Savills analyschef Maryrose David ser att de utländska investerarna i stor utsträckning fortfarande väntar på att det ska ske en ytterligare prisjustering på den svenska transaktionsmarknaden innan de ger sig in på allvar. Dessutom berättar hon om varför Sverige och Tyskland är de europeiska länder som drabbats mest av dramatiska tapp i transaktionsvolymer hittills i år.
Per den sista juli i år låg transaktionsvolymen på cirka 60 miljarder kronor enligt Savills analyschef Maryrose David, som talade under Fastighetssveriges event Lokalmarknadsagen i Göteborg under torsdagen förra veckan. Transaktionsvolymen är i princip en halvering jämfört med femårssnittet, och som Fastighetssverige tidigare berättat, är 2023 det sämsta transaktionsåret på över ett decennium.
Maryrose David berättar att det finns flera faktorer som ligger bakom den negativa utvecklingen på marknaden.
– Det är en tydlig minskning i antalet transaktioner, samt transaktionsvolym, som skett under året vilket är en effekt av ökade finansieringskostnader. Sverige är tillsammans med Tyskland det land som tappade mest volym i hela Europa jämfört med rekordåret 2021. En av anledningarna till att det är dessa länder som drabbats beror på att en stor andel av transaktionsvolymen tidigare utgjordes av bostadsfastigheter där vi noterat en betydande minskning av affärer inom segmentet.
I början på 2023 såg vi en fortsatt minskning av affärer inom de lågavkastande segmenten, men detta har kommit att ändras under årets andra kvartal då vi har noterat fler bostads- och samhällsfastighetsaffärer, berättar Maryrose David. Vidare förklarar hon att det även skett ett skifte i vilka typer av aktörer som är aktiva som köpare och säljare på transaktionsmarknaden:
– Mellan 2013 och 2021 var de noterade bolagen nettoköpare, vilket innebär att de förvärvade mer tillgångar än de avyttrade, men sedan ifjol har de blivit nettosäljare. Köparna idag är huvudsakligen de kommersiella fonderna. Det är svårt att säga hur länge de noterade fastighetsbolagen kommer att vara nettosäljare då det är flertalet faktorer som är avgörande, inte minst hur marknadsräntorna kommer att utvecklas.
– En del av de noterade fastighetsbolagen fokuserar på de kommande obligationsförfallen i närtid och alternativa metoder för att frigöra kapital. Exempel på dessa metoder kan vara att frigöra kapital via nyemission samt avyttring av tillgångar, säger Maryrose David.
Hennes spaning för fortsättningen av året är att kommunerna kan komma att avyttra mer bostäder framöver och att de köpstarka utländska aktörerna fortfarande står vid sidan och väntar på en större prisjustering på den svenska marknaden.
– Vi ser ett ökat intresse bland utländska aktörer att investera i den svenska fastighetsmarknaden och de följer vår marknad noggrant. Däremot vill de investera på andra prisnivåer än det som erbjuds idag, därför avvaktar investerarna inför ytterligare prisjusteringar. Den svaga kronan skapar ytterligare incitament för utländskt kapital att placeras i Sverige.
