Efter några år av avvaktande kapitalflöden är de internationella investerarna tillbaka på den svenska fastighetsmarknaden. Framför allt lockar logistikfastigheter och moderna bostäder i Stockholmsregionen – samtidigt som Sverige åter ses som en trygg hamn i en orolig omvärld. Enligt Johanna Jonsson, Co-Head of Capital Markets på CBRE Sweden, har utländska investeringar ökat med över 200 procent på ett år, och utvecklingen väntas fortsätta påverka både konkurrens, prissättning och marknadsdynamik.
Efter flera år präglade av stigande räntor, fallande transaktionsvolymer och försiktighet bland investerare syns nu ett tydligt skifte på den svenska fastighetsmarknaden. Internationellt kapital återvänder – och det med kraft.
Det handlar om allt från pensionsfonder och kapitalförvaltare till globala fastighetsjättar som återigen riktar blickarna mot Sverige. Intresset gäller såväl bostäder som logistikfastigheter, kommersiella lokaler och mark. Samtidigt väcker utvecklingen frågor om hur den svenska marknaden påverkas när allt fler utländska aktörer tar position.
CBRE Sweden beskriver utvecklingen som ett tydligt trendskifte.
– Efter flera år av låg aktivitet syns nu ett tydligt trendskifte där internationellt kapital återtar en mer aktiv roll på den svenska fastighetsmarknaden, säger Johanna Jonsson, Co-Head of Capital Markets på CBRE Sweden.
Bakom utvecklingen finns flera samverkande faktorer. Sverige ses fortsatt som en av Europas mest transparenta och likvida fastighetsmarknader, något som blivit allt viktigare i ett osäkert geopolitiskt och ekonomiskt läge.
– Det här skapar transparens, god prisbildning och möjligheter att både gå in och ur investeringar. I en alltmer osäker omvärld uppfattas Sverige ofta som en stabil och trygg investeringsmarknad, säger Johanna Jonsson.
Det är också tydligt att flera internationella investerare bedömer att marknaden har passerat botten efter de senaste årens prisjusteringar. Lägre värderingar, stabilare ränteläge och förväntningar om framtida värdetillväxt gör att Sverige åter framstår som attraktivt i ett europeiskt perspektiv.
Särskilt starkt har intresset varit inom logistik- och bostadssegmenten.
Enligt CBRE:s sammanställning stod utländska investerare för omkring 32 procent av transaktionsvolymen inom logistik- och lättindustrisegmentet under fjolåret, vilket ligger i nivå med det historiska femårssnittet. Drivkrafterna bakom logistiksegmentets attraktionskraft är välkända: växande e-handel, behov av moderna distributionskedjor och fortsatt efterfrågan på strategiskt placerade lager- och terminalfastigheter.
Men det är bostadssegmentet som sticker ut mest.
– Samtidigt var intresset för bostäder särskilt starkt, där utländska aktörer stod för omkring 31 procent av transaktionsvolymen – tydligt över femårssnittet om 18 procent, säger Johanna Jonsson.
Investeringarna riktas framför allt mot nyproducerade och moderna bostadsfastigheter i Storstockholm. Bland de mer tongivande utländska investerarna under året nämns amerikanska Hines och kanadensiska OTPP, Ontario Teachers’ Pension Plan.
Utvecklingen märks också tydligt i de övergripande transaktionsvolymerna. Efter den kraftiga inbromsningen under 2023 och delar av 2024 har det internationella kapitalet åter blivit en betydande kraft på marknaden.
– Ja, investeringsnivåerna från utländska investerare har ökat markant. Under 2025 uppgick transaktionsvolymen till cirka 58 miljarder kronor, vilket motsvarar en ökning om drygt 200 procent jämfört med året innan, säger Johanna Jonsson.
Även marknadsandelen har förändrats snabbt.
– Utländskt kapital stod för cirka 34 procent av den totala transaktionsvolymen under 2025, jämfört med 12 procent under 2024. Nivån är hög i ett historiskt perspektiv och ligger i paritet med tidigare toppår i marknaden.
Att internationella investerare återvänder innebär samtidigt att konkurrensen om attraktiva objekt hårdnar. Det gäller dock inte alla segment i samma utsträckning.
Inom kontorssegmentet är svenska aktörer fortsatt mycket starka, inte minst pensionskapitalet som länge haft en dominerande position på marknaden. Där är konkurrensen från internationella investerare fortfarande relativt begränsad.
I logistik- och industrisegmentet är bilden däremot mer balanserad.
– Där är både svenska och internationella investerare aktiva och utländska aktörer utgör en betydande del av den totala transaktionsvolymen, säger Johanna Jonsson.
Samtidigt väcker utvecklingen också frågor om riskerna med ett växande utländskt ägande av svenska fastigheter. Diskussionen är inte ny, men har fått förnyad aktualitet i takt med att kapitalinflödena ökar.
På CBRE ser man dock i huvudsak positivt på utvecklingen.
– Vi ser ett ökat inslag av utländskt kapital som positivt för den svenska fastighetsmarknaden, bland annat genom ökad likviditet och konkurrens, säger Johanna Jonsson.
Men hon pekar samtidigt på att marknaden kan bli mer känslig för globala svängningar.
– Marknaden kan bli mer sårbar mot globala kapitalflöden och snabba förändringar i investeringsvilja vid makroekonomisk eller geopolitisk oro.
Det förs också en diskussion kring långsiktighet och lokal förankring, särskilt inom bostäder och samhällsfastigheter där fastigheternas funktion har stor betydelse för samhällsutvecklingen.
– Där fyller lokala operating partners en viktig roll, konstaterar Johanna Jonsson.
Några större politiska eller regulatoriska hinder för utvecklingen ser CBRE däremot inte i dagsläget. Tvärtom lyfts det svenska regelverket fram som en konkurrensfördel i jämförelse med många andra marknader.
– Stabiliteten och förutsägbarheten i det svenska regelverket är en konkurrensfördel, snarare än en risk, säger Johanna Jonsson.
Mycket talar nu för att det internationella kapitalet kommer att fortsätta spela en allt större roll på den svenska fastighetsmarknaden under de kommande åren. Frågan är inte längre om de utländska investerarna är tillbaka – utan hur starkt deras avtryck kommer att bli på nästa fas av marknadens utveckling.
