Maryrose David är analyschef på Savills och ger en bild av att hur riskerna ökar för fastighetsbolagen. På Fastighetssveriges event Lokalmarknadsdagen i Göteborg berättade hon att det 20-tal vi befinner oss i nu är att likna med situationen vi såg på 80-talet, även om spänningarna är något andra idag.
Spänningarna är annorlunda än de vi såg på 80-talet. Men likheten finns då samhället idag står inför en stor omställning. Maryrose David funderar på om nuvarande decenniet i framtiden kommer att hänvisas till som ”det dramatiska 20-talet”.
Omställningsprocessen berör även fastighetsmarknaden. 2021 var ett rekordår för svenska fastighetsmarknaden. Kommersiella fastighetsmarknaden omsatte över 400 miljarder vilket var näst högst i Europa, efter Storbritannien. Inledningsvis var även 2022 ett starkt år, men börsfrossa, inflation och ökade finansieringskostnader har präglat investeringstakten under andra halvan av 2022. Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter uppgick till ungefär 222 miljarder kronor vilket gör att 2022 går till historien som näst bästa transaktionsåret genom tiderna. Utländska investerare stod för 18 procent av totala investeringarna, något lägre än femårssnittet om 25 procent.
– Det var under årets sista kvartal som vi noterade att allt fler utländska investerare fick möjlighet att förvärva portföljer av volym av de svenska fastighetsbolagen, som numera är nettosäljare. Detta i syfte att frigöra kapital, säger hon.
Det som gör att 2022 sticker ut från tidigare år är det ganska drastiska omsvängningen från ett tillväxtfokus till likviditetsfokus hos de svenska fastighetsbolagen. Sedan 2014 har svenska fastighetsmarknaden präglats av god tillgång till finansiering vilket har varit drivande för tillväxten i sektorn. Sedan början av 2022 har finansieringskostnaderna dubblerats, vilket inte är unikt för Sverige. I stormarknader så som Tyskland, Frankrike och Spanien har finansieringskostnaderna i vissa fall tredubblats.
I Sverige har köparnas betalningsvilja sjunkit samtidigt som säljarna i stor utsträckning inte är villiga att sälja under det bokförda fastighetsvärdet. I tider med stor osäkerhet har även investerarnas riskbedömning justerats.
– Savills har noterat att ett större riskpåslag på samtliga värdepåverkande faktorer har adderats i investerarnas kalkyler som resulterar i en negativ effekt på prisbedömningen. Köparnas och säljarnas svårigheter att enas kring prisbilden har lett till att aktiviteten på transaktionsmarknaden har minskat. Redan innan sommaren visades tendenser på minskningen men var påtagligt främst under årets tredje kvartal då investeringsvolymen minskade med 60 procent jämfört med femårssnittet, säger Maryrose David.
Det har lett till att antalet affärer har minskat under det senaste halvåret samt har transaktionerna blivit svåranalyserade då exempelvis avdrag för den latenta skatten har ökat. Den faktiska nettoköpeskillingen är därmed svårdefinierad.
