Samhällsfastigheter går som tåget och segmentet har stärkts ännu mer under coronakrisen. Under webbinariet Nordic Outlook ordnat av rådgivningsbolaget JLL berättade fyra av de tyngsta vd:arna inom segmentet om sin syn på branschens popsegment nummer ett. Hur resonerar SSB:s Ilija Batljan kring framtiden för social infrastruktur och hur ska Fredrik Brodins snart noterade Offentliga Hus fortsätta vinna andelar?
Samhällsfastigheter, hyresbostäder och logistikfastigheter är de tre delområden inom fastighetsbranschen som de flesta är överens om har klarat sig bäst under coronakrisen. Gemensamt för alla tre segmenten är att de gick starkt redan innan pandemin slog till, och störst tillväxt av dem alla har samhällsfastigheter visat upp.
Behovet av social infrastruktur ökar i takt med befolkningstillväxten och dess geografiska placeringar styrs av demografin. Rådgivningsbyrån JLL:s prognoser visar på en generell tillväxt på befolkningssidan på runt 12–17 procent de närmaste 20 åren, men för den äldre delen av befolkningen, i synnerhet 80+, är det 70 till 120 procents ökning som väntas de närmaste 20 åren. Från JLL:s synvinkel öppnar det upp en möjlighet för aktörer inom social infrastruktur samtidigt som kommuner och regioner kommer behöva finansiera satsningar via det privata kapitalet.
Under onsdagens webbinarium Nordic Outlook deltog vd:arna för flera av de största privata tungviktarna inom segmentet för att diskutera och analysera framtiden och utmaningarna inom samhällsfastigheter: Maria Lidström från Stenvalvet, Nils Styf från Hemsö, Ilija Batljan från SBB och Fredrik Brodin från Offentliga Hus var på plats och illustrerade tillsammans hur konkurrensen har ökat inom segmentet de senaste åren.
– Konkurrens är bra, men jag trodde kanske inte att det skulle bli så hett som det har blivit, säger Nils Styf och förklarar vad som driver Hemsö i synen på samhällsfastigheter:
– Jag ser tillväxt lite överallt men framför allt på kommunal nivå inom äldreomsorg och skola, men även satsningar inom polisväsendet. Vårt existensberättigande är att vi måste bygga med högre kvalitet till bättre och billigare hyra än vad de statliga aktörerna kan göra, det är det enda som gäller. Kan vi inte leverera det är det lika bra att lägga ner verksamheten.
Stenvalvet är exponerade mot ungefär samma beståndsdelar som Hemsö berättar Maria Lidström:
– Vi tänker mycket på de tre delområden som Nils nämnde, men också rättsväsendet. Jag tycker det är viktigt att balansera alla delar så att det finns en riskspridning.
SSB:s vd Ilija Batljan har gjort sig känd som en snabbväxare inom samhällsfastigheter och hans transaktionsintensiva bolag har haft en enorm utvecklingskurva det senaste året, till stor del tack vare förvärvet av Hemfosa i slutet av 2019. Så här beskriver han styrkan i bolagets strategi och utformning:
– Vi har haft förmånen att få med oss mycket duktigt folk med lång erfarenhet av segmentet, där vi även varit med och byggt upp ett antal bolag inom segmentet, det är en kombination av detta. Vår fortsatta tillväxtpotential finns framför allt inom äldreomsorgen, där kommer vi växa i samtliga nordiska länder. Det är ett område med statlig infrastruktur med goda möjligheter för tillväxt.
Ilija Batljan är också stolt över hur snabbt SBB anpassat organisationen efter förvärvet av Hemfosa:
– Förvärvet av Hemfosa har drivit utvecklingen av vår förvaltningsorganisation, det är svårt att parallellt få till så det är imponerande att vi redan i maj hade integrerat hela organisationen. Just i den här verksamheten är förvaltning en väldigt viktig komponent, man har hyresgäster över en lång tid och förvaltningen står för den dagliga kontakten.
Den senaste uppstickaren inom samhällsfastigheter är Offentliga Hus, Fastators avknoppade bolag som i oktober ger sig in i den noterade miljön.
– Tajmingen till börsen känns bra, det kanske den inte var för ett halvår sen, men det vi vet är att befolkningen ökar och behovet av dessa fastigheter ökar och tillgångsslaget är inte påverkat av corona, säger vd:n Fredrik Brodin och förklarar hur bolaget resonerar i och med segmentets ökande konkurrens:
– Vi är tydliga med att skola, vård och offentliga kontor ska stå för 90 procent av vår balansräkning. Det andra kan vara en idrottsanläggning eller en brandstation eller ett studentboende och vi har gärna långa avtal om fastigheten fyller en samhällsfunktion. Vi ser idag att vi hittat en del bra kontor att förvärva, vi låg lågt där tidigare men börjar komma ikapp lite nu. Jag tror att behovet av offentliga kontor ökar i takt med befolkningstillväxten.
Fredrik Brodin ser privata aktörer inom samhällsfastigheter som ett viktigt komplement till kommunerna som inte hinner hänga med i den ökade efterfrågan.
– Det är viktigt att vi är en bra servicepartner till kommunerna, och där upplever jag att problemen är som störst i kommunerna med störst tillväxt. De orkar helt enkelt inte med de investeringar som är nödvändiga och där tror jag vi kan göra störst nytta vad gäller projektutveckling.
Ilija Batljan ser också privata aktörer som mer snabbfotade och med minst lika mycket kompetens som kommunerna:
– Vi bygger ett antal skolor och polisstationer, kommuner gör kanske det var tionde eller femtonde år. Vi är en professionell leverantör av en fastighetstjänst som visar att de som gör det regelbundet varje dag är minst lika bra som de som gör det sällan.
Även om samhällsfastigheter har gått som tåget de senaste åren var det en kännbar inbromsning som skedde i inledningen av pandemin i våras. Alla aktörer upplevde finansieringsproblemen som uppstod men hanterade det snarlikt genom mångsidighet. Nils styr berättar först:
– Kapitalmarknaden var väldigt tuff i våras, och vi har 100 procent av vår finansiering därifrån. Men vi hittade andra källor då och det visar på vikten av vårt mål att vi ska ha så många diversifierade finansieringsmöjligheter i så många olika valutor som möjligt.
Här får Hemsö-vd:n snabbt medhåll av Ilija Batljan:
– Den stora nyckeln är diversifieringen i finansiering, det blev tydligt i våras. Vi hade inga problem att hämta in pengar och vi genomförde avsiktligt en emission i mars för att visa att vi kan hämta in pengar i alla väder. Vi har en strategi om lång räntebindning och kapitalbindning, då får man två diversifieringsmekanismer, man får bredden och längre pengar.
Fredrik Brodin:
– Det gäller att sprida riskerna över många år, gärna flera olika strukturer på lån och långivare, allt från två till tio år. Sedan är det en otrolig trygghet i det här segmentet att ha vår svenska välfärd som en motpart och det finns ingen anledning att ifrågasätta den, i alla fall inte de närmaste 20-30 åren.
