Pandemin och konjunkturen framtvingade nya förhållningssätt till kontor. På investerarsidan ville man inte längre investera i kontor internationellt, på grund av de stora vakanserna i USA:s storstäder. Hyresgästerna drog ner på sina ytor och lät folk jobba hemma. Men vändningen är här, i alla fall om man ska tro Christina Kämpe på Colliers. I den här artikeln ger hon sin syn på kontorsmarknaden i Sverige.
Vakansnivåerna inom kontor är på väg neråt, man tar tillbaka sin personal mer och mer till kontoret. I London ligger vakansnivåerna på samma nivå som före pandemin, vilket är en indikation på att vi är på väg åt det hållet här också. Det menar Christina Kämpe, director och partner på Colliers i Göteborg.
– I Göteborg har man, sedan ett par år, en stor koncentration av kontorsutveckling, det byggs nya kontor och tillförs nya ytor, så här har man också fått ganska höga vakansnivåer och mycket omflyttningar. I Stockholm har det också byggts mycket, men det är ju också en större marknad, totalt, så tillförseln av ny yta blir i procent inte lika hög som i Göteborg. I Malmö började de bygga för länge sedan, där har det liksom byggts mer utspritt över tid, medan det i Göteborg har blivit ketchupeffekt när vi fick mycket byggrätter på en gång, förklarar Christin Kämpe.
Från investerarperspektivet ökade transaktionsvolymen på kontor förra året och utgjorde det näst största segmentet, vilket var drivet av främst Stockholmsmarknaden. i Göteborg gjordes den första affären på länge inom kontor.
– Framför allt är detta drivet av nationellt kapital och institutioner. Det är internationellt ägande som har varit säljare och inhemskt har varit köpare. Man tror mer på sin egen marknad vad gäller kontor fortsatt. Det här är en trend vi ser framåt för resten av året, att det är främst utländska säljare och inhemska köpare.
I Stockholm märks också ökad aktivitet på uthyrningen, menar Christina Kämpe. Det är fler företag som är ute och tittar än det varit på många år. Det är fler visningar, det finns ett mer aktivt intresse och fler avslut, också på uthyrningar. Ökningen i aktivitet verkar dock främst vara centrumbaserad.
– Den är egentligen enbart centrumbaserad. Så fort man kommer lite utanför CBD i Stockholm så är det väldigt tufft. Men i centrum så är det tillbaka på ganska normal aktivitetsnivå, där fortsätter hyresnivåerna uppåt, i alla fall om man har riktigt bra ytor, nytt och nybyggt eller totalt renoverat. Vi ser samma tendens i Göteborg; det blir en större spridning på hyresnivåerna. Allt som ligger lite ”fel” i läge eller inte är så modernt, där har man sämre nivåer.
Kan man säga att det generellt eftersöks mindre kontorsytor?
– Ja, ytan är mindre. För några år sedan ville man ju ha möjlighet att växa, så tänker man inte riktigt nu, säger Christina Kämpe.
För länge sedan så kunde företag tänka sig att sitta utspritt, så länge det var hyfsat centralt. Är vi tillbaka till att folk kan tänka sig att ha två rum där, fyra rum där, tolv rum där?
– Nej, nu ligger fokus på att skapa en företagskultur och att sitta ihop, på ett ställe. Det är väl en lärdom av att sitta hemma också. Det är svårare att få till företagskulturen och effektiviteten då.
Det är alltså viktigt att sitta ihop, det är högt tryck på bra lokaler i bra läge och, framför allt: man är villig att betala bra för det, på nivåer som aldrig har setts förut.
– Prime-hyrorna fortsätter uppåt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Så även om vakanserna är höga eller till och med fortsätter lite uppåt så fortsätter hyrorna i de bästa lägena också uppåt. Så brukar det ju inte se ut. Totalkostnaderna kanske blir samma, men man betalar mer för något som är bra, menar Christina Kämpe.
I Stockholm ligger prime-hyrorna drygt dubbelt så högt som i Göteborg, men enligt Christina Kämpe bör de inte hamna mer än 50 procent under Stockholms nivåer på bästa lokaler, vilket innebär att det finns tillväxtmöjligheter i både Göteborg och Malmö, även om det också blivit större spridning mellan Malmö och Göteborg än vad det har varit tidigare.
– Kontorsmarknaden är fortfarande under återhämtning och det finns ingen riktigt tydlig bild, men man har blivit mer detaljfokuserad som hyresgäst. Nu handlar det inte bara om lokalen utan hela fastigheten, hela kvarteret. Vilket sammanhang hamnar man i? Hur ser helheten ut för vårt kontor? Det kan vara en fin lokal, men ligger den i fel fastighet med fel typ av andra hyresgäster eller fel bottenvåningslokal så passar det inte, säger Christina Kämpe som avslutning.
Sedan fogar hon in:
– Man måste tänka från början: vad är det för koncept vi har i den här fastigheten? Vilka riktar vi oss till för att hyresgästen ska känna att här har vi hemma? Fastighetsägare måste tänka på hela fastighetens image eller inriktning så att man får rätt hyresgäster.
