Det talas om skriande behov av just detta i storstadsregionerna framåt och en stor del av Trianons hyresintäkter kommer från bostäder. Bolaget redovisar just nu nollvakans i Malmöområdet. Det är naturligtvis härligt att som bolag ha fullt uthyrt i sina fastigheter, men hur bör segmentet utvecklas?
Kan Olof Andersson se några risker och möjligheter med bostadsutvecklingen de närmaste åren?
– Jag är helt övertygad om att Malmö kommer att utvecklas och vara bättre om tio år. Man ska investera i trender och den trenden är jag helt övertygad om kommer att hålla i sig. Vi har en stor byggrättsportfölj och kommer att utveckla och bygga på en del av de här byggrätterna och sälja en del av dem. Vi har också ett befintligt bestånd och det uppgraderar vi efter hand, säger Olof Anderson och fortsätter:
– Vi har ju tre verksamhetsben i det segmentet: dels renoverar vi lägenheter vid omflyttning. Dels är det energieffektiviseringar och slutligen bruksvärderar vi våra fastigheter och har möjlighet att därmed också höja hyrorna. Vi ser att vi framöver kommer att få reala hyreshöjningar. Hyresutvecklingen i Malmö har legat mellan inflationen och löneökningarna, vilket vi ser vi kommer att fortsätta och kommer att vara värdeskapande.
Du säger att när det gäller byggrätter på bostäder så kommer ni utveckla en del och sälja en del. Hur tänker ni generellt kring det? Vad är det ni vill utveckla och vad vill ni avyttra?
– Just nu har vi, inklusive våra JV, 200 000 kvadratmeter under utveckling i form av byggrätter. Det är utmanande att bygga nya hyresrätter, så vi tittar på lite olika alternativ, vilka till exempels skulle kunna vara att sälja byggrätter, samarbeta med BRF-utvecklare och eventuellt bygga hyresrätter när kalkylen så medger.
Malmö har i dag 366 000 invånare och bostadsbrist idag. Det byggs, som sagt, väldigt få nya hyresrätter för närvarande och med fortsatt befolkningstillväxt kommer bostadsbristen att öka.
– Vi ser framför oss att både Malmö som stad och regionen kommer att fortsätta växa. Malmö är en av två städer i Sverige som har närhet till internationell flygplats och det brukar vara väldigt bra för tillväxten. Vi har 40 000 företag i Malmö och vi har också Fehmarn Bält-förbindelsen som står klar 2029, som innebär att vi får tre timmar till Hamburg vilket i sin tur innebär att vi blir en del av en region på 13 miljoner invånare, säger Olof Andersson.
Vad skulle ni behöva just nu för att möta den kommande bostadsbristen du ser framför dig?
– Det blir lite för höga hyror på nyproducerade hyresrätter närvarande, så inkomsterna behöver öka under några år för att komma i kapp, helt enkelt.
Förutom bostäder har Trianon också hyresgäster som är statliga, regionala eller kommunala verksamhet och storföretag. Det är säkra hyresintäkter som inte påverkas på samma sätt av utmaningarna i omvärlden.
Givet att de är så säkra, hur går tankarna kring att öka den andelen hyresgäster så att man gör det ännu säkrare?
– Bostadssegmentet och segmentet med statliga, kommunala och regionala hyresgäster samt livsmedelskedjorna står för 87 procent av hyresintäkterna. Vi vill gärna bibehålla det så, men det är inte så att vi på något sätt har ett mål att vi ska ha en högre andel av säkra hyresintäkter. Det innebär heller inte att de 13 procent som inte faller inom ramen för de kategorierna är direkt osäkra ändå, menar Olof Andersson.
– Det handlar mer om att öka andelen samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter för att få upp den genomsnittliga direktavkastningen som är 4,8 procent. Den har vi ändå tagit från 3,9 till 4,8.
När det gäller transaktioner så har Trianon gjort en del stora affärer nyligen. En del aktörer pratar om att det går lättare för köpare och säljare nu att hitta varandra igen, medan andra pratar om fortsatt försiktighet och avvaktande inställning. Olof Anderson bestämda uppfattning är att köpare och säljare möts på ett bättre sätt och att det finns ett rätt så bra intresse.
– Vi har sett här i Malmö att det gjorts ett antal bostadsaffärer och vi sålde själva en fastighet med 3,6 procents avkastning, säger vd:n, men tillägger också:
– Det är alltid en skillnad på värde och pris, alltså skillnad på värdering och vad man kan sälja fastigheter för, men just nu stämmer värde och pris överens på fastighetsmarknaden. Det är också stor skillnad på pris och pris; priset på aktiemarknaden för våra fastigheter är väsentligt mycket lägre än vad det är på fastighetsmarknaden.
Den miljardaffär som gjordes avseende försäljning av fastigheter i Malmö och Skurup, där fastigheterna frånträddes den 31 mars, skedde på bokfört värde och ökar också långsiktigt substansvärde för Trianon med 0,75 kronor per aktie. Säljare var en av Trianons storägare, Briban Invest AB, som därgenom minskar sitt ägande till cirka 14 procent, medan Olof Andersson ökar sitt till 30 procent.
Att du nu ökar ditt ägande i bolaget visar på stark tro på Trianon. Hur upplever du att andra, banker och andra finansiärer, har det med tron på fastighetsbolag just nu?
– Många fastighetsbolag värderas i dag på börsen till rabatt, vilket väl säger det hela. Men när det gäller banker och finansiering av fastigheter så upplever vi att det finns god tillgång på kapital.
Rent övergripande menar Olof Andersson att fastighetsbranschens framtid kommer att vara beroende av hur konjunkturen utvecklas.
– När det gäller de segmenten vi arbetar med så har vi väldigt starka rörelseintäkter. Det är avgörande att äga bostäder på en plats med tillväxt och befolkningstillväxt, har man inte det kommer man att få vakanser.
