De kraftiga ränteökningarna kommer att bli mycket ekonomiskt utmanande för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar de närmaste åren, det menar Hans Arén som är vd för den finansiella konsultfirman Finopti. För Fastighetssverige berättar han om en eventuellt omfattande ekonomiskt smäll både för föreningar och de enskilda medlemmarna som i längden kan komma att sätta press på bostadsrättspriserna.
Hans Arén är vd och ägare av bolaget Finopti, ett namn som står för finansiell optimering. Bolaget hjälper kunder att hitta bättre finansiella lösningar och jobbar bland annat med drygt 400 bostadsrättsföreningar där de ofta hjälper till med föreningarnas låneförhandlingar. Hans Arén har kunnat se att priset på längre räntor som är bundna har stigit oerhört kraftigt de senaste månaderna och han ser framför sig att de kraftiga ränteökningarna kommer att bli mycket utmanande för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar.
Lån med längre räntebindningstid (4-5 år) har under de senaste månaderna stigit från en ränta på en procent vid årsskiftet till att idag ligga uppemot tre procent och de fortsätter uppåt. Bostadsrättsföreningars genomsnittliga räntekostnader i låneportföljer ligger idag runt en procent och utifrån dagens räntenivåer kommer de att vara tre procent eller mer inom ett par år enligt Hans Arén. Det innebär att avgifter i bostadsrättsföreningar behöver höjas med 35 procent enbart för att bibehålla nuvarande resultat i föreningen, endast för att täcka ökade räntekostnader samt höjda energipriser.
– Om man tänker sig en bindningstid på ett och ett halvt till två år så kommer man behöva anpassa sig till det högre ränteläget 2023/2024, och då kommer den att ha gått upp upp till snitt tre procent. Det är rimligt att tro att föreningarna behöver anpassa detta inom några år, det finns säkert de som behöver höja så mycket som 50 procent och de som behöver höja mindre än 35 procent, men snittet ligger däromkring, säger Hans Arén till Fastighetssverige.
Effekten kommer stegvis i takt med att föreningars lån läggs om. Föreningar med rörliga ränta får en direkt ökad kostnad för räntorna, medan
föreningar med bundna lån kan ha flera år av lägre kostnader för att sedan successivt få de högre kostnaderna i takt med att lånen läggs om.
Hans Arén poängterar också att detta innebär avgiftshöjningar för den enskilde medlemmen i bostadsrättsföreningen på 35-40 procent. I kombination med kraftigt ökade egna räntekostnader på de egna lånen innebär detta stora utmaningar även för den enskilde medlemmen. Hans Arén tror inte det är sannolikt att alla medlemmar klarar detta utan att vissa kommer behöva hitta en annan boendeform, vilket kommer att sätta press på bostadsrättspriserna.
– Priserna är redan högt uppskruvade och sedan när påverkan på bostadsrättspriserna är igång kommer det få följdeffekter på fastighetssektorn. Följdeffekten blir i sådana fall ett stort säljtryck, och där har vi en hög nivå att falla ifrån, och utvecklingen kommer säkert spilla över på fastighetsbolagen. Då tror jag att de får ett ökat tryck på att istället ställa om till hyresrätter eller utveckla mer av den sortens boende.
– En sämre arbetsmarknad kanske kommer leda till att många behöver titta på ett annat boende, kanske även en annan boendeform. Det handlar mest om hur vi ser att räntehöjningarna nu är en realitet som man måste förhålla sig till ett bra tag framöver, säger Hans Arén.
Hur illa är den här situationen historiskt sett, finns det något att jämföra med?
– Jag kan egentligen inte jämföra med något annat från tidigare då förutsättningarna är så annorlunda nu. Inflationen kommer att vara kvar ett tag till och räntehöjningarna kommer leda till sämre tillväxt, så jag ser att stagflation är troligt. Senast vi hade det var på 70-talet och sättet man löste det på då var devalvering, men den lösningen finns inte kvar i korten då vi har en flexiblare valuta idag. De olika aktörerna måste helt enkelt vänja sig vid det höga ränteläget och då kommer alla bostadsrättsinnehavare också att få vänja sig vid det, då får man anpassa sitt leverne, säger Hans Arén.
Vad bör då bostadsrättsföreningar göra utifrån det nuvarande ränteläget? Hans Arén listar ett antal möjliga åtgärder:
