Corem har sammantaget genomfört eller avtalat om avyttringar för cirka 11,4 miljarder kronor hittills under 2023. Det inkluderar avyttring av fastigheter för cirka 8,8 miljarder kronor, avyttring av aktier i Castellum för 1,2 miljarder kronor och aktier i Klövern för 1,4 miljarder kronor. Det sistnämnda är som en del av gårdagens kommunicerade miljardaffär där Nrep investerar cirka 6,5 miljarder i Corems intressebolag Klövern och samtidigt blir ny huvudägare.
När Fastighetssverige pratar med Corems nygamla vd Rutger Arnhult berättar han att försäljningarna kommer att behöva fortsätta ett tag till med fokus på att lösa obligationer och minska bolagets skuldsättning.
– Vi behöver sälja för några miljarder till, kanske fyra-fem miljarder, så det är inte så mycket egentligen när man betänker att vi redan sålt för drygt nio miljarder och utöver det sålt aktier i Castellum och nu Klövern. Sedan är det lite svårt att säga vilka fastigheter som vi kommer sälja framöver, det beror lite på hur de är belånade. Man kan jobba lite med bankerna i sådana här lägen och det är lättare att göra om man jobbar med försäljningar i dialogen med banken.
Hur förändras Corem som bolag av att ni säljer så mycket tillgångar?
– Det beror på vad och var vi avyttrar, hittills har det varit en blandning av allting så att vi så att säga krymper kostymen en aning mer eller mindre överallt. Det gör inte så mycket för vi är lite för stora som det är nu och det beror på att vi hade tillgång till en obligationsmarknad som var väldigt generös, nu när den är stängd kan vi inte jobba med så stor skuldsättning som tidigare. Då kan man säga att vi nu blir en kopia på vad vi var tidigare fast i mindre storlek. Vi kan ändå vara ett stort bolag fast vi kanske har ett fastighetsvärde på 60 miljarder istället för nära 80 miljarder, det är ändå ett stort bolag.
Rutger Arnhult berättar vidare att fullt fokus ligger på få till försäljningar framöver för att kunna lösa de obligationer som löper ut 2024.
– Det vi sålt nu sedan Q1 är sådant kapital som vi ska använda till att lösa obligationer först i april nästa år, så vi ligger bra till och är ute i god tid. Alla affärer vi gör nu är till för att lösa bort obligationer 2024, men redan 2025 har vi väldigt lite obligationsvolym som löper ut jämfört med hur det ser ut nu. Det rör sig om 5,5 miljarder som förfaller under 2024 medan vi bara har drygt 2,5 miljarder kvar 2025, det är inte så mycket i relation till att vi säljer fastigheter kontinuerligt. Säljer vi för till exempel tio miljarder så kan det ge utrymme på att lösa 7,5 miljarder i obligationer. Min tro är dessutom att vi under 2025 har en bra mycket starkare obligationsmarknad än vi har idag.
När det gäller transaktionsmarknaden tycker Rutger Arnhult att fler behöver ha en nykter inställning till vad som är normala transaktionsvolymer och han menar att marknaden borde jämföras med de volymerna som rådde för en fem-sex år sedan istället för de senaste årens rekordhöga volymer som inte hör till vanligheterna.
– Jag tror att vi har varit bortskämda med alldeles för höga omsättningstal och volymer jämfört med vad som borde vara normalt, man ska inte jämföra dagens transaktionsmarknad med de senaste årens volymer utan man borde jämföra med för fem-sex-sju år sedan och det är transaktionsvolymer som vi inte är så långt ifrån idag faktiskt, då ser det ganska okej ut.
– I Corem har vi sålt en massa fastigheter och lägger man ihop M2 och Corem så är det 15 affärer som har gjorts. I kanske fyra av de 15 har det varit diskussion med endast en aktör, i de andra har vi haft ett antal intressenter och det har aldrig varit samma intressenter, utan affärerna vi har gjort har gjorts av olika köpare hela tiden. Så det är faktiskt ett otroligt styrketecken på både bredd och typ. Vi har sålt både tomma och uthyrda kontor, kommunhus och vård samt bostäder och byggrätter för bostäder. Så det har varit en stor variation, säger Rutger Arnhult.
När det gäller segmentens väl och ve framöver vill Rutger Arnhult slå ett slag för kontor som han känner fått oförtjänt mycket kritik och en del felaktiga analyser.
– Vi har haft några år med de låga räntorna som möjliggjort affärer som aldrig hade blivit av annars och kontor har varit ett ganska så inaktivt segment enligt många, men jag skulle säga att det snarare är rätt normal aktivitet. Det är ett segment som varit pressat av oron för covid, så vi har inte sett samma skifte där som i flera andra segment. Men det görs kontorsaffärer och det omsätts hus, och i Sverige börjar man känna att man är tillbaka på kontoret. De flesta bolagen redovisar en positiv nettouthyrning i Q1:an, vi har inte haft så stor sysselsättning sedan 2009 och vi är fler som arbetar, säger Rutger Arnhult och viftar undan påståendet som ibland dyker upp att kontor och marknaden för kontorstransaktioner skulle vara helt död.
– Kontorsmarknaden är inte stendöd, det rullar hus hela tiden, men bara inte i de stora volymerna som folk förväntar sig. Det är inte så många kontor som historiskt sett byter ägare varje år ändå, de tidigare rekordvolymerna kommer från andra kategorier. Utländska investerare är lite tveksamma till svenska kontor och det beror på att de har lite svårt att förlika sig med det faktum att vi är tillbaka på kontoret i Sverige i mycket större utsträckning än i många andra länder, till exempel USA där de har massiva vakanser utanför stadskärnorna. Men så ser det inte ut i Sverige. Så jag är ganska positiv till kontor och det tror jag kommer återspegla sig i efterfrågan framöver.
– Sedan tror jag att bostäder är ett segment där vi kommer få se flera nya aktörer som köper med mindre belåning, men det finns alltid intresse för bostäder och där tror jag att vi får se det största yieldskiftet. Inom logistik är det sådan efterfrågan nu så där går nog yielderna upp en procent och sedan har vi samhällsfastigheter som jag inte riktigt kan, men den ruschen som varit avtar nu även om det fortsatt kommer vara attraktivt att äga den typen av fastigheter.
Det är tydligt under samtalet att Rutger Arnhult har fått en nytändning i karriären efter att ha återvänt som vd för Corem, en position han tillträdde den 16 juni.
– Jag är bara peppad, det känns jättebra, jättepositivt och skönt att kunna fokusera all min energi på en sak och på en stol. Det har varit som att komma hem för jag har varit vd för både Corem och Klövern och många av de kollegorna är kvar fortfarande, så det är fint att få komma tillbaka till dem. För mig är jobbet lite som ett liv. Det är mitt liv. Jag trivs inte med att vara ledig. Jag trivs bättre med att jobba och jag jobbar alltid när jag är ledig. Det går ihop, det är jättekul och jag brinner för det här, säger Rutger Arnhult.
