Låg aktivitet på bostadsmarknaden har gått hand i hand med fallande utlåning till hushåll, medan bankernas utlåning till fastighetsbolag snarare gått åt motsatt håll när finansieringen på kapitalmarknaden blivit både dyr och svåråtkomlig. Bankerna bedöms dock bli mer avvaktande till att öka utlåningen till fastighetssektorn under 2023 och pressen på bolagen att minska sin skuldsättning fortsätter att vara hård. Det skriver Handelsbanken i sin senaste Fastighetsrapport, och för Fastighetssverige utvecklar chefsekonomen Christina Nyman kring bankens syn på fastighetssektorns situation.
Tiden tickar allt snabbare för fastighetsbolagen i Sverige – det är en av slutsatserna i Handelsbankens senaste fastighetsrapport som släpps under onsdagen. Banken skriver bland annat att efterfrågan på kommersiella lokaler kommer att försvagas något framöver när konjunkturen viker och arbetslösheten stiger. Deras bedömning är att fastighetsvärden i genomsnitt kommer falla med cirka 15 procent, detta trots att hyresintäkterna ökar snabbare än vanligt i spåren av det stigande kostnadstrycket.
Istället är det ränteuppgången som förblir den dominerande faktorn för fastighetsbolagen. Högre räntor fortsätter att pressa bolagens räntetäckning och kreditbetyg och nu är den största risken ett utdraget förlopp.
– Ett genomsnittligt börsnoterat fastighetsbolag kan tappa både ett och två steg i kreditbetyg i år och nästa år, säger Christina Nyman till Fastighetssverige och utvecklar:
– Vi har tittat närmare på kassaflöden och hur räntetäckningsgraden påverkats och i rapporten har vi gjort ett räkneexempel med ett snittbolag där vi har tittat på hur snabbt graden sjunker, och det går ganska fort nu. Så det vi konstaterar är om man har ett bolag med BBB-rating så kommer man redan under andra halvåret i år att få en nedgradering och mot slutet av nästa år ligger man på två stycken minskningar. Dessa bolag skulle då tappa sin investment grade rating. Detta är räknat utifrån nuvarande räntenivå och den väntar vi ju oss ska stiga ytterligare under våren och sommaren. Konsekvensen av detta blir såklart att om ett bolag börjar tappa i kreditbetyg så får man svårt att komma tillbaka till kapitalmarknaden när den väl vänder eller blir gynnsam igen, även möjligheterna till bankfinansiering kommer att påverkas negativt.
Christina Nyman berätta vidare att det är tveksamt om obligationsmarknaden kommer att återkomma som viktig finansieringskälla för bolag med kreditbetyg inom BBB och sämre under 2023. Fallande fastighetsvärden, ökad belåningsgrad och framförallt försämrad räntetäckning tros även leda till minskad aptit hos bankerna.
”Vi ser inte några direkta tecken på att bankerna blivit mer restriktiva men det är sannolikt att den bilden kommer att ändras under 2023 i takt med att bolagens nyckeltal försämras, säger Christina Nyman.
Hur stor roll spelar den nuvarande bankoron i detta, gör det lånemöjligheterna svårare för fastighetsbolagen?
– Bankturbulensen som finns skapar onekligen osäkerhet och frågan är samtidigt hur höga räntorna ska bli? Vår bedömning är att inflationen är så pass hög att Riksbanken kommer fortsätta höja räntan. Men om det börjar bli en tydlig kreditåtstramning i Sverige kanske Riksbanken inte behöver höja räntan lika mycket som väntat. Då kan det bli lättare för bolagen med räntetäckningen, men samtidigt kan det bli svårare att få tillgång till bankkapital, säger Christina Nyman.
Inom byggsektorn rapporteras det nu om svårigheter att få ihop byggkalkylen och ett avvaktande läge med få byggstarter. Stigande byggkostnader, högre finansieringskostnader och sjunkande priser på bostäder gör det mindre lönsamt att bygga nytt och försäljningen av småhustomter har bromsat kraftigt.
– Vi ser framför oss fallande markpriser, i första hand för villor, och lägre byggmaterialpriser men det hindrar inte ett kraftigt ras i bostadsbyggandet, säger Christina Nyman.
Kraftig migration, bostadspolitik och kommunernas markanvisning har stimulerat byggandet av flerbostadshus i synnerhet och bidragit till minskad andel småhusägare. Brist på byggbar mark i attraktiva lägen har bidragit till att småhusbyggandet i storstadsområden inte ökat i paritet med det i övriga landet.
– Vår bedömning är att det fortfarande finns ett stort behov av byggande av bostäder i storstadsområdena. Svag befolkningstillväxt kommande år är dock en faktor som begränsar byggbehovet, säger Christina Nyman.
Bostadsprisfallet har bromsat upp men bedöms få förnyad kraft när bostadsräntorna fortsätter upp under våren.
– Bostadspriserna faller med totalt 20 procent jämfört med toppen i februari ifjol och ökar sedan endast svagt då hushållens betalningsförmåga förblir pressad, säger Christina Nyman.
