Citymark Analys har kartlagt och analyserat den svenska fastighetsmarknaden, med fokus på kontorshyresmarknaden, sedan början av 1990-talet. Två gånger om året görs detaljerade kartläggningar av drygt 3 000 kontorsfastigheter genom individuella kontakter med fastighetsägare och förvaltare. Kontorsytor som uppgår till minst 350 kvadratmeter täcks av kartläggningen och hyresavtal för kontorsytor om minst 50 kvadratmeter registreras. Validiteten är mycket hög i och med att kartläggningarna görs genom direkta avstämningar med fastighetsägarna.
I centrala Göteborg sätts nytt vakansrekord med 11,7 procent, en markant uppgång sedan höstens 10,3 procent. Bakom uppgången ligger både ett ökat utbud och svag efterfrågan. Effekter av hem- och hybridarbete är mindre i Göteborg än i andra större städer.
– Om man tittar på de senaste åren så det har ju hyrts ut mer av nya och moderna kontor, men samtidigt har man byggt väldigt mycket också, vilket innebär att marknaden inte har svalt allt det nya. Vi delar upp kontor i A- och B-segment och vakansgraderna är ungefär lika höga i A-segmentet som i B-segmentet, förklarar Tor Borg.
A-segmentet är nyare, modernare kontor i bättre lägen, medan B är lite äldre byggnader i sämre lägen, enligt denna klassificeringsmodell.
– Man kan absolut hävda att det finns en flight to quality, men den har inte varit tillräckligt stor för att svälja all nyproduktion. Det slängdes ut väldigt mycket kontor 2021, 2022 och även 2024, vilket gav mycket nya ytor på marknaden. Det tar en stund innan marknaden anpassar sig till det, samtidigt som det varit en svag konjunktur de senaste två åren.
Bruttouthyrningen är hög i Citymarks mätning – dock lägre än både 2022 och 2023 – medan nettouthyrningen var negativ.
– Bruttoomsättningen är alla uthyrningar som görs, men i de flesta fall, när du hyr ut en lokal, så lämnar hyresgästen en lokal någon annanstans. Det har alltså inte genererat en enda kvadratmeter netto, förklarar Tor Borg.
– Jag ska också förtydliga att när jag pratar om nettouthyrning så pratar jag i kvadratmeter. Oftast pratar företagen i kronor när man läser deras kvartalsrapporter; de räknar hyresintäkterna, vilket innebär att ett bolag kan ha en negativ nettouthyrning i kvadratmeter, men om man skruvat upp hyrorna så kan det ändå bli positivt i kronor.
I framtiden bör balansen mellan utbud och efterfrågan bli återställd, menar ni. Vad pratar vi om för tidsspann då?
– Två till tre år framåt i tiden. Tittar man tre år framåt i tiden så det är betydligt färre projekt som kommer att färdigställas, så det kommer mindre ytor ut. Efter 2027 kan det komma ganska mycket, men det är ingenting som är byggstartat än så länge, berättar Tor Borg.
Utbudssidan kommer att vara lugnare och till det kan man också lägga att även om konjunkturen känns osäker just nu, så är den starkare idag än vad den var för ett till ett och ett halvt år sedan. Det här, menar Tor Borg, bör också hjälpa till.
– När det gäller hybrid och hemarbete så är den mesta anpassningen till detta nu gjord. Det kommer garanterat att vara något företag framöver som skär ner ytor, men det kommer inte att vara lika många de kommande fem åren som det har varit de fem åren vi har bakom oss.
Då pratar vi alltså inte om en total återhämtning, utan om att det blir mer balanserat än i dag, då det ju är vakansrekord?
– Om man ska gissa lite grann så kommer det någon sorts utplaning av vakansgraden nu, under 2025, och sedan får vi lite nedgång under 2026 och 2027 – men det är ju inte tillbaka till nivåerna som var innan pandemin. Man vill ju heller inte tillbaka till hur det var innan pandemin, för då var det ju kontorsbrist.
Så det man kommer att nå nu är en ganska optimal balans egentligen?
– Ja, jag skulle vilja säga att ligger det någonstans mellan 5 och 10 procent i vakansgraden så är det helt okej.
Ni på Citymark har, inför den här rapporten, varit runt och pratat med kontorsfastighetsägare. Hur skulle du beskriva den generella inställningen, humöret eller attityden hos dem just nu?
– Jag skulle säga att de kortsiktigt är ganska bekymrade, men att det finns en långsiktig optimism och tro på näringslivet i Göteborg.
Just nu är det dåligt men det kommer att bli bättre?
– Ja, precis, det är den känslan man får.
