detaljhandeln är död. Det är rent nonsens.
– Det bekräftas också av marknaden. Majoriteten av transaktionerna sker nu inom detaljhandelssektorn. Efter pandemin har investerarnas intresse för kontor minskat, men jag tror att detta är en kortsiktig effekt. Kontorssegmentet förtjänar fortsatta investeringar.
Dominique Moerenhout lyfter fem megatrender som han menar kommer att forma marknaden framöver. Den första är specialisering. Under de senaste 15 åren har fastighetsbolag i allt större utsträckning fokuserat på ett enskilt tillgångsslag. År 2007 utgjorde diversifierade bolag, som investerade i flera sektorer, över hälften av det europeiska börsvärdet – särskilt vanligt bland svenska företag.
– Under de senaste 18 åren har trenden varit tydlig: fler bolag är specialiserade på ett segment eller genererar minst 80 procent av sina intäkter från ett sådant.
– Samtidigt ser vi att nya sektorer växer fram, som datacenter och vårdfastigheter. Det breddar investeringsmöjligheterna inom den noterade fastighetssektorn.
Den andra megatrenden är skala – vilket blir allt viktigare för bolag som är nära marknaden. Fastighetsbranschen har förändrats radikalt. För 25 år sedan handlade mycket om att samla in hyror – i dag är det operativ drift, tjänster och hållbarhet som gäller.
– Förr sade man ”läge, läge, läge”. I dag handlar det om läge, service och hållbarhet. Företagen har blivit betydligt mer operativa och affärsdrivna.
Tillväxtambition är den tredje trenden.
– Det är också något jag uppskattar med Sverige – landet har alltid haft en stark ambition inom tillväxt. Det är den del av de svenska bolagens DNA och borde vara ett föredöme som fler europeiska bolag ska inspireras av.
Som fjärde megatrend nämner han hållbarhet som fortsatt är högst upp på branschens agenda. Han är dock orolig för utvecklingen i USA, där bland annat president Donald Trump valde att lämna Parisavtalet.
– Vi ser också vissa investerare i USA som säger: ”Hållbarhet? Vi vet inte ens vad det betyder.” Titta bara på hur Blackrock och Schroders tagit bort begrepp som ESG och hållbarhet ur vissa strategier. De vill inte skylta med det.
– Det finns en viss ESG-trötthet, men jag upplever att många europeiska bolag fortfarande är genuint engagerade. Det svåra är snarare att mäta och följa upp hållbarhetsarbete på ett tydligt sätt.
Dominique Moerenhout anser att EU har överreglerat sektorn under det senaste decenniet.
– Reglering är viktigt, men jag tror att EU nu insett att man gått för långt. Därför har man föreslagit ett så kallat ”omnibuspaket” för att ta ett steg tillbaka. Men hållbarhetsfrågan är fortsatt avgörande.
Den femte megatrenden är innovation – särskilt den teknologiska utvecklingen.
– Jag känner inte till någon vd som inte skulle säga att teknik och innovation är avgörande för deras verksamhet. För investerare är det här en av de viktigaste prioriteringarna.
Teknologin förändrar även karaktären på fastighetsmarknaden. Under 2024 utgjorde nya tillgångstyper – som datacenter, telekomtorn och vissa vårdsegment cirka elva procent av det kommersiella fastighetsbeståndet.
– Vi uppskattar att dessa nya tekniktunga sektorer kommer att stå för cirka 26 procent av marknadsvärdet i Europa år 2034. Det är en dramatisk förändring i adoptionskurvan. Jag tror att många är intresserade av bygga datacenter och det är en brännhet fråga inom marksektorn just nu.
