NAI Svefas årliga rapport â€Svensk Fastighetsmarknad†visar att universitetsstäderna vinner mark när 24 av Sveriges städer betygsätts utifrån ett investeringsperspektiv. Traditionellt har storstäder som Malmö och Göteborg fått gynnsamma betyg men nu drar starka universitetsstäder som Uppsala, Lund och Linköping ifrån. Storstädernas dominans är inte längre självklar.
I rapporten â€Svensk Fastighetsmarknad ”Fokus 24 orter” har NAI Svefa analyserat den svenska fastighetsmarknaden utifrån ett investeringsperspektiv. Varje ort har fått ett eget betyg som bygger på ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad. Rankingsystemet innehåller tio olika parametrar, bland annat befolkningstillväxt, arbetslöshetstal och fastighetsmarknadsdata, som bedömts till ett värde mellan 0-10 vilket ger ett maximalt fastighetsindex om 100. Indexet är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut.
– Klar ledare är Stockholm med ett fastighetsindex på 85, men skillnaderna mellan huvudstaden och andra dynamiska utvecklingsstäder är inte så stora som man ofta tror. Universitetsstäderna har utvecklats starkt senaste åren, mycket tack vare en ökande befolkningstillväxt och en starkt underliggande arbetsmarknad. Lund (68) och Linköping (58) har exempelvis ett bättre index än Malmö (57) , säger Lars Haag, chef för Värdering och Analys på NAI Svefa.
Bäst utveckling har universitetsstäder med tät koppling till det lokala näringslivet. Många studenter väljer att stanna kvar efter examen om arbetsmarknaden är gynnsam på orten. Här spelar även infrastrukturen och kommunikationerna en stor roll.
– Universitetsstäder som Jönköping (49), Linköping (58) och Lund (68) har fördelar av deras närhet till europavägarna och järnvägen, säger Lars Haag. Framöver ser vi dock en spännande utveckling med planerna på snabbare spårförbindelser från Stockholm söderut och utbyggnaden av spårtrafiken norröver. Det är viktiga krafter som bidrar till en gynnsam utveckling på flera lokala fastighetsmarknader framöver.
Bostadsfastigheter tillhör oftast den mest stabila delen av fastighetsmarknaden. Ett bruksvärdeshyressystem som håller nere hyrorna och en relativt låg bostadsproduktion ger bostadsfastigheterna en fördel, inte minst när det gäller att få bankerna att belåna eventuella förvärv.
Det finns också ett antal orosmoln på den svenska fastighetsmarknaden. På flera orter har man haft en kraftig expansion av köpcentra och andra större handelsområden. Även om denna expansion tyder på optimism och en stark köpkraft är risken stor för överetablering med ökad uthyrningsrisk och press på hyror som följd.
– I orter som Norrköping (40), Kalmar (38), Luleå (36) och Växjö (37) kan vi se en riskökning som hänger tätt samman med en överetablering inom retail, säger Lars Haag. Höjda räntor kommer på sikt minska köpkraften hos konsumenterna och då kommer dessa områden att vara extra sårbara.
Städer med det lägsta fastighetsindexet, såsom Eskilstuna (25) och Trollhättan (25), är starkt förknippade med en svag näringslivsutveckling med hög arbetslöshet som följd. Låg befolkningsökning är också starkt bidragande faktorer till det låga indexet. Ett lågt index pekar på större risk med investeringen på den aktuella orten, men med det i beaktande kan en investering även här vara intressant i rätt läge och med utvecklingspotential.
