Ketchupeffekten har slagit till på transaktionsmarknaden i december med flertalet mångmiljardaffärer – faktum är att årets sju största transaktioner på marknaden har skett under andra halvan av 2020. För Fastighetssverige berättar Pangeas analyschef Mikael Söderlundh mer om vad som utmärkt transaktionsåret, vad som förändrats i marknaden under Q4 och vad det innebär för utvecklingen under 2021.
Årets fjärde kvartal har hittills präglats av en väldigt hög aktivitet på transaktionsmarknaden, med en märkbar ketchupeffekt hittills i december. Årets näst största affär genomfördes i Danmark den 16 december då Heimstaden Bostad köpte Niams danska portfölj för över 16 miljarder svenska kronor, den största fastighetsaffären någonsin i Danmark.
Dagen efter genomfördes årets tredje största affär då Balder förvärvade hälften av Karlatornet i Göteborg och tio andra utvecklingsprojekt från Serneke för cirka 9,6 miljarder kronor. Balder har även genomfört årets femte största affär i och med förvärvet av svenska fastighetsbolaget Masmästaren för runt fem miljarder kronor. Pangea var rådgivare i båda dessa affärer.
Årets största affär offentliggjordes på fredagseftermiddagen den 18 december då Castellum meddelade att de säljer 214 logistikfastigheter till Blackstone för cirka 18,1 miljarder svenska kronor. Affären är dock delvis villkorad av att Castellums förbättrade bud på Entra fullföljs, så det är bara cirka fem miljarder kronor som räknas in i transaktionsvolymen för 2020.
Som alla märkt har det skett en närmast explosionsartad rusch på transaktionsmarknaden i december. Faktum är att årets sju största transaktioner på den nordiska marknaden har skett under andra halvan av 2020, detta enligt rådgivningsbyrån Pangea Property Partners som tagit fram statistik över transaktionsåret. Analyschefen Mikael Söderlundh berättar för Fastighetssverige att den andra halvan av 2020 i väldigt stor utsträckning har präglats av återhämtning efter pandemins bromseffekt under framför allt Q2.
– Marknaden brukar stegras den här tiden på året men i år har det varit extremt med affärer för tolv miljarder euro redan i december. Året började stabilt, sedan kom den stora nedgången i samband med pandemin och nu får vi alltså en pangavslutning. Trots coronapandemin ser vi ut att landa över 40 miljarder euro i transaktionsvolym i Norden. Förra året var det över 45 miljarder euro så det når man inte riktigt upp till, men givet den situationen som varit är den här volymen ändå ett styrkebesked. Nu i andra halvan har marknaden med råge tagit ikapp det som man tappade första delen av året.
Transaktionsvolymen i Sverige landar på cirka 185 miljarder kronor under 2020, vilket är 17 procent lägre än förra året men det är den näst högsta volymen som någonsin noterats. Sverige fortsätter därmed att vara den klart största fastighetsmarknaden i Norden, följt av Norge där volymen minskade med tre procent under 2020. Minskningen beror dock på en svagare växelkurs och i lokal valuta ökade den norska transaktionsvolymen med tre procent enligt Pangea. Volymen i Danmark ökade med 27 procent under året, medan volymen i Finland minskade med 24 procent. Antalet transaktioner i Norden uppgick till strax över 1 000 och den genomsnittliga transaktionsstorleken minskade från 44 till 41 miljoner euro.
Sverige är alltså fortfarande den klart största marknaden men volymen har tappat lite mot förra året på grund av de strukturaffärer som genomfördes under 2019, i synnerhet SBB:s förvärv av Hemfosa.
– Den svenska marknaden ser ändå ut att komma nära en volym på 19 miljarder euro, vilket är den näst högsta volymen någonsin. Norge ligger plus minus noll mot förra året och har ganska tydligt etablerat sig som den näst största marknaden, medan Danmark är den marknad som har gått framåt mest och det är också där som årets näst största affär har skett, säger Mikael Söderlundh.
Hur stor överraskning är den här avslutningen sett till hur de två föregående kvartalen varit?
– Om man jämför med utgångsläget då man satt i somras och gjorde prognoser för den andra halvan så är det faktiskt en rejäl överraskning att samtliga marknader återhämtat sig så snabbt. Under sommaren började det komma positiva signaler från finansieringsmarknaden och sedan förstod man att hyresmarknaden inte skulle krascha. Men just finansieringen var väldigt viktig för att få igång transaktionsmarknaden, det har hela tiden funnits gott om eget kapital bland köparna.
– Ett år som det här med pandemin skulle man kunna tänka sig att aktiviteten går ner drastiskt från utländska aktörer och så var det under första halvan, men det har fortfarande varit över 30 procent utländska köpare. Så den andelen har också kommit tillbaka under den andra halvan och det har varit ett nettoinflöde av kapital även i år, för femte året i rad, säger Mikael Söderlundh.
Efter sommaren har många bedömare upplevt att marknaden präglas av att det finns många köpare men få säljare, en bild som Mikael Söderlundh delar och som han också förklarar är ett tecken på en stark marknad:
– Att det finns fler köpare än säljare i marknaden är ett ganska typiskt tecken på en stark marknad. Alla vill växa och det brukar borga för stigande priser. Det blir konkurrens om objekten och priserna pressas upp, samtidigt som det just nu finns en likriktning i marknaden sett till vilka objekt som efterfrågas. Det ska vara typiska core-fastigheter med låg risk.
Trots mängden affärer som genomförs nu i december är Mikael Söderlundhs bedömning att en del diskussioner kommer att falla över på nästa år, och att likriktningen i marknaden kanske släpper något.
– På slutet har det skett en breddning i marknaden, investerarna tittar lite bredare och vi har sett exempelvis fler kontorsaffärer. Känslan är att det kommer vara fortsatt hög aktivitet nästa år och jag kan tänka mig att osäkerheten lägger sig lite inom vissa segment.
Vad har varit mest utmärkande för det här transaktionsåret?
– Det har varit ett riktigt bergochdalbaneår. Sedan är det tydligt att bostäder blivit ”det nya svarta” som alla vill ha. Det ligger väldigt rätt i tiden, en trygg investering med låg risk. Eventuellt står vi inför en lågkonjunktur och stora förändringar i hur vi kommer att arbeta och konsumera, men bo kommer vi sannolikt att göra på ungefär samma sätt. Även samhällsfastigheter och logistik med långa avtal känns förutsägbart.
– Sedan kan man ha med sig att det genomförts nästan lika många affärer i år som förra året, men den genomsnittliga transaktionsstorleken har minskat. Det finns ett stort intresse för större volymer och det är en portföljpremie i marknaden nu, men det var bara små singelfastigheter som såldes i Q2 vilket drar ned genomsnittet för hela året. Då gick det i princip inte att få finansiering till stora affärer.
Börsen har också varit en utmärkande faktor för transaktionsmarknadens utveckling under 2020 och hela sju fastighetsbolag har noterats under oktober, november och december.
– Börsen har varit intressant och trots det stora raset under Q2 verkar det som att året slutar på plus. Premievärderingen skapar incitament för tillväxt och lockar samtidigt nya bolag till börsen. Det är nu en jättestor sektor och många bolag vill växa kraftigt, därför ser vi strukturaffärer till både höger och vänster, säger Mikael Söderlundh.
Fakta: De största fastighetstransaktionerna i Norden under 2020 (samtliga genomförda under andra halvåret):
1. Blackstones förvärv av 214 logistikfastigheter i Sverige från Castellum (SEK 18,1 miljarder)*
2. Heimstadens förvärv av danska bostadsbolaget HD Ejendomme från Niam (DKK 12,1 miljarder)
3. Balders förvärv av Karlatornet (50 procent) i Göteborg och tio andra utvecklingsprojekt från Serneke (SEK 9,6 miljarder)
4. Fredensborg, Norwegian Property och Union Real Estates förvärv av projektutvecklingsbolaget Nordr (f.d. Veidekke Eiendom) från Veidekke (NOK 8,75 miljarder)
5. Balders förvärv av svenska fastighetsbolaget Masmästaren (SEK ~5 miljarder)
*Endast fem miljarder ingår i årets transaktionsvolym, resterande del villkorad av att Castellum köper Entra.
Källa: Pangea Property Partners
