Bostadsbyggandet har mer eller mindre stannat av i Sverige. Hur påverkar detta de stora bostadsjättarna och vilket ansvar tar de i krisen? Fastighetssverige lyssnar till vd:arna på tre av Sveriges största bostadsutvecklare, HSB, Riksbyggen och SKB, och kollar ur ser deras projektportfölj ser ut och vilka svårigheter de ser på marknaden framåt.
HSB, Riksbyggen och SKB. Tre bostadsjättar som har stor betydelse på marknaden, som alla tre är kooperationer och, liksom alla, kämpar med verksamheten just nu. Från scenen på Stora bostadsdagen i Stockholm ger de tre vd:arna Eva Nordström, Johanna Frelin och Ingrid Gyllfors sitt perspektiv på vilka utmaningarna just nu och hur de ser på framtiden.
Ingrid Gyllfors är vd för Stockholms Kooperativa Bostadsförening, SKB, med 8 500 bostäder i Stockholmsregionen med Uppsala inräknat.
– Vi har funnits i 107 år och jag kan känna att det är lite skönt att vi har varit igenom ett gäng kriser när det blir lite skakigt. Vi kommer att klara den här också. Vi är naturligtvis, som alla andra, drabbade av ökade taxor, kostnader och högre räntor, men vi har som ambition att bygga i både hög- och lågkonjunktur. Eftersom vi är icke-vinstdrivande så kan vi göra en del val som gör att vi klarar det. Så vi mår rätt bra.
– Samtidigt har vi det också tufft: vi förvaltar ju våra bostäder och det finns krav på att vi måste ställa om och bli mer hållbara; det är utmanande. Vi har också fastigheter där vi behöver jobba med trygghetsfrågor. Det kan vara tufft i rådande ekonomiskt läge. Men vi ska ha spadtag snart och det känns kul!
Eva Nordström har tidigare varit vd på SKB men innehar sedan i våras istället den posten på HSB Stockholm. HSB är giganten i sammanhanget med ett bestånd bostadsrätter om 346 000 lägenheter samt en del hyreslägenheter.
– Det går bra för oss också men är, precis som för SKB, tufft. Fast det beror på vad man menar med “går bra”; vi har en stor del av verksamheten som är förvaltning av befintliga bostadsrättsföreningar och där går det fint, för där handlar det om att hjälpa föreningarna med deras budgetarbete. Vi har gått ut ganska hårt och sagt att de kommer att behöva höja sina månadsavgifter för att klara sina utgifter framöver, långsiktigt.
– Men tittar man på nyproduktionen så står den still; vi bygger ett projekt vid Telefonplan och ett i Bromsten och dem fullföljer vi – men vi startar inga nya. Vi har ju inga aktieägare som avkräver oss pengar, så vi skulle ju kunna trycka ned vår avkastning i nya projekt – men problemet är att kalkylerna ligger på minus. Byggkostnadsindex sticker iväg liksom räntekostnaderna och markpriserna i Stockholmsregionen är satta i ett marknadsläge som gällde för några år sedan. Här har kommunerna ett ansvar, för övrigt, att vara beredda att omförhandla markpriserna. Nacka kommun gjorde det i ett projekt nyligen, men det är enda gången jag sett en kommun förhandla ned priset.
– Sedan måste vi naturligtvis jobba med vår produkt för att försöka skala ner den och effektivisera den.
För Johanna Frelins Riksbyggen, med ungefär 200 000 bostadsrätter och 100 000 hyresrätter, tuffar det på. Förutom när det gäller nya byggen.
– Nyproduktionen ligger nere i källaren. Vi hade kapacitet för och planerade att starta 2000 lägenheter om året under de närmaste åren men i år får vi ihop 280. Det här är ett jättestort problem för oss som företag, naturligtvis, men också för Sverige. Det har gått så fort till det här läget att vi inte få igång projekten.
– Det svåraste är att det inte finns någon marknad. Hushållen är jätterädda; de vet inte hur mycket de har att shoppa för och hur de kan bo. Många skulle till och med behöva flytta till mindre, men man vågar inte göra de stora affärerna. Mycket av bostadsrättsproduktionen bygger på att konsumenten är med och tar risken. Så länge vi inte kan sälja på ritning så får vi inga byggnadskreditiv och då får vi inte igång några projekt.
– Vi har ändå satt igång ett antal projekt ur egen kassa, eftersom vi är en kooperation, vårt uppdrag är att bygga och vi är samhällsbyggare – men det kan vi inte fortsätta att göra i all evighet. Vi behöver banklån som alla andra.
Hur ser de tre vd:arna på framtiden, vad tar de höjd för i sitt ledarskap för att driva sina organisationer framåt?
– Vi kommer inte att komma upp i vår målproduktion under resten av decenniet. Stoppet är så pass stort, så det kommer att ta ganska lång tid innan konsumenterna vågar tro på ekonomin igen och tro på att de faktiskt har råd. Det finns en diskrepans mellan markpriser, vad folk är beredda att betala, samt vilka produkter vi har ute just nu. Vi sitter med färdiga bostäder på handen som är byggda för en annan marknad, ett bostadslager till överpris, och det kommer att ta ganska lång tid innan den här dåliga matchningen retts ut sig, säger Johanna Frelin.
– Jag håller med. När det gäller nyproduktion är jag också pessimistisk; vi gör en oerhört tuff resa nu. Jag tror också att vi kommer att få leva med det här en längre tid – och det är det vi planerar för. HSB har som ambition att bygga 2 000 lägenheter nationellt varav 500 i Stockholmsregionerna, men vi kommer ju inte alls nå upp till de siffrorna, varken i år eller nästa år. Människor behöver bostäder och ju mindre vi bygger desto mer trycker vi ut grupper som inte är köpstarka – våra unga, våra nyanlända och människor som inte har kapital – från marknaden. Vi är inte bara bostradaktörer, vi har också ett samhällsansvar, menar Eva Nordström.
– Vi kan ju finnas där och plocka upp några projekt, för som hyresrättsbyggare har vi ju en något annorlunda affär. Men, det är klart, vi har som mål att bygga 200 lägenheter per år och dessutom enbart i Stockholm/Uppsala, så vi kan ju inte ta hand om allt spill från er. Men det som också blir väldigt jobbigt är att vi tappar kompetens i byggandet. Vi har redan problem med produktivitet och effektivitet när vi bygger idag och försvinner kompetensen på grund av för få jobb var tionde, tjugonde år, hur ska vi då kunna komma igen? Det är jag mest orolig för, egentligen. Ränteläget borde vi egentligen kunna leva med – problemet är att det nu är många saker som händer samtidigt och på väldigt, väldigt kort tid, hävdar Ingrid Gyllfors.
Riksbanken gick 2017 ut med varning om att räntan skulle kunna komma att höjas till mellan två och fyra procent de kommande åren. Många menar att tre stora bostadsjättar borde ha kunnat ta höjd för det.
– Alla kalkyler bygger på en annan räntenivå i det givna läget, det är det som är problemet. Fyra procent är ju egentligen ingen hög ränta, men marknaden utgick från en ränta som var jättelåg. Vi behöver en blocköverskridande bostadspolitik som håller över tid. Den här sektorn behöver stabila villkor, vi måste veta vad som gäller för bostadsrätt och hyresrätt framöver. Senaste årtiondet har vi inte haft någon bostadspolitik att tala om över huvud taget. Från HSBs sida skulle vi önska att vi får en sådan och att den tar hänsyn till det här. Man kan tycka vad man vill om stimulanspaket, men under covid kunde vi göra flertalet tillfälliga åtgärder – varför skulle det inte gå nu? frågar sig Eva Nordström.
– Startlån för unga, så de kommer in på bostadsmarknaden, hade till exempel varit bra. Statliga garantier för byggnadskreditiv, så vi faktiskt kommer igång med projekten, hänger Johanna Frelin på.
– Man borde ta bort stämpelskatten eller i alla fall se till att underlätta för kooperativa hyresrättsföreningar att bilda bolag. Det är på grund av det som vi har svårt att göra de affärer vi skulle behöva ro i hamn. Allt vi gör blir tre procent dyrare, säger Ingrid Gyllfors.
