Överlag finns en stabil grund i den nordiska fastighetsmarknaden, men det finns delar kvar som kan förbättras för att minska bolagens huvudvärk. Det säger analyschef på Colliers Nordics, Axel Tärn, när han presenterar deras outlook för marknaden under 2025.
För att förstå marknaden säger Axel Tärn, analyschef på Colliers Nordics, att det är bra att ta ett steg tillbaka i den turbulenta miljön och den rubrikdrivna marknad för att titta på den grundläggande bilden för Norden.
– För det här är en marknad som sticker ut jämfört med särskilt Europa, men även många andra områden runt om i världen.
Om vi tittar på till exempel BNP-tillväxt, BNP-prognosen och BNP per capita, så är Norden en mycket snabbare växande marknad än till exempel euroområdet.
– Särskilt Norge och Danmark sticker ut när det gäller BNP per capita. Men om man tittar på den grundläggande BNP-prognosen framöver sticker Sverige ut. När det gäller skuldsättning i förhållande till BNP är Norden stark, vilket belyser den ekonomiska stabiliteten. Norden har en mycket lägre skuldsättning jämfört med euroområdet. Det finns några extremvärden här som skapar lite mer osäkerhet och suddar ut bilden lite, vilket är vissa förutsättningar i Finland.
– Arbetslösheten i Sverige och Finland är också lite högre än i euroområdet, men överlag är utsikterna för Norden starka, vilket skapar goda förutsättningar för fastighetsinvesteringar.
Ett ämne som har varit mycket relevant på senare tid är befolkningstillväxten i hela Europa. Här finns en reviderad prognos framöver, vilket skapar en lite mer negativ bild.
– Men även här sticker Norden ut eftersom det förväntas växa befolkningsmässigt hela vägen fram till 2050, förutom Finland. Sammantaget kommer det att bli en solid befolkningstillväxt jämfört med euroområdet som visar en platt tillväxt, vilket är en mycket bra indikator för långsiktiga fastighetsinvesteringar i Norden.
Vi har haft en mycket rubrikintensiv marknad de senaste månaderna och inflationen har varit i fokus, säger han. Den har överraskat lite på uppsidan de senaste månaderna – men har faktiskt sjunkit ganska markant och ligger under förväntningarna utifrån den senaste datan.
– Vi ser att inflationen överlag är under kontroll. Även om det kan finnas enstaka händelser som påverkat, som är ett tecken på viss volatilitet, beräknas den komma ner till målnivåerna. Med den inflationsutsikt ser vi att styrräntorna förväntas sjunka och gradvis normaliseras runt två procent.
Så utsikterna för den nordiska marknaden förbättras makroekonomiskt, vilket även gäller för investeringsmarknaden som återhämtar sig och normaliseras från lägre nivåer. På aktiesidan är det fortfarande ett lite svagare sentiment och den börsnoterade sektorn upplevde en sorts hicka i april.
– Naturligtvis föll allt på markanden när vi såg meddelandet om tullar, men har sedan dess faktiskt förbättrats något. Nu är det mer prissatt och baserat på fundamentala faktorer.
– Så det vi ser är en förbättrad marknad eller förbättrade utsikter för den börsnoterade sektorn. Vi ser att avkastningen på eget kapital förbättras och faktiskt är bättre än tidigare. Utdelningsavkastningen förbättras också runt två procent. Det betyder att företagen nu är mycket mer säkra på sin likviditetsposition eller sina kassaflödesutsikter.
När det gäller värdering säger Axel Tärn att vi tydligt kan se ett negativ sentiment. För närvarande är sektorn prissatt med en rabatt på cirka tolv procent över alla segment. Detta inkluderar dock logistiksegmentet, som för närvarande är det enda segmentet med en betydande premie.
– Så vi har sett att den har sjunkit ganska markant från toppnivån som sågs under 2021 och är mycket lägre idag. Det intressanta är att om man tittar på länderna är Sverige det enda landet där man har premier och marknaden här är mycket tydlig. Företag med högavkastande tillgångar inom segmentet för lätt logistikindustri prissätts med premier, medan resten prissätts med rabatter.
– Detsamma gäller Norge, Finland och Danmark, vilket belyser sentimentet just nu. Ett centralt tema och en faktor till denna prissättning är uppenbarligen att marknaden inte tror på de bokförda värdena. Så vi har sett att värderingarna som ackumulerats för de senaste tio kvartalen har sjunkit med ungefär nio procent, men i många fall tror investerare fortfarande att detta bör justeras mer.
– Det som är intressant att tillägga här är att om man justerar för inflationen som vi har haft under denna period kan vi se att värdeförändringarna är mycket större. Faktum är att de har minskat med nästan 50 procent under denna tid, vilket ger ett annat perspektiv på frågan om bokförda värden. I vissa fall finns det fortfarande lite fler justeringar att göra när man tittar på transaktionsmarknaden, men det som också prissätts nu i termer av värdenedgångar är avkastningsökningar.
– Det vi ser överlag är att marknaden fortfarande förväntar sig att värdena ska sjunka och avkastningen ska öka med runt 50 till 100 baspunkter. Vi tror att i takt med att transaktionsmarknaden återhämtar sig, att vissa av de bokförda värdena kommer att bekräftas av marknaden. Så de faktiska värdenedgångarna kommer inte att vara lika betydande.
Han ger sin prognos för vad som kan försämra sektorn och säger att makroläget påverkar utsikterna för sektorn en hel del. Om vi till exempel inte ser att inflationen och styrräntorna sjunker som förväntat skulle det uppenbarligen minska de positiva förutsättningarna för investeringar.
– Om man tittar på den börsnoterade sektorn, som är ganska exponerad, så tror jag att vi skulle kunna se stora förändringar där då det kan påverka nära hälften av kapitalstrukturen. Så det är främst markroläget och finansieringsförhållandena som är en potentiell risk. Sen, om vi inte ser att transaktionsmarknaden fortsätter som den har gjort, så tror jag definitivt att bilden kan förändras till det sämre med lägre värderingar.
