Nick Axford, chefsekonom på Avison Young deltog på Kapitalmarknadsdagarna i Båstad där han gav sin syn på hur den globala ekonomin nu sätter en ny men gammal norm för hur fastighetsmarknaden kommer att fungera framåt.
Nick Axford säger sig inte vara någon expert på den svenska fastighetsmarknaden. Men med diagrammen över hur de globala ekonomierna beter sig är i stark korrelation och det finns slutsatser att dra.
– Alla tenderar att fokusera på sin närmaste marknad. Men avmattningen i globala investeringstransaktioner som vi verkligen ser är ett globalt fenomen från en enorm topp och rekordhöga rekordnivåer sent under 2021. Nu har vi sett marknaden bromsa avsevärt. Om man tittar på de stora regionerna, ser det ut som om det i första hand drivs av vad som händer i Amerika, särskilt i USA. Och de som följer den marknaden kommer att känna till, särskilt inom kontorssektorn, de enorma utmaningar som den marknaden står inför. Ser vi de årliga förändringarna i transaktionsvolymer över de tre stora regionerna i världen, är de otroligt synkroniserade. Särskilt USA är mer volatil. Men i stora drag följer kapitalmarknaderna varandra, säger Nick Axford.
Det som driver fastighetsinvesteringsmarknaden är globala frågor så som prissättning och flöden av kapital till olika tillgångar. Och det stämmer enda ner på nationell nivå. Nick Axford lyfter jämförelsen av transaktionsvolymer i Sverige med USA.
– Det är uppenbarligen på väldigt olika skalor, eftersom USA är lite större. Men korrelationen är otroligt hög. Likaså med Storbritannien och med andra delar av Europa. Storbritannien och Sverige är faktiskt väldigt nära korrelerade.
Han säger att vad man ser tydligt dominera transaktionsklimatet, inte bara för fastigheter, är den enorma ökningen av inflationen, med sitt ursprung i efterdyningarna av covid-pandemin och problem med leveranskedjan. Även kriget i Ukraina, och särskilt inverkan på energikostnaderna har drivit upp inflationen snabbt.
– De goda nyheterna är att många av problemen i leveranskedjan över hela världen håller på att varva ner och energikostnaderna sjunker. De stora ökningarna som vi såg för över ett år sedan, är nu inbakad i inflationssiffrorna. Inflationstakten som vi ser nu faller betydande. Den dåliga nyheten är att den enkla biten är klar. Det faktum att energipriserna inte längre går upp så snabbt drar automatiskt drar inflationstakten, som till stor del sköljer igenom systemet. Det kommer att bli mycket svårare att ta sig från de inflationsnivåer som vi ser nu, i USA och Europa, ner till målnivåerna på två procent som centralbankerna vanligtvis siktar på, säger Nick Axford.
Hittills har vi sett räntorna skjuta i höjden, men det vi inte sett är att inflationen sjunker säger han.
– Och hur mycket vi än vill, allt kan inte skyllas på Beyonces konserter. Det finns fortfarande ett betydande tryck i ekonomin. Och det är särskilt sant i Storbritannien, men även i Sverige.
Enligt honom har centralbankerna svarat med att höja räntorna mer aggressivt än någonsin tidigare.
– Mottstyckte till det här såg vi inte ens på 1970-talet. Och jag har sagt ett tag att jag trodde att räntorna var på topp. Men världens ekonomier har blivit mer motståndskraftiga och inflationen har kunnat hålla i sig. Vi tror att det fortfarande kommer fler räntehöjningar i de flesta delar av världen, inklusive Sverige där det förmodligen blir minst 25 punkter till, säger han.
Räntorna i Sverige kommer sannolikt att toppa inom de närmaste tre eller fyra månaderna menar Nick Axford. Han tror att de sannolikt kommer ner tidigare i Sverige än de kanske gör någon annanstans.
– Jag tror inte att det blir i år. Men jag tror att vi under första kvartalet nästa år kommer att börja se räntorna sjunka mycket blygsamt. Och i viss mån låter det som goda nyheter. Det är inte nödvändigtvis bra nyheter i ett större perspektiv, säger han.
Så vad som förväntas är en långsam tillväxt till slutet av detta år och ännu långsammare tillväxt i början av nästa år. Till slut när räntorna stabiliseras och kanske börjar sjunka så kan och tillväxten tillta igen.
– Men här i Sverige låtsas jag som sagt inte vara någon svensk ekonomiexpert. Våra förväntningar på Avison Young är att vi kommer att se den svenska ekonomin gå in i recession och se en ganska betydande avmattning under andra halvåret i år. Det andra kvartalets BNP-siffra var faktiskt förvånansvärt högt och gick upp mot en procent. Det berodde egentligen på en lageruppbyggnad och på en ganska betydande ökning av exportnivån, vilket i sig var en funktion av den betydande försvagning som vi sett i den svenska kronan. Det hjälpte exporten.
Tittar man på var räntehöjningarna verkligen drabbade, konsumentsektorn och hushållens utgifter, som verkligen driver de flesta av de västerländska ekonomierna har avtagit i ungefär nio månader här nu. Bostadsmarknaden kommer uppenbarligen få betydande nedgångar säger han.
– Och vi förväntar oss att det verkligen kommer att slå igenom och börja slå igenom under de kommande nio till tolv månaderna, vilket betyder att vi har en period av svaghet som sannolikt kommer att dyka upp. Det som kommer att bromsa utgifterna och förmodligen, oavsett om det är genom en känsla av att inflationen har börjat dämpas eller helt enkelt rädsla från den svenska centralbankens sida att de riskerar att förvandla detta till något riktigt otäckt om de inte ger åtminstone stabilisering eller några räntesänkningar. Det kommer sannolikt att leda till att räntorna sjunker något, drar Nick Axford som slutsats.
– Vad betyder allt detta för fastigheter? Faktum är att här i Sverige och i delar av Europa hade vi negativa 10-åriga statsobligationsräntor. Folk betalade centralbanken för att hålla fast vid sina pengar bara för att de skulle få tillbaka dem. I det sammanhanget, är det meningsfullt att betala två och en halv, kanske tre procent för en riktigt, riktigt bra fastighet? Ja det är det, säger han.
– Men se var nivåerna är nu. Det är fullt möjligt att ha en fullt fungerande ekonomi och en fullt fungerande fastighetsmarknad på den nivå som räntor och statsobligationsräntor är nu. Jag skulle faktiskt hävda att det inte bara är fullt möjligt, det är helt normalt. Faktum är att i historiska termer är räntor och inflation inte normal på den nivån den varit. Vi vet att inflationen kommer att sjunka. Men räntorna är nu faktiskt tillbaka till något som är mycket mer normalt, säger Nick Axford.
Den här biten är inte den onormala biten menar alltså chefekonomen. Det var de senaste fem till tio åren, perioden sedan finanskrisen, det var det som var onormalt.
– Jag tror att vi kommer få se statsobligationsräntor sjunka en aning från var de är nu. Men jag tror inte att vi kommer att se räntorna gå tillbaka till de ultralåga nivåerna som vi såg tidigare. Centralbanker har hatat att ha räntor på de låga nivåerna. Det ger dem inget utrymme att manövrerar och inget utrymme att stimulera. De kommer att sikta på att hålla målnivån för räntorna runt intervallet två till tre procent. Om de kan hålla på den nivån så är det vad de kommer att göra. Och det betyder att vi inte kommer att se obligationsräntorna gå tillbaka till den nivå som de var.
Fastighetsprissättningen har ännu inte justerats helt under förutsättningarna som råder menar Nick Axford som tror att det kommer bli fler värdejusteringar framåt.
– Fastigheter en väldigt skuldsugen bransch. Speciellt här i Sverige finns det många aktörer som finansierar fastighetsverksamhet genom att ge ut obligationer. Många av dessa obligationer har fast ränta under en period, men många av dem har rörlig ränta. Och det betyder att en del av dessa räntehöjningar och swapräntehöjningar som vi har sett börjar slå igenom mycket snabbare än de gör i andra länders bostadsmarknader – där det krävs mycket längre tid för detta att få effekt. Men även när det gäller personer som har tagit ut, till exempel, femåriga skulder, vilket är ganska typiskt för fastigheter ser man då tillbaka fem år är finansieringsmiljön väldigt annorlunda idag när det förfaller. Så alla som har refinansiering på gång tittar på en väldigt, väldigt annorlunda refinansieringsmiljö än de var vana vid, säger han.
Oron över den svenska kontormarknaden sträcker sig ända in i oro för svensk ekonomi menar han – där några av de svenska fastighetsbolagen är de mest shortade aktierna i hela Europa just nu. Nick Axford säger att det är till stor del på grund av skuldvolymen, det faktum att det är så mycket skuld som sannolikt kommer att förnyas under de närmaste åren och den rörliga räntan, vilket betyder att det trycket kan komma igenom väldigt snabbt.
– Jag tror att det sannolikt kommer att leda till att ett flöde av fastigheter kommer ut på marknaden. Intressant nog har volymerna hållit bättre än vad man hade förväntat sig i det här skedet av cykeln. Det kan mycket väl bero på att vi börjar se några fastighetstransaktioner. Men i många fall så sitter folk bara på händerna och väntar ut det som händer nu, säger han.
Eran av gratispengar är över konstaterar Nick Axford. Många människor har tjänat fruktansvärt mycket pengar genom att låna gratis och sedan se pengarna rulla in på banken, fortsätter han.
– Men den som inte trodde att det förr eller senare skulle ta slut är möjligen förvånande. Jag tror att det är nu vi är på väg tillbaka mot något som är mycket mer normalt. Jag vill också varna för att mycket just nu är baserat på medelvärden som för tillfället kan vara mycket missvisande. Det vi kommer se hända i den allra högsta delen av marknaden med de bästa byggnaderna inom alla segment kommer stå i motsats till vad som händer längst ner i sekundär och tertiära fastigheter. Utan tvekan är det stora skillnaderna på marknaden – inte mellan detaljhandel, kontor, industri – utan det kommer att vara mellan bra och inte så bra fastigheter och lägen. Uppenbarligen kommer det att finnas några riktiga utmaningar för vissa aktörer.
– Jag försöker hitta något lite positivt, vilket är att jag tror att det finns mycket eget kapital där ute. Det finns mycket torrt krut och det är många människor som tittar på marknaden och efter de rätta fastigheterna. Med de som har eget kapital att investera, och med gammaldags fastighetskunskaper som förstår hyresgästernas behov, förstår marknaden och förstår byggnader och hur dessa hänger ihop så tror jag att vid olika tillfällen under de närmaste åren kommer det finnas livets köptillfälle. Det kommer att finnas några fantastiska möjligheter, avslutar Nick Axford.
