Hög tid att omförhandla hyran – sista juni kritiskt datum

Missar du att säga upp hyresavtal i tid kan du sitta fast med gamla villkor i flera år till, utan möjlighet att omförhandla hyran och andra villkor. Den 30 juni är ett av flera kritiska datum under ett år, och nu är det hög tid att agera.

De flesta kommersiella lokalhyresavtal har nio månaders uppsägningstid. Ett avtal som löper ut 31 mars 2027 måste därför sägas upp senast 30 juni 2026 om du vill ändra villkoren från 1 april 2027.

– För att kunna ändra villkoren eller hyran måste hyresgästen delges uppsägningen i tid. Samma deadline gäller om hyresvärden vill säga upp för avflyttning, till exempel för att själv använda lokalen eller renovera. Säger man upp först den 1 juli är det för sent. Då riskerar avtalet att löpa vidare på oförändrade villkor, förklarar Sander Svenungsson, vd på Svensk Delgivning.

Du måste säga upp, även om hyresgästen ska vara kvar

Som hyresvärd kan man förstås försöka komma överens med hyresgästen om nya villkor när som helst under avtalstiden. Men en hyresvärds förhandlingsstyrka vilar på rätten att säga upp avtalet senast 9 månader innan det löper ut. En uppsägning för villkorsändring är det som tvingar fram en riktig förhandling: antingen kommer parterna överens om nya villkor, eller så ställs frågan på sin spets.

Samma gäller vid en vanlig uppsägning för avflyttning. Det kan till exempel handla om att hyresvärden ska använda lokalen själv eller bygga om. Problemet uppstår om hyresvärden väntar för länge. När det är mindre än nio månader kvar till att avtalet löper ut är möjligheten att säga upp inför nästa period i regel borta. Då har hyresgästen ett starkt övertag och kan tacka nej till nya villkor och låta avtalet löpa vidare som tidigare. Säger hyresvärden inte upp i tid förlängs avtalet, oförändrat.

Enligt jordabalken måste en uppsägning av ett lokalhyresavtal delges hyresgästen korrekt och i rätt tid för att gälla. I praktiken betyder det att överlämningen sker fysiskt, antingen genom personlig delgivning eller genom att mottagaren hämtar ut ett rekommenderat brev. Att bara mejla uppsägningen, meddela den per telefon eller skicka den för digital signering räcker alltså inte. Digital delgivning via e-post eller signeringstjänster är det i princip bara myndigheter som får göra, enligt delgivningslagen.

Det är därför sista juni är ett skarpt datum. Och det gäller både när hyresgästen ska vara kvar med nya villkor och när hyresvärden vill att hyresgästen ska flytta.

– Många tänker på uppsägning först när hyresgästen faktiskt ska lämna lokalen, men vid lokalhyra måste man även säga upp avtalet om man vill ändra hyran eller andra villkor inför nästa period. Korrekt delgivning är helt avgörande, säger Svenungsson.

Uppsägningen måste delges – annars är den verkningslös

Det räcker alltså inte med ett mejl eller en signeringslänk. Det är här Svensk Delgivning kommer in. En uppsägning som inte är korrekt delgiven i tid är i praktiken verkningslös, hur rätt den än är i sak. December, mars, juni och september är de fyra månader då tusentals kommersiella hyresavtal löper ut. Sambandet mellan sista dag för delgivning, avtalets slutdag och nästa avtalsperiod ser ut så här:

Vid uppsägning för villkorsändring är det från detta datum de nya villkoren kan börja gälla. Vid uppsägning för avflyttning är det i stället från detta datum som hyresvärden kan disponera lokalen, förutsatt att uppsägningen är korrekt och sker i rätt tid. Om uppsägningen inte delges i tid förlängs avtalet på oförändrade villkor.

Missad deadline kan bli dyrt

Det spelar mindre roll vilken typ av lokal det gäller, kontor, lager, butik, restaurang eller ett helt varuhus. Principen är densamma, och beloppen kan bli stora.

– Ta en kontorsfastighet i ett attraktivt läge där marknadshyrorna stigit kraftigt sedan avtalet tecknades. Vill hyresvärden lyfta hyran till marknadsnivå måste avtalet sägas upp i tid. På några hundra kvadratmeter kan skillnaden mellan gammal och ny hyra handla om hundratusentals kronor om året. Missar hyresvärden sin deadline ligger den gamla hyran kvar i flera år till, säger Svenungsson.

– Eller en restauranglokal i ett köpcentrum, där hyresvärden vill se över både ytan och omsättningshyran inför nästa period. Även där är en uppsägning i tid förutsättningen för att överhuvudtaget kunna förhandla, fortsätter han.

Missas deadline rullar avtalet i stället vidare på de gamla villkoren, vilket sällan är lönsamt med inflation, dyrare el och andra kostnadsökningar som uppstått de senaste åren.

Digital hantering sparar åtta dagar och möjliggör uppdrag i sista stund

Traditionell delgivning består av flera postgångar, som enligt Sander är helt onödiga. Fastighetsbolaget laddar ner en beställningsblankett, skriver ut den, fyller i för hand och postar den tillsammans med sin handling till sitt delgivningsföretag. Där tar man emot handlingen, skannar den, registrerar ärendet och postar vidare allt till en delgivningsman som fysiskt åker ut och överlämnar dokumentet. Efteråt skickas resultatet tillbaka till kontoret och slutligen till kunden.

Hos Svensk Delgivning har man i stället digitaliserat allt förutom den fysiska överlämningen, som enligt delgivningslagen inte får digitaliseras.

– Vi sparar ungefär åtta dagar för våra kunder. De går in på vår hemsida och fyller i formuläret, där de även laddar upp handlingen. Vi hämtar hem all övrig data som behövs för själva delgivningen direkt, och delgivarna återrapporterar via vår app. Det gör att kunden ofta kan få sitt delgivningsbevis redan samma dag som delgivningen skett, i stället för att vänta i flera dagar på postgång, förklarar Svenungsson.

Och det är just därför att hela flödet är digitalt som Svensk Delgivning kan ta emot uppdrag senare än de flesta andra. När ingen tid går åt till blanketter, posthantering och manuell registrering behövs ingen lång framförhållning. Många aktörer stänger för beställningar långt innan månadsskiftet, och ett fastighetsbolag som mitt i juni inser att ett viktigt avtal måste sägas upp kan då hamna i tidsnöd. Svensk Delgivning har ingen officiell sista dag för beställning.

– Det är vanligt att vi får in ärenden nära månadsslut där kunden behöver snabb hjälp, ofta med kort varsel och ibland efter att ett tidigare försök till delgivning inte lyckats. Vi tar helst emot uppsägningsuppdrag strax innan den 25:e varje månad, men i 99 procent av fallen tar vi emot ärenden även efter det. Då ber vi kunden att höra av sig snabbt innan de lägger sin order, så att vi kan stämma av ärendet tillsammans, säger Svenungsson.

För fastighetsbolag där en missad deadline kan innebära miljontals kronor i förlorade hyresintäkter är den flexibiliteten avgörande. Nästa kritiska hyresmånad efter juni är september 2026, för de som vill vara ute i god tid.