På Mangold Insight Investerardag under tisdagen framträdde bland andra fastighetsbolaget Trianons vd, Olof Andersson, och gav sin syn på framtiden. En framtid som han ser ljust på.
– Är man optimist idag så är man ju inte i åsiktskorridoren, direkt. Men jag är optimist ändå och jag grundar det på efterfrågan. Vi har stark efterfrågan på både lokaler och bostäder i Malmö.
– Det är klart att inflationen och högre räntor påverkar Trianon, men vi ser också att inflationen håller på att gå neråt och att räntorna snart har peakat. Allt pekar därför på att vi går mot ett 2024 där vi ska kunna växa. Det ska vi göra genom att fortsätta vara duktiga på uthyrning, öka hyresintäkterna, investera i vårt befintliga bestånd, i energieffektivisering och genom att renovera och vi rusta upp våra hus.
– Räntan är bara en parameter i värdering av fastigheter – efterfrågan är en starkare sådan. Och den finns.
Vad händer om räntan, trots allt, stiger ännu mer?
– Det som kan hända är att vi inte får ut hyreshöjningarna på vårt bostadsbestånd utifrån konsumentprisindex. Men över tid har vi alltid fått mer än KPI på våra bostäder, men vi får det inte direkt. Ser vi på perioden från 2011 fram till 2021 så hade vi 16 procents ökning av hyrorna och KPI var 13 procent. Går vi tillbaka till 1999 och fram till 2021 så hade vi 50 procents ökning av hyresintäkterna för bostäder i Malmö medan KPI låg på 33 procent. Så vi blir kompenserade över tid.
För 2024 räknar Trianon med hyresintäkter på 759 miljoner och med hyreshöjningar på 5 procent för 2024. Med en snittränta på 5 procent på snittskuld om 6,2 procent ger det ett förvaltningsresultat på 178 miljoner.
– Vi kommer att leverera ett bra resultat och vi kommer att förbättra alla våra nyckeltal.
Trianon kommer att lämna större delen av de kommuner de nu verkar i, vilket också var en del av tanken redan när de förvärvade Signatur Fastigheter och dess bestånd. Man vill fokusera verksamheten till främst Malmö, men också Lund, Burlöv och Svedala.
– Det handlar om 80 procent av det bestånd vi fick när vi förvärvade Signatur hösten 2021. Den delen av beståndet som finns i Malmö behåller vi; resten sade vi redan från början att vi skulle sälja. Vi vill inte verka i så många kommuner.
– När det gäller transaktioner så är det klart att vi utvärderar allt som blir till salu i vår region, men det ska vara avkastning som innebär att vi höjer vår genomsnittliga direktavkastning.
Trianon byggstartar ingenting under rådande förutsättningar; med de byggkostnader och finansieringsförutsättningar som finns så väntar bolaget hellre. Trianon har också sålt detaljplaner och byggrätter och har två stora stadsutvecklingsprojekt som är joint ventures. I Rosengårds Centrum har man möjlighet att förtäta med över 1 000 bostäder. Den första detaljplanen är klar och det kan byggas 150 lägenheter där. I Burlöv Center bygger bolaget redan hyresrätter och bostadsrätter och säljer byggrätter. Där kommer man att kunna förtäta med över 1 500 bostäder.
Var ser du Malmö om några år?
– Malmö är rätt placerat; vi har en bro till Köpenhamn och vi kommer att få Fehmarn Bält-förbindelsen: det kommer att gå snabbare för en Malmöbo att ta sig till Hamburg än till Stockholm. Vi har en stark inflyttning, med 1 900 nya malmöiter förra kvartalet – de ska ju bo någonstans. Vi har stora företag som etablerar sig i regionen. Malmö kommer att fortsätta växa som stad och det är det grundläggande för oss.
Vad krävs för att byggandet ska komma igång igen?
– Det kostar för mycket just nu, det finns ingen affär i det; vi får för låg avkastning på eget kapital. Ska vi bygga ett nytt hus vill vi helst belåna det intialt till 70 procent och just nu kan vi bara belåna det till 50 procent. Men vi tror att byggkostnaderna kommer att gå ner och då drar vi igång igen. Och vi har eller inga stora kostnader kopplade till detta: vi köper in konsulttjänster när vi har projekt. Just nu anpassar vi oss till rådande klimat, men när vi kommer in i 2024 så ska vi vara tillbaka på tillväxtmarknaden.
– Sammantaget ser vi ändå positivt på framtiden. Vi är finansierade, har bankfinansiering till största delen och har väl uppbyggda bankrelationer sedan 20 år. Många av våra fastigheter har legat i de lokala bankernas hypotek i just 20 år. Vi har säkra hyresintäkter och vi är ett lokalt fastighetsbolag. Vi känner inte igen oss i alla svarta rubriker.
