Det skakar rejält på den svenska bostadsmarknaden, framför allt när det kommer till nyproduktion – vilket har öppnat upp möjligheter för opportunister att kliva in. Nu lanserar Nordic Property Investment en den första fonden som fokuserar på att dra vinning av en vikande marknad. För Fastighetssverige berättar vd:n Jesper Roslund om strategin, varför man inte vill klassas som enbart opportunistiska och när första förvärvet ska vara i hamn.
Fonden, NPI Residential Fund 1, som Nordic Property Investment lanserar blir den första i sitt slag i Sverige; en fond som inriktar sig mot bostadssektorn där man i dagsläget ser förmånliga investeringsmöjligheter. Man ser möjligheter att förvärva såväl lösa kluster av lägenheter som att gå in och helt eller delvis ta över projekt, där det dyker upp möjligheter. Avsikten är att köpa, hyra ut långsiktigt och sälja när marknaden har återhämtat sig.
– Det finns statistik på i vilka kommuner det finns risk för överutbud och därmed risk för att marknaden tar lång tid på sig att absorbera nyproduktionen, säger Jesper Roslund.
– Som exempel kan man ta Barkarbystaden i Stockholm där det byggs extremt mycket. Där tror vi att det kommer ta lång tid innan bostadsmarknaden återhämtat sig. Sådana områden är vi inte intresserade av.
– Vi kommer inte att plocka det som är värst åtgånget för att få ett billigt ingångsvärde utan vi vill hitta den optimala kombinationen av ett bra läge och bra ingångsvärde.
– Med bra läge och ingångsvärde kan vi förhoppningsvis vända det här ganska så snabbt när marknaden har vänt. Vi har också möjlighet att hyra ut lägenheterna under tiden, vilket är en förutsättning för att vi ska investera. Så att vi får ett cashflow och kan sälja av projektet när marknaden vänt.
– Får vi ett bra ingångsvärde är det inte nödvändigt för oss att sälja till ett absolut maxpris, utan vi tittar på vår kalkyl och ser när vi kan få iväg lägenheter till en vinst som vi tycker är rimlig.
Är det en konstig känsla att gå in med en affärsidé som andas lite ”den enes död, den andres bröd”?
– Det är viktigt för oss att påpeka att vi inte vill vara någon ”gamfond”, som vi beskrivits som i media. Vi vill inleda dialoger med bostadsutvecklarna i ett tidigt skede och vara en partner och problemlösare för dem.
– Det handlar inte om att vi vill göra dåliga affärer eller köpa för tidigt, utan vi tror att om man börjar en dialog med bostadsutvecklaren nu när det börjar vika ned så kommer det vara lättare för oss att göra affärer genom hela konjunkturcykeln. Eftersom att vi vill närma oss kvalitetsutvecklare så tror vi också att det är bättre att ha den utgångspunkten.
– Hur känns det i magen när man agerar på en vikande marknad? Ja, vi känner oss inte särskilt oroliga eller tycker att det känns konstigt att kliva in på marknaden eftersom vi vill vara en problemlösare. Sedan står vi självklart för att vi ser affärsmöjligheter i att marknaden viker ned.
Fonden har en löptid om fem år men möjlighet att förlänga ytterligare två år.
– Tittar man på hur det varit i tidigare fastighetskriser och på den nuvarande situationen så tror vi att marknaden kommer att ha återhämtat sig inom de här sju åren – men det finns så klart inga garantier.
– Vi tror inte på en totalkollaps i hela bostadssektorn utan att nyproduktionssektorn isolerat kommer att ha de här problemen. Att ha en löptid om fem plus två år tror vi kommer att vara väl tilltaget. Vi kommer säkert kunna göra en del saker snabbare än på fem år, men vi måste ha marginal i det vi gör.
Hur mycket kapital kommer ni att ta in?
– Enligt vårt tillstånd får vi investera 100 miljoner euro i varje fond. Vi vill använda en viss belåning, så vi säger att fonden kommer ha investeringskapacitet upp till en miljard – men det egna kapitalet kommer att vara något lägre. Där kommer vi att kalibrera efter hur många projekt vi vill lägga in.
Hur ser ni på konkurrensen i att gå in på det här sättet?
– Jag ser väldigt få direkta konkurrenter. Givetvis finns det ett antal stora bostadsutvecklingsbolag som kommer att agera men på lite större affärer och kanske i anslutning till sina befintliga projekt. Sedan finns det en viss konkurrens i bolagens egna balansräkningar; fastighetsbolag eller andra kapitalägare som viker en andel av sitt egna kapital och går in i valda projekt.
– Men det finns ingen som har positionerat sig såhär i fondformat och har bjudit in externa investerare. Det tror jag beror på att många bolag med kunder redan i dag har olika fastighetsfonder som i princip bygger på att fastigheterna ska gå upp i värde – då är det väldigt svårt att parallellt ha en fond som bygger på att marknaden ska gå ner då man riskerar att hamna i intressekonflikter.
– Det som är unikt med oss på NPI är att vi inte har några intressekonflikter, vi har inga andra fondprodukter eller syndikerade produkter vi kan krocka med. Vi är helt oberoende och kan egentligen ta vilken position vi vill.
Nordic Property Investment är en rådgivningsfirma som bland annat bistått Ilija Batljans Samhällsbyggandsbolaget under deras första affärer och börsintroduktion. NPI utgörs av idel seniora medarbetare med stor erfarenhet och har fyra ben i sin verksamhet: transaktion, finansiering, kapitalmarknader och fondbolaget. NPI Residential Fund 1 är den första fonden som lanseras och tanken är att den snart ska ha gjort sina första förvärv.
– Vi har pågående affärsdialoger med ett flertal bostadsutvecklare, som i många fall har kontaktat oss med propåer. Vi håller på att ”screena” olika projekt och kommer att göra våra första affärer innan sommaren, säger Jesper Roslund.
Vilka områden tittar ni på?
– Stockholm är vår prioritet just nu. Problemet finns i fler städer; alltifrån Uppsala och Örebro och även några andra städer. Men vi ser störst problem, men också störst potential till återhämtning, i Stockholm – så det är där vi tittar först och främst.
– Vi har hela Sverige som tänkbar investeringsmarknad, men vi behöver inte gå långt utanför Stockholms kommungränser för att hitta det vi vill ha.
